Le LMNP à Nantes : gestion simplifiée et avantages fiscaux

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le 27 octobre 2023

[ mis à jour le 27 octobre 2023 ]

SOMMAIRE

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal qui gagne en popularité auprès des investisseurs en immobilier neuf à Nantes. Offrant des avantages fiscaux significatifs et une grande flexibilité, la LMNP est une option attrayante pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille d'investissement. À Nantes, une ville en plein essor économique et démographique, cette forme d'investissement présente des opportunités uniques.

La Cité des Ducs, avec son dynamisme économique et sa qualité de vie, attire une population variée, des étudiants aux professionnels en passant par les seniors. Cette diversité démographique offre aux investisseurs en LMNP une large gamme de possibilités pour cibler différents segments de locataires. Avantages fiscaux, types de biens les plus rentables et conseils pratiques : voici tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement en LMNP à Nantes.

Les fondamentaux de la LMNP

La location en LMNP est une location meublée, certes, mais en quoi consiste-t-elle réellement ? Définition et avantages fiscaux associés.

LMNP Nantes – Une personne mettant une pièce dans une tirelire en forme de maison
©Monster Ztudio — Shutterstock

Qu’est-ce que la LMNP ?

La Location Meublée Non Professionnelle, plus communément appelée LMNP, est un statut fiscal qui permet aux particuliers d'investir dans l'immobilier locatif meublé. Créé en 1949, ce dispositif a traversé les décennies, s'adaptant aux évolutions législatives et fiscales. Il permet aux investisseurs de bénéficier d'une fiscalité avantageuse sur les revenus générés par la location.

Pour être éligible à ce statut, plusieurs critères doivent être respectés. Premièrement, les revenus locatifs générés par le bien immobilier ne doivent pas dépasser 23 000€ par an. Deuxièmement, ces revenus ne doivent pas représenter plus de 50% du revenu global du propriétaire. Enfin, le logement doit être loué meublé et servir de résidence principale au locataire.

Les régimes fiscaux associés

L'un des principaux avantages de la LMNP réside dans les options fiscales qu'elle offre. Deux régimes fiscaux sont principalement associés à ce statut : le régime Micro-BIC et le régime réel.

Le régime Micro-BIC

Le régime Micro-BIC est le régime fiscal attribué par défaut aux investisseurs en LMNP. Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs. Cet abattement couvre toutes les charges, y compris les frais de gestion et d'entretien. Il s'agit d'une option simplifiée qui convient particulièrement aux investisseurs qui génèrent des revenus locatifs modestes et qui souhaitent minimiser les contraintes administratives.

Le régime réel

Pour les investisseurs qui souhaitent optimiser davantage leur fiscalité, le régime réel est une option à considérer. Ce régime permet de déduire de vos revenus locatifs l'ensemble des charges réelles liées à la location, y compris les intérêts d'emprunt et les amortissements du bien et du mobilier. Cette option nécessite une comptabilité plus rigoureuse et peut impliquer le recours à un expert-comptable, mais elle offre souvent une optimisation fiscale plus importante que le régime Micro-BIC.

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Pourquoi Nantes est-elle une destination de choix pour les investisseurs ?

Avec une population qui ne cesse de croître et de nombreux facteurs d’attractivité, investir à Nantes permet de cibler de nombreux profils de locataires.

LMNP Nantes – Une place de Nantes
© Sergio da bosco - Shutterstock

Démographie et croissance économique

Nantes est une ville en pleine expansion, tant sur le plan démographique qu'économique. Avec une population en constante augmentation, la ville attire des résidents de tous horizons : étudiants, jeunes professionnels, familles et seniors. Cette diversité démographique crée une demande locative variée, offrant aux investisseurs en LMNP un large éventail de possibilités.

De plus, Nantes est un pôle économique majeur dans l'Ouest de la France, avec des secteurs d'activité diversifiés allant de la technologie à la santé, en passant par le tourisme. L’ observatoire régional de l’emploi des Pays de la Loire a d’ailleurs observé une hausse de 68,3% des offres d’emplois en 2022 par rapport à 2012 ! Cette dynamique économique contribue à une demande locative soutenue et à des taux d'occupation élevés.

Qualité de vie et culture

Nantes est régulièrement citée comme l'une des villes françaises où il fait bon vivre. Avec ses nombreux espaces verts, son riche patrimoine historique et culturel, et sa proximité avec la côte atlantique, la ville offre une qualité de vie exceptionnelle.

