7 Étapes incontournables pour Préparer un Dossier de Crédit Immobilier en 2023
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Étape 1 : Évaluez votre Apport Personnel
- Étape 2: Identifiez les Aides Financières à l'Achat
- Étape 3 : Calculez votre Capacité d'Endettement
- Évolutions à Venir ?
- Comment Calculer votre Capacité d'Endettement ?
- Étape 4 : Faites Jouer la Concurrence
- Étape 5 : Montez votre Dossier
- Étape 6: Comparez les Assurances
L'achat d'un bien immobilier est une étape cruciale dans la vie d'un individu ou d'une famille ; un achat qui implique le plus souvent la recherche d’un crédit immobilier.
En ces temps inflationnistes ou les taux d’emprunts frôlent les 4% pour un emprunt sur 20 ans, la préparation d'un dossier de crédit immobilier solide est plus que jamais indispensable pour obtenir les meilleures conditions de prêt. Voici un guide en 7 étapes pour vous aider à préparer efficacement votre dossier.
Étape 1 : Évaluez votre Apport Personnel
Selon les normes actuelles, l'apport personnel devrait représenter au minimum 10% du prix du bien immobilier. Cet apport peut provenir de votre épargne, d'un héritage ou d'une donation.
Selon les courtiers et les experts du secteur, il est désormais plus prudent de tabler sur un apport personnel d'au moins 20% pour maximiser vos chances d'obtenir un crédit immobilier. Par exemple, pour un bien d'une valeur de 200 000 euros, un apport personnel de 40 000 euros serait idéal.
Selon le courtier Meilleurtaux, l'apport moyen des couples âgés de 30 à 39 ans était en moyenne de 65 000 euros en 2022, contre 44 000 euros en 2019. Chez le courtier Empruntis, le taux d'apport moyen était de 19,8% au premier trimestre 2023, contre 15% un an plus tôt.
En résumé, l'apport personnel est devenu un élément clé dans la négociation d'un crédit immobilier. Il est donc crucial de bien évaluer cet apport et de l'adapter aux nouvelles normes du marché pour maximiser vos chances d'obtenir un prêt aux meilleures conditions.
Étape 2: Identifiez les Aides Financières à l'Achat
Il existe plusieurs dispositifs d'aides financières pour l'achat d'un bien immobilier qui peuvent considérablement réduire le coût de votre investissement. Renseignez-vous auprès des organismes compétents pour savoir à quelles aides vous êtes éligible.
Le Prêt à Taux Zéro est une aide financière accordée par l'État pour faciliter l' acquisition d'une résidence principale en immobilier neuf . Il est réservé aux primo-accédants et est soumis à des conditions de ressources. Le PTZ peut financer jusqu'à 40% du coût de votre bien immobilier neuf, ou 20% si le bien est ancien et nécessite des travaux. Il est important de noter que le PTZ doit être complété par un prêt immobilier classique et/ou un apport personnel.
Certains programmes immobiliers neufs proposent des prix maîtrisés pour faciliter l'accès à la propriété. Ces programmes sont souvent soutenus par les collectivités locales et sont destinés à des ménages aux revenus modestes. Les prix maîtrisés sont inférieurs aux prix du marché et peuvent varier en fonction de la zone géographique.
Il existe également d'autres aides comme le Prêt d'Accession Sociale (PAS), le Prêt Conventionné, ou encore les aides des collectivités territoriales. Certains employeurs proposent aussi des prêts à des taux avantageux via le 1% logement.
Étape 3 : Calculez votre Capacité d'Endettement
La capacité d'endettement est un indicateur clé que les banques et les institutions financières utilisent pour évaluer votre aptitude à rembourser un prêt immobilier.
En 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a instauré une nouvelle norme, fixant le taux d'endettement maximum à 35% des revenus nets mensuels de l'emprunteur. Cependant, les banques ont la latitude de déroger à cette règle pour 20% de leurs dossiers, principalement pour l'acquisition d'une résidence principale et en faveur des primo-accédants.
Évolutions à Venir ?
Selon un article récent d'Europe 1, le ministre de l'Économie Bruno Le Maire envisage d'assouplir cette règle des 35%. Le but serait de permettre plus de flexibilité dans l'octroi des crédits, notamment pour des investissements locatifs ou des situations où le risque d'endettement est jugé plus limité.
Comment Calculer votre Capacité d'Endettement ?
Pour calculer votre capacité d'endettement, vous pouvez utiliser la formule suivante :
Capacite d’endettement = (Revenus nets mensuels − Charges fixes/Revenus nets mensuels) ×100
Je calcule mon taux d’endettement en 1 minuteÉtape 4 : Faites Jouer la Concurrence
Il est crucial de solliciter plusieurs établissements bancaires pour obtenir les meilleures conditions de prêt. Mais avant de prendre une décision, il est également important de discuter avec votre conseiller bancaire habituel.
Présentez-lui un dossier complet et demandez des détails sur les conditions liées aux prêts immobiliers que son établissement propose. En tant que client fidèle, vous avez une marge de négociation qui peut s'avérer fructueuse.
Il est essentiel de comparer les niveaux de taux immobilier, en particulier le taux effectif global annuel (TAEG). Pour cela, vous pouvez faire appel à des comparateurs en ligne ou à des courtiers en crédit immobilier. Ces experts peuvent vous aider à trouver le meilleur taux en fonction de votre profil, de votre région, et de la durée de remboursement souhaitée.
Une fois l'offre de crédit immobilier signée, la loi vous accorde un délai de réflexion de 10 jours minimum. Ce laps de temps peut être utilisé pour continuer à faire jouer la concurrence entre les organismes de crédit.
Étape 5 : Montez votre Dossier
Pour monter un dossier solide, vous devrez fournir plusieurs pièces justificatives, notamment :
- Pièce d'identité : Carte d'identité ou passeport,
- Justificatif de situation familiale : Livret de famille, certificat de mariage ou de PACS si vous empruntez en couple,
- Justificatif de domicile : Quittance de loyer, factures d'électricité, d'eau ou de téléphone, ou attestation d'hébergement à titre gratuit,
- Contrat de travail : Avec éventuels avenants, si vous êtes salarié,
- Justificatifs de revenus : Les 3 derniers bulletins de salaire ou les 3 derniers bilans comptables pour les indépendants,
- Relevés de compte : Des 3 derniers mois,
- Avis d'imposition : Les 2 derniers,
- Justificatif de l'apport personnel : Si applicable,
- Contrat de réservation du bien ou compromis de vente : Signés,
- Autres documents : Tout document attestant d'éventuels revenus fonciers, titre de retraite ou de pension pour les 3 derniers mois si applicable, et attestation de la CAF si applicable.
Étape 6: Comparez les Assurances
Depuis l'instauration de la loi Lagarde en 2010, vous êtes libre de choisir l'assurance emprunteur liée à votre crédit immobilier. Il est donc vivement conseillé de comparer toutes les assurances de prêt du marché, leurs coûts et l'étendue de leurs garanties.
Selon l'association UFC Que Choisir, un couple de 40 ans empruntant 200 000 euros sur 20 ans peut économiser près de 9 000 euros en faisant ce choix judicieux.
