Financement : comment se déroule le déblocage des appels de fonds en VEFA ?

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le 17 mars 2023

[ mis à jour le 17 mars 2023 ]

SOMMAIRE

Dans le neuf, il y a deux types d’achats : la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et la vente d’un bien déjà achevé. Si à terme, l’acheteur devient propriétaire d’un logement neuf, le financement entre ces options est quant à lui bien différent. Pour un lot déjà sorti de terre, l’acquéreur peut faire ce qu’on appelle un paiement comptant en contractant un crédit à la banque qui lui prête en un seul versement le montant du bien.

L’affaire se corse davantage quand l’acheteur s’intéresse à un lot qui n’est pas encore livré. Le financement d’un bien en VEFA se fait par étapes, selon l’avancement des travaux de construction du programme immobilier. Pour être payé pendant le chantier, le promoteur ou constructeur en charge de l’opération fait ce qu’on dit dans le jargon des “appels de fonds”.

Voici un guide qui reprend toutes les informations dont vous avez besoin de retenir sur les appels de fonds dans l’immobilier neuf.

Les appels de fonds en VEFA, le paiement de son logement étape par étape

Par principe, lorsque vous achetez un bien en VEFA, vous achetez un logement qui n’existe pas encore physiquement dans le paysage urbain. De ce fait, le promoteur immobilier n’a pas le droit de vous réclamer la totalité du prix au moment de la signature du contrat de réservation. Le financement d’un logement neuf se fait au fur et à mesure à chaque étape importante de la construction.

La seule chose qu’un promoteur immobilier peut vous demander est le lui verser un dépôt de garantie à la signature du contrat de réservation. Son montant est calculé selon le délai plus ou moins approximatif de la signature de l’acte authentique de vente.

Le dépôt de garantie peut être équivalent à 5 % du prix de vente du bien si la signature intervient dans un délai de 1 an et de 2 % si elle est comprise entre 1 et 2 ans. Au-delà d’un délai prévisionnel de signature de 2 ans, le promoteur n’a pas le droit de demander le versement d’un dépôt de garantie.

Le reste des sommes, qui correspondent à une part du montant total du logement est débloqué par appels de fonds du promoteur entre la signature de la vente chez le notaire jusqu’à la réception du bien et la remise des clés.

 Appels de fonds VEFA – Un couple en train de se renseigner sur le financement d’un logement neuf en VEFA
© fizkes - Shutterstock

Quand interviennent les appels de fonds en VEFA ?

Les appels de fonds ne peuvent pas être réalisés n’importe quand ni n’importe comment. L’article R261-14 du Code de la Construction et de l’Habitation pose un cadre légal. Il définit des montants maximums qu’un promoteur ou constructeur immobilier a le droit de demander aux acquéreurs. Ainsi, il peut être demandé au maximum :

Si on récapitule tout ce qu’on vient de dire, les appels de fonds VEFA sont demandés en 3 temps :

  1. Lors de la signature du contrat de réservation (de 2 % à 5 % du prix) ;
  2. Lors de l’avancement des travaux (35 %, 70 % et 95 % du prix) ;
  3. Lors de la livraison du logement (5 % du prix).
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Comment verser un appel de fonds en VEFA ?

Le règlement du premier appel de fonds se fait au moment de la vente du logement chez le notaire. Le montant à verser dépend de l’avancée des travaux de construction au moment où vous signez l’acte authentique de vente. Ensuite, à chaque palier du chantier atteint, le promoteur émet une attestation d’avancement des travaux. C’est ce document qui provoque l’envoi de l’appel de fonds.

Avec un crédit immobilier

Une fois que vous avez reçu l’appel de fonds du promoteur, vous pouvez le transférer à votre établissement bancaire signé et précédé de la mention “bon pour déblocage d’un montant de [insérer la somme demandée par le promoteur en €]”. Les appels de fonds peuvent également être appelés des “bons de décaissement”. Ils permettent d’avoir une preuve de votre accord pour le paiement échelonné du votre prêt.

