La loi Malraux à Nantes
SOMMAIRE
Une loi pour sauver le patrimoine immobilier
Pour assurer la protection du patrimoine historique et esthétique de l’immobilier en France et soutenir la restauration des bâtiments témoins de l’histoire, la loi Malraux du nom de son auteur vient compléter la loi sur la protection du patrimoine.
L’écrivain, aventurier, homme politique et intellectuel français déplore la détérioration du patrimoine historique des centres-villes. Une urbanisation massive et anarchique gagne les métropoles et impose ses centres commerciaux et ses immeubles de bureaux. Alors Ministre chargé des affaires culturelles, André Malraux déclare qu’il est impératif de préserver l’esthétique des quartiers traditionnels et historiques de France.
La loi Malraux est l’un des multiples dispositifs de défiscalisation immobilière à Nantes.
Jusqu’en 2009, ses bénéficiaires profitaient d’une déduction d’impôt sur le revenu global comme pour le dispositif Monuments Historiques. Depuis, l’avantage fiscal donne droit à une réduction d’impôt sur le revenu.
Pour rappel :
La réduction d’impôt vient en déduction de l’impôt calculé selon le barème progressif.
Dans le cas où le montant de la réduction d’impôt est supérieur au montant de l’impôt, il ne peut y avoir de remboursement : votre impôt est donc ramené à 0 €.
Le crédit d’impôt est également déduit de l’impôt calculé.
Contrairement à la réduction d’impôt, si le crédit d'impôt est supérieur au montant de l’impôt, le surplus (ou la totalité si vous n’êtes pas imposable) donne lieu à remboursement par la Direction Générale des Finances Publiques.
impots.gouv.fr
Les avantages de la loi Malraux
La loi Malraux offre de nombreux avantages pour qui souhaite investir dans un bâtiment ancien, le restaurer puis le mettre en location. Elle permet de :
- bénéficier d’une réduction d’impôt tout en se constituant un patrimoine immobilier de valeur.
- profiter d’une réduction d’impôt conséquente : jusqu’à 100 000 €/an pendant 4 ans.
- choisir le montant du loyer et son locataire sans plafond de loyer ou plafond de ressources.
- profiter du report possible de la réduction d’impôt durant 3 ans, lorsque le montant imposable est inférieur à la fraction déductible.
Les taux de réduction d’impôt
La réduction d’impôt est déterminée en fonction du montant des travaux. Celui-ci est plafonné à 400 000 € durant 4 années consécutives et varie selon l’emplacement du bâtiment :
- 30% pour les bâtiments placés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), les Quartiers Anciens Dégradés (QAD) et les quartiers conventionnés Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).
- 22% pour les bâtiments placés dans un SPR avec Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique.
Depuis 2013, le dispositif n’est plus soumis au plafonnement des niches fiscales, qui est de 10 000/an. La loi de finance rectificative de 2016 vient assouplir le dispositif existant et les Sites Patrimoniaux Remarquables Classés entrent dans le cadre de la loi.
Les travaux de restauration ne sont plus appréciés sur une période annuelle mais pluriannuelle. Enfin, tous les bâtis peuvent être éligibles, lorsque les travaux effectués rendent le logement habitable.
Pour un investissement nécessitant un montant de travaux de 400 000 € étalé sur 4 ans, l’acquéreur pourra défiscaliser 30 % de 400 000 € répartis sur 4 ans. C’est à dire 120 000 €.
Les conditions de la loi Malraux en 2021
Le dispositif de défiscalisation “loi Malraux” impose de respecter des conditions pour bénéficier de ses avantages.
Les conditions :
- Le programme de restauration doit avoir été déclaré d’utilité publique.
- Le contribuable doit être domicilié fiscalement en France.
- Il doit rénover le bien immobilier dans son intégralité dans le but de le louer (location nue).
- Il doit rénover le bien durant 3 ans maximum, à compter de la délivrance du permis de construire.
