La traque aux passoires thermiques commence
Charlotte Costa
SOMMAIRE
- Refonte du Diagnostic de Performance Énergétique : quels changements ?
- Un DPE qui devient opposable, plus lisible et plus fiable
- Réalisation d’un audit énergétique pour les passoires thermiques D, E, F et G
- Gel des loyers des logements classés F ou G au DPE
- Interdiction à la location des passoires thermiques
- Quelles solutions pour continuer à louer son logement ?
- Faire des travaux de rénovation énergétique ou...
- … investir dans l’immobilier neuf
Adoptée il y a un an jour pour jour, le 24 août 2021, la loi Climat et Résilience souhaite définitivement ancrer l’écologie au cœur du quotidien des français. Ayant pour objectif de combattre les effets néfastes du dérèglement climatique et toutes les conséquences associées, la loi Climat et Résilience agit sur différents volets comme la mobilité, les services publics, l’éducation, les modes de consommation et bien évidemment celui qui nous intéresse le plus : l’urbanisme.
À ce jour, 4,8 millions de foyers français vivent dans un logement mal isolé, autrement dit dans une passoire thermique. En plus de coûter une fortune aux ménages qui y habitent pour se chauffer, les passoires thermiques rejettent une énorme quantité de gaz à effet de serre. Afin de soutenir les propriétaires, les locataires mais aussi bailleurs de ces logements, la loi Climat et Résilience a validé des articles sur mesure : interdiction de location, gel des loyers, rénovation énergétique, nouveau DPE...
Pour l’une des mesures que nous venons de citer, son application démarre dès aujourd’hui. L’agence NantesImmo9, spécialiste de l’immobilier neuf à Nantes et dans toute sa métropole vous fait le topo sur l’inclusion du nouveau DPE dans la vente et la location de logements.
Refonte du Diagnostic de Performance Énergétique : quels changements ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique ou plus connu sous l’acronyme DPE est un document obligatoire pour la vente ou la location d’un bien immobilier qu’il soit neuf ou ancien. Il sert d’une part à estimer la consommation d’énergie et d’autre part à mesurer le taux d’émissions de CO2 d’un logement. Devant être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié, le DPE est valable 10 ans et coûte en moyenne entre 100 € et 250 € selon l’année de construction et la superficie.
Dans une démarche de transparence vis-à-vis des acquéreurs et des locataires, le DPE a fait peau neuve pour mieux s’adapter aux enjeux actuels. Reformé au 1er juillet 2021, ce document jusqu'alors purement informatif devient indispensable et vient redistribuer les cartes.
Un DPE qui devient opposable, plus lisible et plus fiable
Le DPE est désormais opposable. Lorsqu’un propriétaire loue ou vend un logement, il engage légalement sa responsabilité en présentant à l’acheteur, ou au locataire le DPE. Si ces derniers ont des doutes sur la véracité des informations indiquées, ils peuvent faire réaliser un nouveau diagnostic. En cas de différences de résultats constatées, l’acheteur ou le locataire a le droit de se retourner contre le propriétaire et d’entamer une procédure judiciaire.
La méthode de calcul du DPE est mise à jour. Avant la réforme, le calcul des consommations énergétiques du DPE s’exprimait sous deux formes : l’énergie consommée et les émissions de CO2. La méthode est désormais unifiée et repose seulement sur les critères physiques comme le bâti, le système de chauffage, le type de fenêtres ou encore la qualité de l’isolation. De nouvelles caractéristiques intègrent aussi le calcul : la ventilation, la consommation énergétique de l’éclairage ou bien l’effet du vent sur les murs.
La mise en page du DPE est plus lisible. La présentation du DPE évolue dans le but d’afficher des informations plus lisibles et compréhensibles par tous. Parmi les nouveautés, on notera la mention du montant théorique des factures ainsi que : l’état de la ventilation, le détail des ponts thermiques, un indicateur de confort d’été ou encore des recommandations pour améliorer les performances énergétiques avec une estimation des coûts des travaux.
L’étiquette énergie, l’étiquette climat et l’estimation de la facture annuelle doivent obligatoirement être mentionnés et affichés sur les annonces immobilières.
Réalisation d’un audit énergétique pour les passoires thermiques D, E, F et G
Le nombre de logements considérés comme des passoires thermiques pourrait être largement sous-estimé en raison de la nouvelle méthode de calcul du DPE. Selon le gouvernement, environ 13 % des ventes immobilières concerneraient des biens classés F ou G au DPE.
Malheureusement, lorsqu’un bien est mis en vente, les potentiels acquéreurs ne disposent généralement pas de tous les tenants et aboutissants en ce qui concerne les travaux de rénovation énergétique et les coûts qu’ils peuvent représenter.
