Conseil en investissement immobilier neuf à Nantes

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SOMMAIRE

Immobilier neuf : un logement qui vous ressemble

Acheter un logement neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) revient à acheter un logement sur plan, par conséquent non achevé. Ce contrat lie l’acheteur au constructeur et garantit à l’acheteur du bien l’achèvement de la construction, même si le promoteur ne peut plus assurer sa construction.

Pour vous accompagner dans votre projet, ce dossier vous prodigue les bons conseils pour effectuer un investissement immobilier neuf à Nantes dans un logement en VEFA.

La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

Article 1601-3 du code civil.

conseil investissement immobilier - un programme neuf
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Le contrat en VEFA comporte de nombreux avantages et offre une marge importante à l’investisseur notamment pour demander des “travaux modificatifs acquéreurs” appelés TMA. Ainsi, le maître d’ouvrage offre la liberté à l’acheteur de pouvoir modifier le plan de son futur bien immobilier en fonction de ses critères et de ses préférences. Ce type de travaux doit obligatoirement être demandé avant l’achèvement des fondations du logement. Parmi les modifications qui peuvent être apportées à un logement en VEFA, les possibilités sont les suivantes :

Anne et Bertrand souhaitent faire un investissement dans l’immobilier neuf à Nantes en achetant un appartement de 3 pièces en hypercentre. Pour personnaliser leur logement, le couple souhaite faire changer le revêtement de leur pièce de vie en changeant le carrelage par du parquet, cette modification est possible dans le cadre des “Travaux Modificatifs Acquéreurs”.

Pour que leur demande soit effective, ils ont pris soin de le signaler à leur courtier en immobilier chez IMMO9 afin qu’il transmette la demande au promoteur en charge de la construction de l’appartement du couple.

En effet, avant la réalisation du gros-œuvre, l’acheteur a la possibilité de demander des remaniements tels que le changement de revêtements (carrelage, parquet...) toujours dans le respect des gammes proposées par la maîtrise d’œuvre.

Pour que la demande de TMA soit effective, l’acheteur doit contacter son courtier immobilier et ainsi lui signaler ses préférences et son souhait de personnalisation du plan. C’est par le biais du courtier immobilier que la demande sera transmise au promoteur en charge de la construction du bien. Il est important de noter que la demande en question doit répondre aux exigences règlementaires et techniques du bâtiment.

Les refus de TMA sont rares et s’appliquent essentiellement aux limitations de circulation des personnes à mobilité réduites et aux demandes contraires aux normes HPE (Haute Performance Énergétique) et à la RT2020 (Règlementation Thermique 2020).

Une demande de TMA doit être formulée dans le mois suivant la signature du contrat de réservation du bien. Sous quatre semaines, l’acheteur recevra la réponse du maître d’ouvrage. Par la suite, un devis modificatif lui sera soumis et qui s’il l’accepte, donnera lieu au versement d’un acompte de 50% du coûts des travaux.

conseil investissement immobilier - une cuisine neuve
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Logement en VEFA : les garanties de l'acheteur

“Pour tout acte qui a pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble voué à l’habitation, la souscription de parts donnant vocation à [...] la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non-professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte” - code de la construction et de l'habitation - article L271-1.

La loi Macron pour “la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques” du 8 août 2015 permet à tout investisseur d’un bien immobilier neuf acquis en VEFA de pouvoir se rétracter sous 10 jours après la signature du contrat de réservation.

D’autre part, il est possible de faire une délégation d’assurance. En effet, avec la loi Lagarde du 1er juillet 2010, un emprunteur peut négocier un autre contrat d’assurance que celui proposé par l’organisme de crédit. Ainsi, l’emprunteur a la possibilité de comparer d’autres offres d’assurance afin de choisir un contrat avec des garanties meilleures ou similaires pour un prix plus attractif.

Éric et Célia ont acheté un appartement neuf de 3 pièces sur l’Île de Nantes. Au moment de la signature de l’emprunt, la banque leur a fait souscrire une assurance-crédit. Le couple n’a pas pensé à négocier le montant de cette assurance comme il l’a fait pour le taux de leur crédit.

