Déstockage immobilier : Comment dénicher des appartements neufs bradés ?

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Avatar de l'auteur "Hervé KOFFEL" Hervé Koffel

le 28 décembre 2023

[ mis à jour le 02 janvier 2024 ]

SOMMAIRE

Lorsque l’on souhaite acheter dans l’immobilier neuf, il est important de savoir où l’on met les pieds, de connaître le marché et de savoir dénicher les opportunités. Un aspect peut parfois échapper aux acheteurs non aguerris : le destockage immobilier. Ce phénomène, souvent méconnu du grand public, représente une aubaine pour ceux qui cherchent à acquérir un logement neuf à un prix compétitif.

L'achat d'un appartement neuf bradé n'est pas seulement une question de budget ; c'est aussi une quête de valeur et d'opportunité. Zoom sur les méandres du destockage immobilier neuf, ses avantages, et les stratégies de recherche à adopter pour dénicher la perle rare. Que vous soyez un investisseur avisé ou un premier acheteur, comprendre les subtilités de ce marché peut vous ouvrir les portes d'un investissement immobilier judicieux et rentable.

Appartements neufs bradés : le déstockage des “queues de programmes”

Le destockage immobilier neuf, souvent évoqué en termes de "queue de programme", est un concept clé dans le secteur de l'immobilier neuf. Il s'agit de la vente des derniers lots disponibles dans un programme immobilier, souvent à des prix réduits. Ces appartements, pour diverses raisons, n'ont pas été vendus durant la phase initiale de commercialisation. Mais pourquoi certains de ces biens restent-ils sur le marché ?

Les raisons peuvent être multiples. Parfois, il s'agit d'appartements avec une orientation moins favorable, situés au rez-de-chaussée, ou ayant un emplacement jugé moins attractif. Dans d'autres cas, il peut s'agir de "retours de lot", où des acheteurs initiaux se rétractent ou ne parviennent pas à finaliser leur financement, remettant ainsi le bien sur le marché.

Ces situations créent des opportunités uniques pour les acheteurs. Les promoteurs, désireux de clôturer leur programme, sont souvent prêts à offrir des conditions avantageuses pour ces derniers lots. Cela peut se traduire par des réductions de prix significatives, des offres promotionnelles attractives ou des possibilités de négociations plus ouvertes.

Il est important de noter que ces appartements ne sont pas de moindre qualité. Ils peuvent simplement souffrir d'une perception moins favorable due à leur emplacement dans le bâtiment ou à leur orientation. Pour l'acheteur, cela représente une chance de faire une bonne affaire, en acquérant un bien neuf à un prix inférieur à sa valeur de marché habituelle.

En outre, il est fréquent qu'un programme immobilier neuf bénéficie d’offres de lancement mises en place par le service commercial du promoteur. Ces offres peuvent prendre plusieurs formes : montant fixe de réduction, montant fixe de réduction par nombre de pièces dans le logement acheté, frais de notaire/dossier offerts...

appartement neuf bradé – un agent immobilier conclut une affaire avec un couple dans un appartement
(c) Gorodenkoff - shutterstock

Avantages de l'achat d'un appartement neuf invendu

L'achat d'un appartement neuf invendu dans le cadre d'un déstockage immobilier présente plusieurs avantages notables pour les acquéreurs. Ces avantages vont au-delà de la simple réduction de prix et peuvent constituer de réelles opportunités, tant pour les résidents que pour les investisseurs.

Potentiel de négociation de prix

L'un des principaux attraits du destockage immobilier est la possibilité de négocier des prix inférieurs à ceux du marché. Les promoteurs, souhaitant vendre rapidement les derniers lots, peuvent être ouverts à des négociations plus flexibles, en particulier s’ils ont besoin d’atteindre le minimum de réservations pour obtenir la GFA (Garantie Financière d’Achèvement) de leur établissement financier.

Cela peut se traduire par des réductions significatives sur le prix de vente, offrant ainsi aux acheteurs la chance d'acquérir un bien neuf à un coût plus abordable.

Choix plus large et options de personnalisation

Si l'achat intervient à un stade où certaines finitions ne sont pas encore réalisées, les acheteurs peuvent avoir la possibilité de choisir certains aspects de leur futur logement, comme les revêtements de sol, les équipements de cuisine, ou la peinture.