C’est pourquoi l’article 158 de la loi Climat et Résilience impose dès le 1er avril 2023, la réalisation d’un audit énergétique pour les logements affichant une classe énergétique D, E, F ou G lors de la mise en vente. Il devra être transmis à tout potentiel acquéreur dès la première visite.
Cette mesure permettra d’une part aux futurs accédants d’acheter en toute connaissance de cause et d’autre part de réaliser toutes les démarches pour pouvoir rénover le logement.
Gel des loyers des logements classés F ou G au DPE
90 000 logements mal isolés sont menacés d’être interdits à la location. Pour débuter la chasse aux passoires thermiques, l’exécutif prévoit d’abord de geler les loyers de ceux classés F et G. La mesure présente dans la loi Climat et Résilience prend effet aujourd’hui, le 24 août 2022.
Si aujourd’hui un propriétaire peut augmenter le loyer de son logement qui est une passoire thermique, il ne pourra plus le faire demain. Et ce, même si l’augmentation ne dépasse pas l’IRL (l’Indice de Référence des Loyers) dans le cas où le logement est situé en zone tendue.
Sont concernés par cette mesure les logements meublés ou vides et les baux conclus, renouvelés et reconduits à partir du 24 août 2022. Un propriétaire d’un logement F ou G au DPE ne pourra donc ni augmenter le loyer au moment de l’établissement d’un nouveau bail entre deux locataires, ni dans le cadre d’un renouvellement du contrat de location. Il lui est également interdit de procéder à la révision annuelle du loyer.
Interdiction à la location des passoires thermiques
Le gel des loyers pour les pires passoires thermiques n'est que les prémisses du plan national du gouvernement pour réduire drastiquement le nombre de ces logements très mal isolés.
À partir du 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores seront interdits à la location. On parle ici des logements ayant une consommation énergétique supérieure à 450 Kw/m²/an, soit une grande majorité de ceux présentant l’étiquette G. Alors que certains bailleurs espèrent toujours un report de la mise en application de cette mesure, le nouveau ministre du Logement, Olivier Klein a été plutôt clair.
”L’objectif est bien d’interdire la relocation de biens très indécents que l’on peut qualifier de taudis, notamment ceux interdits à la location en janvier 2023.”
Olivier Klein, Ministre délégué au Logement lors d’une interview donnée au Parisien le 03/07/2022
Dès 2025, les passoires énergétiques G seront officiellement interdites à la location puis, ce sera au tour des logements F en 2028. Les locataires pourront demander et même exiger à leur propriétaire la réalisation de travaux. Les logements E auront droit au même sort à compter de 2034. Au terme de ces échéances, 4 millions de logements devraient être rénovés.
Quelles solutions pour continuer à louer son logement ?
Les locataires des passoires thermiques sont contraints de payer des factures très élevées et de vivre dans des lieux qui nuisent à leur confort de vie. Pour forcer en quelque sorte les bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation énergétique dans leur logement, l’État promeut massivement ses divers dispositifs mis en place, à l’instar de MaPrime Rénov’.
Toutefois, l’investissement locatif n’est pas forcément plus rentable dans l’ancien. L’immobilier neuf sait aussi tirer son épingle du jeu. Pour louer son logement sereinement, sans avoir à se soucier de ses performances énergétiques, les dispositifs d’investissement dans le neuf sont multiples et octroient des avantages fiscaux très attractifs. Rénovation vs immobilier : comment départager les deux solutions ?
Faire des travaux de rénovation énergétique ou...
Depuis plusieurs années maintenant, la tendance est à la rénovation. Pour cause les avantages sont multiples : réduction de ses factures énergétiques, amélioration de son confort de vie ou encore augmentation de la valeur patrimoniale de son bien. Pour encourager les ménages français, même ceux avec les plus petites bourses, l’État leur met à disposition plusieurs aides comme l’éco-PTZ ou bien MaPrime Rénov’.
Ces deux principaux dispositifs permettent aux propriétaires qui le veulent de bénéficier d’une aide financière conséquente pour réaliser des travaux de rénovation et d’amélioration du confort thermique.
… investir dans l’immobilier neuf
L’autre option à envisager pour louer un logement énergiquement performant est d’investir dans l’immobilier neuf via un dispositif de défiscalisation. C’est ce que propose la loi Pinel. Largement plébiscitée auprès des investisseurs, la loi Pinel permet de réduire ses impôts jusqu’à 63 000 € pendant 12 ans. Comme pour un achat dans l’ancien, ce type d’investissement permet de se constituer un patrimoine et de percevoir des revenus réguliers.
À la différence d’un projet de rénovation, le Pinel permet à l’acquéreur de défiscaliser ses revenus et de profiter d’un logement conçu selon les dernières normes de construction en vigueur. Un critère qui a son importance afin de limiter les risques de vacance locative et le turn-over trop fréquent.
