Encadrement des loyers : trois scénarios à six mois de la fin
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Une expérimentation qui touche à son terme
- Le bilan : un effet réel mais modéré
- Le talon d'Achille : un respect très inégal
- Trois scénarios sur la table
- Le scénario par défaut : l'extinction
- La prorogation à l'identique
- Une pérennisation réformée
- Un calendrier serré et un arbitrage politique délicat
- Ce qu'il faut retenir pour les investisseurs
À six mois de la fin de l'expérimentation prévue fin novembre 2026, l'encadrement des loyers est de nouveau sur la table. Le rapport commandé par le Premier ministre aux économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, publié le 22 mai 2026 juste avant l'échéance administrative de fin mai, livre la première évaluation nationale gouvernementale du dispositif.
Bilan : une baisse mesurable des loyers, des dépassements fréquents et trois scénarios qui s'offrent au gouvernement avant la rentrée parlementaire.
Une expérimentation qui touche à son terme
L'encadrement des loyers, dans sa version renforcée, n'est pas une mesure pérenne. Il a été instauré à titre expérimental par la loi ELAN du 23 novembre 2018, pour une durée initiale de cinq ans. La loi 3DS du 21 février 2022 l'a ensuite prolongé de trois années supplémentaires, repoussant l'échéance à fin novembre 2026.
Le mécanisme fixe, à la signature du bail, un loyer plafond calculé chaque année par arrêté préfectoral, sur la base d'un loyer médian de référence majoré de 20 %. Il ne doit pas être confondu avec l'encadrement de l'évolution des loyers en cours de bail, applicable partout en France via l'indice de référence des loyers (IRL).
Aujourd'hui, le dispositif s'applique dans environ 70 communes regroupées autour de plusieurs métropoles : Paris, Lille-Hellemmes-Lomme, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole, ainsi que les établissements publics territoriaux de Plaine Commune et Est Ensemble en Seine-Saint-Denis, et le Pays Basque.
À défaut de texte, le dispositif expérimental prendra fin fin novembre 2026.
Le bilan : un effet réel mais modéré
Le rapport Fack-Chapelle, long de 80 pages et intitulé L'encadrement des loyers : effets économiques et redistributifs, a été confié par le Premier ministre par lettres du 17 février 2025 à Gabrielle Fack (université Paris Dauphine – PSL, IPP) et Guillaume Chapelle (CY Cergy Paris Université, LIEPP – Sciences Po).
Il satisfait à l'obligation, prévue par l'article 140 de la loi ELAN, pour le gouvernement de remettre au Parlement une évaluation six mois avant le terme de l'expérimentation. La synthèse a été révélée par Le Figaro quelques jours avant la publication officielle du 22 mai 2026.
Sur le fond, les économistes dressent un constat nuancé.
Premier enseignement : l'encadrement a bien produit un effet modérateur sur les loyers, mais d'une ampleur limitée. Dans les villes concernées hors Paris, les économistes mesurent une baisse moyenne de 2 à 4 % des loyers, avec un impact qui s'intensifie au fil du temps.
À Paris, où le dispositif est le plus mûr, l'étude publiée par l'Apur le 27 avril 2026 va plus loin : la baisse atteindrait 5 % en moyenne entre juillet 2019 et juin 2025, soit environ 81 € par mois ou 968 € d'économies annuelles par locataire parisien.
Au niveau national, le rapport Fack-Chapelle chiffre à environ 700 millions d'euros par an le transfert au bénéfice des locataires. Il précise que ce transfert est financé pour deux tiers par les propriétaires bailleurs et pour un tiers par l'État, via la baisse des recettes fiscales sur les revenus locatifs.
Ces chiffres dessinent un dispositif utile mais loin du « choc » que ses promoteurs avaient annoncé en 2018. L'effet existe, il est statistiquement significatif, mais il ne suffit pas à inverser la dynamique des marchés tendus.
Le rapport décrit lui-même un instrument « ambivalent » : modérateur à court terme, mais mal ciblé et difficile à piloter.
Le talon d'Achille : un respect très inégal
Le second enseignement du rapport est plus embarrassant pour les défenseurs du dispositif. Les économistes constatent que plus d'un tiers des nouveaux baux signés dans les zones encadrées affichent un loyer supérieur au plafond majoré. Dans certains secteurs, notamment à Bordeaux, Plaine Commune et Est Ensemble, le taux dépasse 40 %.
Le rapport prend toutefois soin de nuancer : une partie de ces dépassements peut s'expliquer par un complément de loyer légal, prévu par les textes pour des caractéristiques exceptionnelles du bien, par des erreurs déclaratives ou par des situations mal qualifiées juridiquement. Tous ne sont donc pas des contournements caractérisés.
Plusieurs facteurs expliquent néanmoins la part de non-respect avérée. Les contrôles reposent largement sur les signalements individuels des locataires, qui saisissent peu les dispositifs de recours en raison de la complexité des démarches, de délais courts et d'un rapport de force déséquilibré au moment de la signature du bail.
Le maillage administratif est jugé trop léger, les sanctions peu appliquées, et les outils statistiques de suivi insuffisants pour assurer une surveillance systématique. Le rapport recommande explicitement de renforcer l'appareil statistique et le suivi du parc locatif, l'État ne disposant pas aujourd'hui des données nécessaires à un pilotage rigoureux.
Le rapport pointe également un effet collatéral plus difficile à mesurer : une baisse du nombre d'annonces dans certaines villes hors Île-de-France après la mise en place du dispositif.
Sans pouvoir établir une causalité ferme, les auteurs évoquent plusieurs explications possibles : moindre rotation, bascule vers la location courte durée, vers le coliving ou vers des canaux de diffusion moins observables, ou simplement arbitrages des bailleurs en faveur d'autres usages du bien.
