La loi Cosse
La loi Cosse a été abrogée en 2022. Elle a été remplacée par le dispositif "Louer abordable" puis depuis mars 2022 par le dispositif "Loc'avantage"
Mise en place le 1er janvier 2017, la loi Cosse est un dispositif de défiscalisation immobilière à Nantes dédié à l’investissement locatif. Il s’adresse aux propriétaires qui louent leur logement à bas prix à des foyers aux revenus modestes. Exigeant de respecter différents critères d’éligibilité, la loi Cosse permet un abattement fiscal jusqu’à 85 % .
Qu’est-ce que la Loi Cosse ?
Appelé aussi “Louer abordable” ou “Cosse ancien,” cette loi a pour objectif principal de mettre sur le marché de la location des biens immobiliers privés à des loyers abordables. Un dispositif incitatif qui récompense les investisseurs par une déduction fiscale.
Déduction fiscale et réduction fiscale : ce qui diffère
Alors que des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou la loi Denormandie permettent une réduction des impôts sur le revenu, la déduction fiscale de la loi Cosse s’applique directement sur le montant des loyers perçus. Un abattement qui, associé aux autre frais déductibles, va réduire le résultat imposable.
Le contribuable qui met son logement en location avec la loi Cosse, le propose à un prix du loyer inférieur à celui du marché. Pour compenser cet écart financier, destiné à faciliter l’accès au logement aux locataires les moins aisés, le dispositif Cosse offre une fiscalité plus attractive à l’investisseur.
Cet avantage fiscal est soumis à plusieurs critères d’éligibilité, et implique que le propriétaire bailleur signe une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).
À noter :
- La loi Cosse a été prolongée jusqu’à fin 2022;
- Depuis le 1er juillet 2020, le logement doit respecter un seuil de performance énergétique (décret effectif à partir du 16 novembre 2020)
- La loi Elan se rajoute à la loi Cosse en y appliquant un plafond de déficit imputable majoré.
Comment défiscaliser avec la loi Cosse à Nantes ?
Les plafonds de ressources du dispositif Cosse
Les loyers des logements loués en Loi Cosse sont répartis en 3 catégories adaptés au profil des locataires potentiels : ”intermédiaire”, “social” et “très social”.
Nantes étant située en zone B1, le plafond annuel de ressources demandé pour les locataires est le suivant, selon la convention signée avec l’ANAH.
| Composition du foyer locataire | Zone de location |
|---|---|
| Zone B1 | |
| Personne seule | 31 352 € |
| Couple | 41 868 € |
| Personne seule ou couple avec une personne à charge | 50 349 € |
| Personne seule ou couple avec deux personnes à charge | 60 783 € |
| Personne seule ou couple avec trois personnes à charge | 71 504 € |
| Personne seule ou couple avec quatre personnes à charge | 80 584 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | 8 990 € |
Les plafonds de loyers de la loi Cosse
Le montant des loyers dépend également de la zone dans laquelle il se trouve :
Plafonds de loyers applicables en 2021 en euros/m2 par mois.
| Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
|---|---|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 17,43 € m2 | 12,95 € m2 | 10,44 € m2 | 9,07 € m2 | 9,07 € m2 |
| Loyer social | 12,19 € m2 | 9,38 € m2 | 8,08 € m2 | 7,76 € m2 | 7,20 € m2 |
| Loyer Très social | 9,49 € m2 | 7,30 € m2 | 6,29 € m2 | 6,29 € m2 | 5,59 € m2 |
En Outre-mer, les plafonds de loyers sont les suivants :
- Logement intermédiaire : 10,55 € m²
- Logement social : 8,13 € m²
- Logement très social : 6,33 €
Ils concernent la Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte qui sont des territoires placés en zone B1.
La convention avec l’ANAH
Qu’est-ce que l’ANAH ?
L’Agence Nationale de l’Habitat a pour objectif d’améliorer le parc immobilier français en proposant des aides financières pour réaliser des travaux (rénovation énergétique, mises aux normes PMR...). Les aides de l’ANAH sont cumulables avec l’éco-PTZ et le chèque énergie. C’est également l’ANAH qui détermine les loyers dits “intermédiaire”, “social” et “très social”.
