Le contrat de réservation en VEFA : Décryptage

Morgane Caillière

le 01 décembre 2023

[ mis à jour le 01 décembre 2023 ]

Vous envisagez d'acheter un logement neuf , pas encore sorti de terre ? Bienvenue dans le monde de la VEFA, la Vente en l'État Futur d'Achèvement, un parcours d'achat unique pour les biens immobiliers en devenir.

Votre achat commence par un contrat de réservation qui jette les bases de votre future acquisition. Dans les lignes qui suivent, nous allons décortiquer ensemble ce contrat, ses mentions obligatoires, ses avantages et ses contraintes. Focus...

1.Qu'est-ce qu'un contrat de réservation en VEFA ?

Le contrat de réservation en VEFA, ou Vente en l'État Futur d'Achèvement est la première étape concrète et engageante dans l'acquisition d'un logement neuf. Ce document, signé entre vous, l'acheteur, et le promoteur immobilier, détaille avec précision les contours de votre future propriété : imaginez-le comme une carte qui guide votre parcours d'achat.

Ce contrat est encadré par le Code de la construction et de l’habitation qui garantit un cadre légal solide et protecteur pour les deux parties. Chaque aspect de la vente future est défini, des caractéristiques du logement jusqu'aux modalités financières.

Pendant une période qui s'étend généralement de 12 à 24 mois, ce contrat sera votre principale référence. Il vous permet de visualiser votre futur logement, même s'il n'est pas encore construit. Vous aurez des informations précises sur la localisation, la taille, la disposition des pièces, les matériaux utilisés, et même les équipements prévus. En somme, c'est un véritable avant-goût de votre futur chez-vous.

Enfin, ce contrat est un outil flexible. Bien qu'il définisse les grandes lignes de votre achat, il peut aussi inclure des clauses adaptées à votre situation personnelle, comme des conditions suspensives liées à l'obtention d'un prêt immobilier. C'est donc un document personnalisé, taillé pour répondre à vos besoins et sécuriser votre investissement dans l'immobilier neuf.

2.Les Conditions Financières du Contrat de Réservation en VEFA

©Dmitry Lobanov - Shutterstock

La signature du contrat de réservation en VEFA marque le début d'un engagement financier entre l'acheteur et le promoteur. L'élément central de cet engagement est le dépôt de garantie, une somme versée par l'acheteur pour sécuriser la réservation du bien.

Le montant de ce dépôt de garantie est soigneusement encadré pour protéger les intérêts de l'acheteur. Il est calculé en pourcentage du prix de vente total du bien et est directement lié au délai prévu pour la signature de l'acte de vente définitif :

• 5 % du prix de vente si l'acte de vente est signé dans l'année suivant la réservation.
• 2 % si la signature de l'acte de vente intervient entre 1 et 2 ans après la réservation.
• Aucun dépôt n'est requis si la signature de l'acte de vente est prévue au-delà de 2 ans.

Ce dépôt de garantie doit être soit bloqué sur un compte bancaire ouvert à votre nom, soit consigné chez un notaire. Ce montant sera ensuite déduit du prix total de vente lors de la signature de l'acte de vente définitif.

En outre, le contrat de réservation doit clairement indiquer les conditions de restitution de ce dépôt. En cas d'annulation du contrat sous certaines conditions (comme le refus de prêt immobilier), le dépôt doit être intégralement remboursé à l'acheteur. Cette clause est essentielle pour protéger l'acheteur contre d'éventuels imprévus financiers.

Enfin, il convient de souligner que les conditions financières du contrat de réservation en VEFA peuvent varier en fonction de la localisation du projet, des spécificités du programme immobilier et des politiques du promoteur. Il est donc recommandé de discuter en détail de ces conditions avec le promoteur ou un courtier en immobilier neuf avant de signer le contrat, afin de s'assurer que toutes les modalités financières sont claires et adaptées à votre situation personnelle.

3.Droit de Rétractation et Remboursement dans le cadre d'un contrat de réservation en VEFA

Le droit de rétractation est une protection essentielle pour l'acheteur dans le processus d'achat en VEFA. Après la signature du contrat de réservation, l'acheteur dispose d'un délai de 10 jours pour revenir sur sa décision. Cette période de réflexion offre la possibilité de reconsidérer l'engagement sans encourir de pénalités ou de justifications.

Ce droit de rétractation vise à protéger l'acheteur contre des décisions précipitées. Il est important de noter que ce délai commence à courir dès le lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte. Si l'acheteur décide de se rétracter, il doit le faire par écrit via une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au promoteur.

En cas de rétractation dans ce délai, ou si certaines conditions suspensives ne sont pas remplies – comme le refus de prêt immobilier mentionné dans le contrat – le dépôt de garantie versé doit être remboursé intégralement à l'acheteur. Ce remboursement doit s'effectuer dans un délai raisonnable, souvent fixé à un maximum de 3 mois, pour éviter toute perte financière pour l'acheteur.

Le droit de rétractation est un droit inaliénable qui ne peut être renoncé ou limité par le promoteur. Aucune clause du contrat de réservation ne peut supprimer ou réduire ce droit.

