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Guide investisseur nantais dans le neuf

Famille emménage dans sa nouvelle maison

La vente sur plan ou Vente en État Futur d’Achèvement est une sorte de contrat que l’on appelle “VEFA” dans le langage courant.

Voici quelques conseils pour optimiser votre investissement immobilier.

La VEFA est un contrat par lequel un tiers construit un ouvrage, dont il revend une partie au fur et à mesure de sa construction. Le vendeur conserve la maîtrise d’ouvrage jusqu'à la livraison du programme immobilier - article 1601-3 du code civil.

La VEFA est un contrat très fiable pour les investisseurs sur le marché du neuf. D’autre part, elle permet des fantaisies et offre des garanties qui n’existent pas sur le marché de l’ancien

Un logement sur mesure

camaïeu de bleu pour peindre les murs
Christian et Annie viennent d’acquérir une maison individuelle sur plan dans le quartier Doulon / Bottière, à Nantes. Dans le cadre des “travaux modificatifs acquéreurs”, ils souhaitent que la cloison qui devait séparer la cuisine du salon ne soit finalement pas construite.

En effet, la “vente en état futur d’achèvement” offre la latitude de demander des “travaux modificatifs acquéreurs”, les TMA. En d’autres termes, le maître d’ouvrage donne la liberté à l’acheteur, de modifier le plan du futur bien immobilier selon ses préférences. Toutefois, cette possibilité concerne un pan restreint du bâti :

  • déplacement des équipements électriques en conformité avec l’étude thermique,
  • déplacement des équipements sanitaires de cuisine,
  • remplacement de la baignoire par une douche,
  • suppression de murs non porteurs.

Ce type de travaux modificatifs doit être demandé avant l’achèvement des fondations du logement neuf.

Par ailleurs, avant la réalisation du gros-œuvre, l’acheteur peut demander des remaniements tels que le changement de revêtements (parquet, carrelage…), dans le respect des gammes proposées par la maîtrise d’oeuvre.

Pour rendre effective une demande de TMA, l’acquéreur doit contacter son courtier immobilier et lui signaler son envie de personnalisation du plan. En effet, c’est ce professionnel qui transmettra la demande au promoteur / constructeur. Pour être acceptée, la demande doit répondre aux exigences réglementaires et techniques du bâtiment.

Les refus de TMA s’appliquent aux limitations de circulation des personnes à mobilité réduite et aux demandes contraires aux normes HPE (haute performance énergétique) et à la RT 2020 (réglementation thermique 2020).

Une TMA est formulée dans le mois suivant la signature du contrat de réservation. L’investisseur reçoit une réponse de la part du bureau d’architectes sous quatre semaines. Par la suite, un devis modificatif lui est soumis, qui, s’il l’accepte, donne lieu au versement d’un acompte de 50% du coût des travaux.

Les garanties de l’acheteur

Homme qui signe un contrat
“Pour tout acte qui a pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble voué à l’habitation, la souscription de parts donnant vocation à [...] la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non-professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte” - code de la construction et de l'habitation - article L271-1.

En outre, la loi Macron ou "loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques" du 8 août 2015, offre à tout investisseur d’un bien immobilier neuf acquis sur plan, la possibilité de se rétracter sous 10 jours après la signature du contrat de réservation.

La loi Hamon permet quant à elle la “délégation d’assurance”.

Luc et Maria ont acheté un T3 dans le quartier de Nantes Erdre. La banque leur a fait souscrire une assurance-crédit au moment de la signature de l’emprunt. Le couple n’a pas pensé à négocier le montant de l’assurance-crédit comme il l’a fait pour le taux de crédit. Heureusement, la “délégation d’assurance” lui permet de consulter la concurrence pendant les 12 mois suivant l’achat du logement. Cela aide le couple à diminuer le coût de son opération immobilière.

En dehors de la rétractation commerciale, d’autres prétextes de renonciation à la VEFA sont légaux si :

  • la date de signature prévue au contrat de réservation n’est pas respectée du fait du maître d’ouvrage,
  • le prix de vente dépasse de plus de 5% le prix inscrit dans le contrat de réservation,
  • l’un des équipements n'est pas réalisé (ascenseur, chauffage, piscine...),
  • les prestations ne sont pas aussi qualitatives que prévu avec pour corrélat une diminution de la valeur du logement de plus de 10%,
  • le ou les crédits prévu(s) au contrat préliminaire n'ont pas été accordés ou leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat.

Réduction des frais de notaires

Dans l’immobilier ancien, les frais notariés vont de 6 à 8% du montant de l’opération d’achat. Avec la vente en état futur d’achèvement, ce taux passe à 2 ou 3%, aussi bien pour un appartement que pour une maison individuelle.