- Il doit louer le ou les logements de l’immeuble durant 9 ans minimum, dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
- Il doit enfin faire constater les travaux par un architecte des Bâtiments de France (ABF).
Le non-respect de l’une des conditions entraine automatiquement la nullité de l’opération de défiscalisation et le remboursement des sommes déjà engagées.
Quels logements sont éligibles ?
Le plus souvent, les bâtiments concernés sont situés dans les cœurs de villes. L’investissement doit être localisé, soit :
- dans un Site Patrimonial Remarquable bénéficiant d’un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine.
- dans un Site Patrimonial Remarquable pour lequel un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur a été approuvé.
Qui sont les bénéficiaires de la loi Malraux ?
Tout contribuable domicilié en France peut profiter du dispositif de défiscalisation “loi Malraux”. Les Schumackers également.
Qu'est-ce qu'un Schumackers ? Depuis une jurisprudence européenne de 1995, ce statut concerne les non-résidents tirant l'essentiel de leurs revenus imposables de France. Domiciliés fiscalement en France, au sens du droit interne, ils sont tenus à une obligation fiscale limitée, au sens des conventions internationales.
Les foyers bénéficiant du dispositif sont, la plupart du temps, des contribuables soumis à un impôt important. Le montant des travaux des bâtiments anciens peut être très élevé.
Un bien soumis à l’indivision (avant le partage de la succession) est éligible au dispositif. Chaque héritier profitera d’une réduction d’impôt proportionnelle à ses droits sur le bien.
Les associés de sociétés, soumis à l’impôt sur le revenu peuvent profiter du dispositif, lorsque les biens sont imposés dans la catégorie : revenus fonciers.
Que sont les secteurs sauvegardés et les ZPPAUP ?
Les Zones de Protection du Patrimoine Architecturale, Urbain, et Paysager : ZPPAUP, visent à protéger des quartiers ou sites historiques ou esthétiques. Elles sont choisies à l’initiative d’une municipalité, après arrêté du Préfet de Région. La publicité y est interdite et les travaux visant à sa transformation sont réglementés.
Introduits par la loi Malraux, les secteurs sauvegardés étaient à l’origine destinés à être préservés de l’urbanisation galopante qui menaçait l’esthétique des villes “traditionnelles”. Ces secteurs sont aujourd’hui soumis à des règles d’urbanisme spécifiques vouées à protéger leur caractère historique, esthétique...
Investir en loi Malraux à Nantes
Riche d’un patrimoine historique exceptionnel, Nantes présente un secteur sauvegardé de 126 hectares qui regroupe un peu plus de 10 000 logements et héberge plus de 17 000 habitants. Visant à protéger et à valoriser le centre historique de la ville pour que celui-ci reste habité, actif, accessible et attractif, il a été révisé en 2017.
Place du Change, rue Bossuet, rue de la Marne ou encore rue de la Fosse font partie des zones historiques de la Cité des Ducs.
Qui est André Malraux ?
© wikimédia commonsNé le 3 novembre 1901 à Paris et mort le 23 novembre 1976 à Créteil André Malraux est un écrivain, homme politique aventurier et intellectuel.
À 22 ans, il rejoint l'Indochine, où il écrit pour un journal anticolonialiste. En 1923-1924, il est emprisonné pour vol et recel d'antiquités sacrées khmères. Revenu en France, il restitue son aventure dans un roman publié en 1930 : La Voie royale. C’est avec la parution en 1933 de La Condition humaine qu’il obtient le prix Goncourt et devient célèbre. Ce roman d'aventure engagé s’inspire des prémices révolutionnaires de la Chine.
André Malraux combat aux côtés des républicains espagnols en 1936-1937. Son engagement antifasciste, est à l’origine de son roman L'Espoir, publié en décembre 1937. Il entre dans la Résistance en mars 1944 et participe aux combats de la Libération. Après la guerre, il rejoint le général de Gaulle au RPF et devient ministre d'État, ministre de la Culture de 1959 à 1969.