En outre, si le contrat de réservation n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu, ou si le prix de vente final est supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel révisé, l'acheteur a également le droit de demander le remboursement du dépôt de garantie. De même, en cas de différence significative entre les prévisions du contrat préliminaire et le contrat de vente final, l'acheteur peut choisir de se retirer du contrat avec un remboursement complet.

4.Contenu Obligatoire du Contrat de Réservation en VEFA

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Le contrat de réservation en VEFA est un document juridique qui doit contenir un ensemble d'informations précises et détaillées pour garantir transparence et sécurité pour l'acheteur. Voici les éléments essentiels qui doivent y figurer :

• Description du Logement : Cette section décrit en détail le bien que vous vous apprêtez à acheter. Elle doit inclure la surface habitable du logement, le nombre de pièces, y compris les chambres, le salon, la cuisine, et les éventuelles annexes comme un balcon, une terrasse, un jardin, ou un garage. Cette description doit être aussi précise que possible pour éviter toute ambiguïté sur ce qui est inclus dans la vente.
• Localisation et Matériaux Utilisés : Le contrat doit indiquer l'adresse exacte du bien, ainsi que des informations détaillées sur son emplacement au sein du bâtiment ou du complexe immobilier (étage, orientation, vue, etc.). De plus, une liste des matériaux utilisés pour la construction et les finitions doit être fournie. Cela inclut les types de revêtements de sol, les équipements de la cuisine et de la salle de bain, et tout autre détail pertinent.
• Prix de Vente et Conditions de Paiement : Le prix total de vente du logement doit être clairement indiqué, ainsi que les modalités de paiement. Cela comprend le montant et les conditions du dépôt de garantie, l'échéancier des paiements, et les éventuelles conditions liées à l'obtention d'un prêt immobilier. Il est également important que le contrat précise si le prix inclut des frais supplémentaires, comme les frais de notaire ou les taxes.
• Date Prévisionnelle de Livraison et Signature du Contrat de Vente : Le contrat doit mentionner une date prévisionnelle de livraison du logement. Cette date est importante car elle donne une idée de quand l'acheteur pourra prendre possession du bien. De plus, la date prévisionnelle de signature de l'acte de vente définitif doit être indiquée, marquant la finalisation de la transaction.
• Conditions de Récupération du Dépôt de Garantie et Modalités de Rétractation : Le contrat doit détailler les conditions sous lesquelles l'acheteur peut récupérer son dépôt de garantie, notamment en cas de non-réalisation de la vente pour diverses raisons (refus de prêt, non-respect des délais de livraison, etc.). Il doit également expliquer le droit de rétractation de l'acheteur, en précisant le délai de 10 jours et la procédure à suivre pour annuler le contrat.

5.Garanties et Sécurité de l'Acheteur dans un Contrat de Réservation en VEFA

Dans le cadre d'un contrat de réservation en VEFA, plusieurs garanties sont mises en place pour assurer la sécurité et protéger les intérêts de l'acheteur. Elles offrent une couche supplémentaire de protection contre les risques potentiels, notamment en cas de problèmes financiers ou de faillite du promoteur. Voici les principales garanties incluses dans le contrat :

Garantie Financière de Remboursement (GFR)

Cette garantie assure à l'acheteur le remboursement des sommes versées en cas de non-réalisation du projet immobilier. Si, pour une raison quelconque, le promoteur est incapable de mener à bien le projet, cette garantie assure l'acheteur de récupérer son investissement. Elle est généralement mise en place avant le début de la commercialisation du projet et doit être maintenue jusqu'à la signature de l'acte de vente.

Garantie d'Achèvement des Travaux

Cette garantie est l'une des plus importantes dans un contrat de VEFA. Elle assure que le logement sera achevé et livré, même en cas de défaillance du promoteur. Il existe deux types de garanties d'achèvement : la garantie d'achèvement extrinsèque, fournie par un établissement financier ou une assurance, et la garantie d'achèvement intrinsèque, où le promoteur garantit l'achèvement des travaux avec ses propres fonds. Cette garantie est essentielle pour s'assurer que l'acheteur ne se retrouve pas avec un projet inachevé.

Garantie Biennale et Décennale

Ces garanties couvrent respectivement les équipements du logement pour deux ans et la structure du bâtiment pour dix ans. La garantie biennale s'applique aux éléments comme les radiateurs, les robinets, les volets, etc., tandis que la garantie décennale couvre des aspects plus structurels comme la toiture, les murs porteurs, et l'étanchéité. Ces garanties protègent l'acheteur contre les vices ou les défauts de construction qui pourraient apparaître après la livraison.

Garantie de Parfait Achèvement

Cette garantie, valable pendant un an après la livraison, oblige le promoteur à corriger tout défaut de conformité ou malfaçon signalé par l'acheteur. Elle couvre tous les défauts et les désordres signalés lors de la livraison ou qui apparaissent dans l'année qui suit.

En plus de ces garanties, il est judicieux de négocier la présence d’une clause de pénalités en cas de retard de livraison. Cette clause stipule que si le promoteur ne livre pas le logement dans les délais convenus, il devra payer des indemnités à l'acheteur pour chaque jour de retard.

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