Pour pouvoir profiter des avantages de la loi Cosse, l’investisseur doit signer une convention avec l’ANAH. Il peut choisir entre une convention avec ou sans travaux.
Convention ANAH sans travaux: selon la localisation du logement et le niveau de loyer fixé, le propriétaire peut profiter d’une déduction fiscale sur les revenus fonciers issus de la location. Cette convention est valable pour une durée de 6 ans et peut être renouvelée sur demande. Sa prolongation ne pourra être effective que pendant 3 ans, et à conditions de respecter les mêmes conditions que la convention initiale. Le logement doit être loué non meublé.
Néanmoins, si une intermédiation locative est souhaitée par le propriétaire, il pourra louer son logement meublé.Convention ANAH avec travaux: cette convention, d’une durée d’au moins 9ans, permet à l’investisseur de profiter d’une déduction fiscale sur les revenus fonciers provenant de la location, mais également de toucher des aides financières pour la réalisation de travaux de rénovation dans le logement. Celui-ci doit être loué non meublé et être ancien depuis 15 ans minimum.
Les travaux concernés par la convention avec l’ANAH peuvent être :
- des travaux de réhabilitation
- des travaux de sécurisation du bien immobilier
- des travaux traitant l’insalubrité du logement
- des travaux d’adaptation du logement pour répondre à la perte d’autonomie du résident (vieillesse ou handicap)
- des travaux de rénovation énergétique
Les travaux de la convention doivent être d’un montant minimum de 1 500 € HT, et peuvent être pris en charge par l’ANAH à hauteur de 35 % maximum. Ils doivent également être réalisés dans les 3 ans suivant l’accord de subvention.
Les logements éligibles à la loi Cosse
Le logement loué avec la loi Cosse doit répondre aux critères suivants :
- Être loué non meublé et dans un état décent
- Être occupé à titre de résidence principale par le locataire
- Être conforme aux exigences de performance énergétique fixée par arrêté
- Être situé dans une zone éligible à la loi Cosse
Le bien peut être neuf ou ancien, et il peut s’agir d’une maison comme d’un appartement. Les logements classés F et G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne sont pas éligibles.
Le niveau de performance énergétique exigé par la loi Cosse :
En Métropole, le logement doit consommer moins de 331 kWh/m²/an. Cela comprend le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement. Ce niveau de performance est certifié par le DPE réalisé.
En Outre-Mer, il faut que le logement respecte au moins une des améliorations énergétiques suivantes : travaux d’isolation thermique contre les rayonnements solaires, travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur, travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur, travaux d’installation ou de changement de système de chauffage et production d’eau chaude sanitaire.
Les avantages fiscaux de la loi Cosse à Nantes
Comme pour le plafond de loyers, l’avantage fiscal de la loi Cosse s’applique différemment selon les zones géographiques du logement concerné.
Les zones A bis, A et B1 du dispositif Cosse
Dans ces zones dites “tendues” l’abattement fiscal est à hauteur de :
- Loyer intermédiaire : 30 % des revenus bruts
- Loyer social ou très social : 70 % des revenus bruts
- Intermédiation locative: 85 % des revenus bruts
L’intermédiation locative est le fait de confier son bien à une agence immobilière, pour le mettre en location et/ou prendre en charge la gestion locative. Avec la loi Cosse, le propriétaire peut percevoir une prime de 1 000 € s’il a recourt à une intermédiation locative sociale pour un loyer social ou très social. Cette prime est valable jusqu’au 31 décembre 2022.
En zone B2
- Loyer intermédiaire : 15 % des revenus bruts
- Loyer social ou très social : 50 % des revenus bruts
- Intermédiation locative: 85 % des revenus bruts
En zone C
- Loyer intermédiaire : la zone C n’est pas éligible aux loyers intermédiaire
- Loyer social ou très social : 50 % des revenus bruts dans le cadre d’une convention avec travaux signée à partir du 1sup>er janvier 2021
- Intermédiation locative: 85 % des revenus bruts dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social signée à partir du 1sup>er janvier 2021
Par ailleurs, il est possible de cumuler les déficits fonciers et déduction Cosse.
La convention avec l’ANAH doit être jointe à la déclaration de revenus par le propriétaire bailleur, et être accompagnée des justificatifs suivants : Copie du bail de location et avis d’imposition en cours du locataire.