Opportunités d'investissement

Pour un investissement locatif, un appartement neuf invendu peut représenter une opportunité rentable. Même si certains lots sont jugés moins attractifs à la vente, ils peuvent être très demandés sur le marché locatif, en particulier dans les zones à tension locative élevée où l’offre se fait rare.

Par exemple, un appartement au rez-de-chaussée peut ne pas séduire de nombreux acheteurs, mais il peut être idéal pour des locataires spécifiques, comme les personnes âgées ou à mobilité réduite.

Rendement potentiellement supérieur

En raison du prix d'achat plus bas, le rendement locatif d'un appartement neuf invendu peut être supérieur à celui d'autres biens similaires. Le loyer demandé peut être comparable à celui d'autres appartements du même programme, mais le coût initial plus bas peut se traduire par une meilleure rentabilité globale.

Avantages fiscaux et garanties

Les appartements neufs bénéficient de garanties constructeurs étendues comme la décennale, la biennale ou encore la garantie de parfait achèvement. Celles-ci protègent les acheteurs contre les malfaçons, défauts de construction, d’installation ou autre désagrément couvert. Ces garanties sont un avantage déterminant et peuvent faire pencher la balance lorsque l’on hésite entre l’ancien et le neuf.

De plus, l’achat d’un logement neuf peut souvent être accompagné d'avantages fiscaux, comme des réductions d'impôts ou des taux de TVA réduits. La loi Pinel, par exemple, permet à un investisseur en immobilier neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000€ sur 12 ans en contrepartie de la location de son bien neuf pour une période donnée. Ces avantages, combinés à un prix d'achat réduit, renforcent l'attrait de ces biens pour les acheteurs.

appartement neuf bradé – une tirelire cochon dans une main et une maison dans l’autre
Alexander Raths - shutterstock

Stratégies pour trouver des appartements neufs bradés

La recherche d'appartements neufs bradés dans le cadre d'un destockage immobilier nécessite une approche stratégique. Voici quelques méthodes efficaces pour identifier ces opportunités :

Utilisation des outils et ressources en ligne : De nombreux promoteurs immobiliers et plateformes spécialisées dans l'immobilier neuf disposent de sections dédiées aux ventes en destockage ou aux appartements invendus. Le site de Nantes IMMO9, par exemple, dispose d’une page dédiée aux offres de déstockage immobilier neuf à Nantes.

Il est conseillé de s'inscrire à des alertes et newsletters pour être informé en temps réel des nouvelles offres. L'utilisation de filtres de recherche spécifiques sur ces sites peut également aider à cibler les biens correspondant à vos critères.

Collaboration avec des professionnels immobiliers : Les agents et courtiers en immobilier neuf ont souvent accès à des informations privilégiées sur les programmes neufs et les lots invendus. Travailler avec un agent peut faciliter la découverte d'opportunités de destockage. De plus, leur expertise peut être précieuse pour évaluer la qualité des biens et négocier les meilleures conditions.

Contact direct avec les promoteurs immobiliers : Prendre contact directement avec les promoteurs peut être une stratégie efficace. En exprimant votre intérêt pour les appartements invendus ou en fin de programme, vous pouvez obtenir des informations de première main sur les offres disponibles. Certains promoteurs peuvent également vous informer des futures opportunités de destockage.

Participation aux journées portes ouvertes et événements immobiliers : Les promoteurs organisent souvent des événements spéciaux, comme des journées portes ouvertes, pour promouvoir les ventes de fin de programme. Ces événements peuvent être une excellente occasion de découvrir des appartements invendus et de bénéficier d'offres spéciales.

Réseaux sociaux et forums immobiliers : Les réseaux sociaux et les forums dédiés à l'immobilier peuvent être des sources d'information précieuses. Les discussions et partages d'expériences entre acheteurs et investisseurs peuvent servir de bouche à oreille dernière génération et révéler des pistes intéressantes pour trouver des appartements neufs à des prix réduits.

Surveillance des quartiers en développement : Les quartiers en cours de développement ou de rénovation urbaine peuvent présenter des opportunités d’appartements neufs bradés. En surveillant ces zones, vous pourriez découvrir des programmes neufs en fin de commercialisation offrant des conditions avantageuses.

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