Cette attractivité se traduit par une forte demande en logements meublés, notamment dans les quartiers centraux et les zones proches des universités et des grandes écoles. Les investisseurs en LMNP peuvent ainsi cibler différents segments de la population, des étudiants aux professionnels en mobilité, en passant par les touristes de passage.

Quartiers stratégiques pour l’investissement

Nantes est composée de plusieurs quartiers, chacun ayant ses propres caractéristiques et atouts. Des zones comme l'Île de Nantes ou le quartier Doulon-Bottière sont en pleine restructuration et offrent des opportunités d'investissement intéressantes. D'autres quartiers comme Zola ou le Centre-Ville sont déjà très prisés et offrent une valeur sûre pour les investisseurs cherchant à minimiser les risques.

Le choix du quartier dépendra de votre stratégie d'investissement, que vous cherchiez un rendement élevé ou une plus-value à long terme.

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Quel type de logement pour investir en LMNP à Nantes ?

Dans quel type de logement investir pour garantir la rentabilité de son investissement en LMNP à Nantes ? Tour d’horizon des options disponibles.

LMNP Nantes – Un studio avec une décoration moderne
© Ground Picture- Shutterstock

Studios et appartements de petite taille

Les studios et les appartements de petite taille (T1, T2) sont souvent les types de biens les plus recherchés en LMNP à Nantes. Ces logements attirent principalement les étudiants et les jeunes professionnels, deux catégories de locataires qui sont souvent en quête de meublés. Le rendement pour ces types de biens peut être particulièrement intéressant, surtout dans les quartiers proches des universités ou des zones d'activités économiques.

Appartements familiaux et colocation

Les appartements de plus grande taille (T3, T4, etc.) peuvent également être une option en LMNP, surtout dans les quartiers résidentiels de Nantes. Ces biens sont généralement destinés aux familles, mais ils sont également très adaptés à la colocation, une tendance de plus en plus populaire parmi les jeunes adultes et les étudiants. La colocation permet non seulement de maximiser la rentabilité du bien en louant chaque chambre individuellement, mais elle offre également une certaine stabilité en réduisant les risques de vacance locative.

Résidences de services

Les résidences de services, qu'il s'agisse de résidences étudiantes, de résidences pour seniors ou de résidences de tourisme, offrent une alternative intéressante. Ces biens sont gérés par des sociétés spécialisées, ce qui réduit la charge de gestion pour l'investisseur. De plus, ils offrent souvent des rendements garantis, ce qui peut être un atout pour les investisseurs cherchant à minimiser les risques.

Conseils pour un investissement réussi

Pour assurer la réussite de son investissement en LMNP à Nantes, mieux vaut bien prévoir son coup. Se renseigner sur le marché local, bien choisir son bien, et réfléchir à la gestion locative et à la défiscalisation de son investissement sont des éléments à ne pas négliger.

LMNP Nantes – Une personne cochant les items d’une check-list
© Andrey_Popov – Shutterstock

Se renseigner sur l’état du marché immobilier local

Avant de vous lancer dans un investissement en LMNP à Nantes, il est crucial de réaliser une étude de marché approfondie. Cela vous permettra de comprendre les besoins locaux en termes de logement, les quartiers en vogue, ainsi que les types de biens les plus recherchés. Une étude de marché bien menée vous aidera à prendre des décisions éclairées et à maximiser votre rentabilité.

Choix du bien et de l’emplacement

Le choix du bien et de son emplacement est une étape clé de votre investissement. Comme mentionné précédemment, différents types de biens peuvent être adaptés à différents profils de locataires. De plus, certains quartiers de Nantes sont plus attractifs que d'autres en fonction de votre cible. Prenez le temps de visiter plusieurs biens et de comparer leurs avantages et inconvénients.

Gestion locative

La gestion locative est un aspect souvent sous-estimé de l'investissement en LMNP. Que vous décidiez de gérer vous-même votre bien ou de confier cette tâche à une agence, il est important de bien comprendre les implications en termes de temps et de ressources. Une bonne gestion locative vous permettra de minimiser les périodes de vacance et d'optimiser votre rendement.

Défiscalisation

L'investissement en LMNP offre plusieurs avantages fiscaux, mais il est également soumis à des règles spécifiques. Il est donc recommandé de consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour bien comprendre les implications fiscales de votre investissement. Cela vous permettra d'optimiser votre fiscalité et de maximiser votre rentabilité.

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