Avec cette solution, c’est votre banque qui paye directement le promoteur immobilier la somme demandée. Cela facilite le déplacement de l’argent et limite les risques d’erreurs.

Avec un paiement comptant

Le délai pour mettre en place le règlement des appels de fonds émis par un promoteur est de 15 jours. Le paiement comptant des appels de fonds a l’avantage de vous éviter de payer des frais intercalaires. Vous pouvez régler les appels de fonds soit par virement bancaire soit par chèque classique. Seul le dernier appel de fonds doit être payé par virement bancaire ou par chèque de banque.

 Appels de fonds VEFA – Un chèque vierge
© NIKCOA – Shutterstock

Il y a des délais de paiement inscrits dans le contrat de vente. Si vous dépassez la date butoir, vous vous exposez à devoir payer des pénalités de retard de 1 % du montant à débloquer.

Si vous ne réglez pas du tout la somme demandée, une clause intégrée au contrat de vente peut provoquer la rupture du contrat VEFA et le promoteur peut vous demander une indemnité équivalente à 10 % du prix de vente du logement.

Anticiper les appels de fonds en VEFA dans son budget

Le financement d’un achat en VEFA est à différencier d’un financement classique. Du fait que le logement n’est pas encore construit, il y a plusieurs paramètres à prendre en compte en amont. Par exemple, lorsque vous signez votre contrat de réservation, votre courtier en immobilier neuf vous donne un échéancier prévisionnel des appels de fonds. Vous pouvez de cette façon anticiper les versements.

D’autant plus que si vous financez votre achat avec un crédit immobilier, le déblocage progressif des fonds s’accompagne d’un surcoût. Des intérêts intercalaires se rajoutent et augmentent à chaque appel de fonds du promoteur. Selon votre situation financière et votre contrat vous pouvez régler les intérêts mensuellement jusqu’à la livraison ou en une seule fois après la livraison.

À savoir également qu’il est judicieux de souscrire à une assurance habitation VEFA à l’achèvement du gros œuvre : après la pose des murs extérieurs, de la toiture et des menuiseries.

Appels de fonds VEFA : comment vérifier le bon déroulement des travaux ?

Pour vérifier l’avancement du chantier, un promoteur immobilier propose 2 visites aux acquéreurs : la visite cloison et la visite de livraison.

6 à 9 mois avant la livraison du logement, le promoteur organise la visite cloison. Celle-ci a pour but de s’assurer de l’avancement des travaux. Vous, en tant que futur occupant des lieux devez prêter attention aux moindres détails. Pensez à venir avec un mètre, un stylo et feuille afin de vérifier la superficie des pièces et de noter toutes vos remarques et observations à ce stade du chantier.

À la réception du logement, le promoteur organise la visite de livraison. C’est à ce moment que vous pourrez inscrire au procès-verbal vos éventuelles réserves : finitions bâclées, utilisations des mauvais matériaux, malfaçons, etc... Vous avez alors 2 choix possibles : accepter la livraison sous réserve de réparations ou refuser la livraison du logement.

Il est bon à savoir aussi que vous avez le droit de demander à votre promoteur une visite de chantier à chaque appel de fonds. Le promoteur n’a pas le droit de refuser votre demande en vertu de l’article L231-3 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Dans le contrat visé à l'article L. 231-1, sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet […] d'interdire au maître de l'ouvrage la possibilité de visiter le chantier, préalablement à chaque échéance des paiements et à la réception des travaux.

Article L231-3 du Code de la Construction et de l’Habitation
 Appels de fonds VEFA – Un couple d’acheteurs lors de la visite cloison de leur logement VEFA
© Diego Cervo – Shutterstock

Est-il possible de s’opposer aux appels de fonds en VEFA ?

Comme nous l’avons brièvement évoqué un peu plus haut dans ce guide, il vous est possible de contester le dernier appel de fonds du promoteur : à la livraison du logement, si vous constatez des défauts de conformité ou des malfaçons. Vous pouvez adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à votre promoteur en lui demandant de corriger le tir par la réalisation de travaux de rectification.

En attentant, les 5 % du prix restants sont consignés chez le notaire.

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