Grâce à la “délégation d’assurance”, il leur est possible de pouvoir consulter ce que propose la concurrence pendant les 12 mois suivant l’achat du bien. Ainsi, le couple peut diminuer le coût de son opération immobilière.

Outre la rétractation commerciale, d’autres motifs légaux sont envisageables pour renoncer à une VEFA :

Immobilier neuf à Nantes : des frais de notaire réduits

 Conseil en investissement immobilier neuf à Nantes – Frais de notaires réduits
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En choisissant de faire un investissement dans l’immobilier à Nantes dans le neuf, l’acheteur voit ses frais de notaire considérablement réduits.

En effet, si dans l’immobilier ancien les frais notariés peuvent varier de 6 à 8% du montant de l’opération de l’achat, la VEFA permet de réduire ce taux à 2,5%, tout aussi pour un appartement neuf que pour une maison neuve.

Cette réduction permet ainsi à l’acheteur de pouvoir investir davantage dans son projet immobilier.

Lisa et Pierre ont pour projet d’acheter un appartement neuf à Nantes de 3 pièces avec balcon affiché au prix de 220 000 €. Avec des frais de notaire réduits à 2,5 % dans l’immobilier neuf, le couple ne paiera que 5 500 €. S’ils avaient investi dans un appartement ancien au même prix, leurs frais se seraient élevés à 17 600 €.

En choisissant de faire un investissement dans l’immobilier neuf à Nantes, le couple a pu faire 12 100 € d’économies sur le prix du bien.

Aides financières : nos conseils pour un investissement dans l’immobilier neuf à Nantes

 Conseil en investissement immobilier neuf à Nantes – Aides financières à l’accession à la propriété
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L’accession à la propriété représente certains avantages : constituer un patrimoine, aménager et effectuer des travaux à sa guise ou encore protéger sa descendance. Pour autant, ce projet nécessite un accompagnement personnalisé et un conseil d’expert en matière d’investissement immobilier neuf à Nantes. Pour devenir propriétaires, les primo-accédants ont la possibilité d’être appuyés financièrement dans leur projet de VEFA par certaines aides de l’État et de la ville de Nantes en répondant aux conditions de ressources propres à chaque dispositif. Parmi ces aides :

L’accession à la propriété représente certains avantages : constituer un patrimoine, aménager et effectuer des travaux à sa guise ou encore protéger sa descendance. Pour autant, ce projet nécessite un accompagnement personnalisé et un conseil d’expert en matière d’investissement immobilier neuf à Nantes. Pour devenir propriétaires, les primo-accédants ont la possibilité d’être appuyés financièrement dans leur projet de VEFA par certaines aides de l’État et de la ville de Nantes en répondant aux conditions de ressources propres à chaque dispositif. Parmi ces aides :

Outre ces aides, les nantais ont aussi la possibilité de s’adresser à Nantes Métropole pour bénéficier de l’aide 1ère clé à Nantes.

Découvrez si vous êtes éligibles aux aides financière pour votre projet immobilier à Nantes

L’aide 1ère clé à Nantes

 conseil en investissement immobilier neuf à Nantes – 1ère clé Nantes Métropole
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Une autre possibilité existe pour financer son investissement immobilier à Nantes. En effet, la ville de Nantes propose une aide financière pour les primo-accédants, il s’agit de la “1ère clé Nantes Métropole”.

Cette subvention de Nantes Métropole s’élève de 3 000 € à 4 000 € et vise à “favoriser l’accession à la propriété, alléger les remboursements des mensualités d’emprunt des ménages et [à] lutter contre l’étalement urbain en favorisant des projets de vie au cœur de l’agglomération”.

Cette aide est réservée aux ménages souhaitant réaliser leur premier achat immobilier en résidence principale dans l’une des 24 communes de l’agglomération nantaise.

Le montant de cette aide dépend du nombre de personnes qui composent le ménage acquéreur d’un bien immobilier à Nantes :

Par ailleurs, la 1ère clé Nantes Métropole est accordée par la municipalité et ne nécessite aucun remboursement de la part du bénéficiaire.