Cette différence de taux entre marché de l’ancien et du neuf, a un impact réel sur la somme empruntée par l’investisseur.

Sandra et Arnaud investissent dans un appartement neuf en VEFA à Couëron, à l’ouest de Nantes. Pour cette opération de 208.000€, ils versent 4.160€ de frais à leur notaire. Pour un investissement dans l’ancien, ils auraient payé 12.480€.

Soutiens financiers à l’accession

Personne qui fait des recherche sur Internet

Les ménages qui accèdent pour la première fois à la propriété peuvent être appuyés dans le financement de leur projet de VEFA par quelques aides de l’État et de la ville de Nantes (sous conditions de ressources propres à chaque dispositif) :

  • prêt à taux zéro plus (PTZ+)
  • prêt action logement (ou 1% patronal)
  • TVA réduite à 5,5% en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine)
  • 1ère clé Nantes Métropole

Outre les aides au financement, il y a des dispositifs qui viennent renforcer les atouts de la vente sur plan. Pour exemple, la loi Pinel permet d’acquérir un bien neuf en VEFA en profitant d’une réduction fiscale.

La ville de Nantes propose une aide financière pour les primo-accédants : “1ère clé Nantes Métropole”. Il s’agit d’une subvention de 3.000€ à 4.000€ qui vise à “favoriser l'accession à la propriété, alléger les remboursements des mensualités d’emprunt des ménages et [à] lutter contre l’étalement urbain en favorisant des projets de vie dans l’agglomération”.

L'aide 1ère clé Nantes Métropole

L’aide “1ère clé Nantes Métropole” est une subvention de la ville qui peut atteindre les 4.000€.

Le montant du dispositif dépend du nombre de personnes dans le ménage acquéreur :

  • 3.000€ pour les ménages de 1 à 3 personnes,
  • 4.000€ pour les ménages de 4 personnes et plus.

La 1ère clé Nantes Métropole est accordée par la municipalité et ne nécessite aucun remboursement de la part du bénéficiaire.

L’aide est réservée aux ménages qui souhaitent acheter leur première résidence principale dans l’une des 24 communes de l’agglomération.

Pour prendre connaissance des conditions d’éligibilité à “1ère clé Nantes Métropole”, consultez le document publié par Nantes Métropole.

Vous pouvez demander des informations complémentaires sur le dispositif “1ère clé Nantes Métropole” auprès des contacts suivants :

Nantes Métropole / Service Politique de l’Habitat
Tél. : 02.40.99.49.49
www.nantesmetropole.fr

Un logement éco-responsable en VEFA

Une maison qui respecte les normes environnementales

Acheter un logement neuf sur plan revient à habiter un logement conforme aux dernières normes environnementales.

Les bâtiments achevés après le 1er janvier 2021 devront respecter la réglementation thermique 2020 (RT 2020). Du bâtiment basse consommation (BBC), l’on passera au BEPOS (bâtiment à énergie positive), qui produit plus d’énergie qu’il n’en consomme.

À Nantes, l’Office HLM Nantes Habitat a eu une idée novatrice : distribuer à ses locataires des carnets qui facilitent la prise en main des logements BEPOS. De plus, une mission de suivi énergétique des résidences est réalisée par un bureau d’études : sondes de températures, compteurs de consommation, analyse des factures énergétiques, etc.

Les bâtiments en cours de construction répondent tous à la réglementation thermique 2012 (RT 2012), label qui garantit une consommation énergétique de 50KWh (kilowattheure) par an et par mètre carré, consommation quatre fois inférieure à celle des logements dans les années 2000.

Les garanties constructeurs en VEFA

À Nantes Sud, Nicolas et Céline ont eu un problème de dégât des eaux dans leur logement neuf acheté en VEFA. Le couple ne regrette pas son investissement car avec la “garantie de parfait achèvement”, le constructeur est contraint de corriger les défauts de malfaçons qui interviennent l’année qui suit l’entrée dans le logement.

D’autres garanties existent, elles couvrent les acquéreurs des dommages intervenant après livraison du logement :

  • garantie des défauts d'isolation phonique,
  • garantie biennale (ou “de bon fonctionnement”),
  • garantie décennale.
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Exemple d'investissement sur 9 ans.

Graphique Loi Pinel

*Document non contractuel

EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170 000 €
T2 42m2 + 8m2 Terrasse + Parking sous-sol
Financement : Investissement loi pinel financement 934 € /mois
Economie Impôts : Investissement loi pinel économie 283 € /mois
Loyer Perçu : Investissement loi pinel loyer 530 € /mois
Plan Epargne Fiscal :   121 € /mois
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