Trois scénarios sur la table
À ce stade, trois trajectoires sont ouvertes pour la suite.
Le scénario par défaut : l'extinction
En l'absence d'intervention législative avant la fin novembre 2026, l'expérimentation s'éteint automatiquement. Les communes concernées perdent l'arme du loyer plafond à la relocation.
Plusieurs courtiers et observateurs de marché anticipent dans ce cas un rebond des loyers à la relocation, en lien avec le rattrapage des loyers actuellement bridés ; aucun chiffrage ne fait toutefois consensus à ce stade, le rapport Fack-Chapelle lui-même ne s'aventurant pas sur le terrain prédictif.
La prorogation à l'identique
Une loi votée en urgence avant l'échéance permettrait de maintenir le dispositif sans toucher à son économie générale, le temps d'un nouveau cycle d'évaluation. Cette option est techniquement la plus simple.
Politiquement, elle n'est pas exclue mais paraît peu probable : le ministre du Logement Vincent Jeanbrun s'est dit personnellement défavorable à une reconduction sans réforme, tout en annonçant une concertation avec les collectivités et les parlementaires avant l'été.
Une pérennisation réformée
Cette voie consisterait à inscrire l'encadrement dans le droit commun tout en corrigeant ses faiblesses : renforcement des contrôles, automatisation du suivi via les données fiscales, sanctions effectives en cas de dépassement, et possiblement extension à de nouvelles villes volontaires.
Le rapport Fack-Chapelle ne plaide pas explicitement pour cette voie, mais formule des recommandations qui s'y prêtent : meilleur pilotage statistique, évaluation à moyen terme, limitation éventuelle de la durée du dispositif et exploration d'une fiscalité de la rente foncière comme outil plus direct.
Un calendrier serré et un arbitrage politique délicat
Le calendrier est court. Le rapport Fack-Chapelle remis le 22 mai 2026 satisfait à l'obligation légale d'évaluation prévue par l'article 140 de la loi ELAN, mais il n'a pas valeur de décision : il documente, il ne tranche pas.
Toute prolongation ou pérennisation devra trouver un véhicule législatif. Or la première lecture du projet de loi « Relance Logement » porté par Vincent Jeanbrun, dont la présentation en Conseil des ministres est annoncée pour le 24 juin 2026, n'est pas attendue au Parlement avant la rentrée de septembre.
L'arbitrage est d'autant plus délicat que le gouvernement Lecornu ne dispose pas d'une majorité stable à l'Assemblée nationale.
Le sujet est par ailleurs clivant au sein même de la majorité, entre une aile plutôt libérale qui voit dans l'encadrement un facteur de tarissement de l'offre, et une autre qui le considère comme un outil de justice sociale indispensable dans les zones les plus tendues.
Plusieurs initiatives parlementaires sont déjà sur la table. Une proposition de loi n° 2213 visant à pérenniser, généraliser et améliorer le dispositif a été adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 et transmise au Sénat.
Une autre proposition, déposée au Sénat le 7 novembre 2025 par le sénateur Ian Brossat sous le numéro 117, vise à encadrer le coliving et à renforcer les outils de régulation des collectivités.
Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, qui s'est dit personnellement défavorable au principe d'encadrement dans une réponse en séance publique au Sénat publiée le 1er avril 2026, a néanmoins promis une concertation avec les parties prenantes avant l'été.
Ce qu'il faut retenir pour les investisseurs
Pour les propriétaires bailleurs et les candidats à l'investissement locatif, plusieurs éléments méritent d'être anticipés.
Premièrement, le statu quo n'est pas l'option la plus probable : qu'il y ait extinction ou pérennisation réformée, le cadre va bouger d'ici la fin de l'année. Toute décision d'acquisition dans une commune encadrée gagne à intégrer les deux scénarios dans la projection de rentabilité.
Deuxièmement, une pérennisation réformée ne sera pas neutre. Si elle s'accompagne d'un durcissement des contrôles et de sanctions effectives, le « marché parallèle » qui prospère aujourd'hui dans la zone grise des dépassements légers se contractera.
Les loyers réellement pratiqués convergeront vers les plafonds, ce qui peut affecter les rendements anticipés sur la base de loyers de marché.
Troisièmement, la fiscalité ajoute désormais un second niveau de plafonnement. Le dispositif Jeanbrun, en vigueur depuis le 21 février 2026, impose des engagements de loyers plafonnés en contrepartie d'un amortissement fiscal (3,5 % par an en location intermédiaire, 4,5 % en social, 5,5 % en très social, hors valeur du foncier estimée forfaitairement à 20 %).
Ce cadre fiscal est distinct de l'encadrement réglementaire des loyers : il ne le remplace pas et ne s'y substitue pas, mais il s'y ajoute pour les investisseurs qui recherchent l'amortissement.
Que l'encadrement réglementaire disparaisse ou non en novembre, le plafond fiscal Jeanbrun restera, lui, une contrainte autonome pour ceux qui ont opté pour ce régime.
L'échéance de fin novembre 2026 n'est donc pas seulement une date administrative. Elle dessine, en creux, le contour du marché locatif français des cinq prochaines années.
Sources : Rapport Fack-Chapelle, L'encadrement des loyers : effets économiques et redistributifs, mission d'évaluation gouvernementale confiée par lettres du Premier ministre du 17 février 2025 à Gabrielle Fack (Paris Dauphine – PSL / IPP) et Guillaume Chapelle (CY Cergy Paris Université / LIEPP – Sciences Po), publié le 22 mai 2026.
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