Pour prendre connaissance des conditions d’éligibilité à “1ère clé Nantes Métropole”, consultez le document publié par Nantes Métropole. Vous pouvez demander des informations complémentaires sur le dispositif “1ère clé Nantes Métropole” auprès des contacts suivants :

Nantes Métropole / Service Politique de l’Habitat

Tél. : 02.40.99.49.49

www.nantesmetropole.fr

Au-delà de ces aides, la loi Pinel peut aussi présenter certains avantages pour investissement immobilier à Nantes. Mis en place pour inciter les Français à investir dans l’immobilier neuf, le dispositif Pinel permet à tout contribuable français de pouvoir défiscaliser une partie de ses impôts à l’occasion d’un investissement locatif.

En mettant un bien neuf en location pour l’une des durées règlementaires prévues par le dispositif, un acquéreur peut défiscaliser jusqu’à 63 000 € sur 12 ans sur le prix du logement. À l’issue de la mise en location, l’acquéreur a la possibilité de jouir de son bien comme bon lui semble : l’habiter, le vendre ou le remettre en location Pinel.

Pour défiscaliser une partie de leurs impôts et construire un patrimoine immobilier, Sacha et Ophélie ont pour projet de réaliser un investissement locatif à Nantes. Pour se faire, ils ont choisi d’investir dans un logement de 2 pièces dans le quartier Breil-Barberie, affiché au prix de 224 500 €.

Pour profiter du dispositif Pinel, le couple devra mettre son bien en location pour une durée minimum de 6 ans, au plafond de loyers appliqué à Nantes : 10,44 € du m² (en 2021). Leur futur locataire devra aussi se conformer aux plafonds de ressources en vigueur en zone B1. À l’issue des 6 années de location, le couple aura défiscaliser - en tout – 26 400 €.

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Un logement éco-responsable

 Conseil en investissement immobilier à Nantes – logement éco-responsable
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Acheter en VEFA est la garantie d’investir dans un logement neuf conforme aux dernières normes environnementales. En effet, les bâtiments achevés après le 1er janvier 2021 devront respecter certaines normes :

À Nantes, l’Office HLM Nantes Habitat a eu une idée novatrice : distribuer à ses locataires des carnets qui facilitent la prise en main des logements BEPOS. De plus, une mission de suivi énergétique des résidences est réalisée par un bureau d’études : sondes de températures, compteurs de consommation, analyse des factures énergétiques, etc.

À noter que les programmes immobiliers en cours de construction répondent tous à la Règlementation Thermique 2012 (RT2012), ce label garantit une consommation énergétique de 50kWh par an et par mètre carré. Ainsi, la consommation est quatre fois inférieure à celle des logements anciens datant des années 2000.

Logement en VEFA : les garanties constructeurs

Pour protéger l’acquéreur, l’achat d’un appartement en VEFA est scrupuleusement encadré par la loi. En effet, le constructeur est tenu de s’engager sur l’une des deux garanties pour sécuriser l’achat :

La garantie de parfait achèvement : garantie bancaire qui assure à l’acquéreur l’avancement des sommes pour la réalisation et l’achèvement des travaux en cas de défaillance de l'entreprise en charge de la construction du bien.

La garantie de remboursement : si la garantie d’achèvement n’est pas respectée, l’acquéreur peut aussi bénéficier d’une garantie de remboursement de son achat en VEFA. En cas de non-achèvement des travaux, la vente est annulée et l’acquéreur se voit remboursé de toutes les sommes déjà versées.

À Nantes Sud, Benjamin et Natacha ont rencontré un dégât des eaux dans leur appartement acheté en VEFA. Avec la “garantie de parfait achèvement”, le constructeur du bien est dans l’obligation de corriger les défauts de malfaçons qui interviennent l’année qui suit l’entrée dans le logement.

Lorsque l’acquéreur a pris possession de son logement en VEFA, il dispose d’un mois pour signaler les vices apparents du bien qui n’auraient pas été mentionnés dans le procès-verbal par le maître d’œuvre.

Pour couvrir les acquéreurs des dommages intervenant après la livraison du logement, il existe d’autres garanties :

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