Logement locatif intermédiaire (LLI) : une solution à la crise ?
Sophie Castella
SOMMAIRE
- Qu’est-ce que le LLI (Logement locatif intermédiaire) ?
- Champ d’application
- L’offre de LLI renforcée en 2024
- Les conditions d’éligibilité du LLI
- Plafonds de ressources
- Plafonds de loyers
- Quelles obligations pour les institutionnels ?
- Vers une extension du LLI aux particuliers ?
- L’avenir du logement compromis sans remplaçant du Pinel selon l’Afil
Les Français ont de plus en plus de mal à se loger. Trop riches pour prétendre à des logements sociaux mais manquant de moyens pour accéder au marché du privé, beaucoup peinent à trouver leur compte.
Face à la fin définitive du Pinel et les incertitudes quant à l’avenir des réformes sur le logement, l’association française de l’immobilier locatif (Afil) propose de relancer l’immobilier neuf pour les particuliers tout en maintenant l’emploi dans le bâtiment : via l'accès aux particuliers à l'investissement en LLI (Logement locatif intermédiaire).
Dans une lettre ouverte envoyée à la presse le 29 octobre dernier, l’Afil propose d’élargir le LLI aux particuliers dans les mêmes conditions fiscales que celles des investisseurs institutionnels
. Dans les grandes lignes, le projet prévoit d’offrir un amortissement au régime foncier sur 20 ans de la valeur de l’appartement, hors terrain, d’une exonération de taxe foncière sur l’engagement de location et d’une TVA réduite à 10 %.
Retour sur les grandes lignes du dispositif et les perspectives envisagées.
Qu’est-ce que le LLI (Logement locatif intermédiaire) ?
Les logements locatifs intermédiaires, introduits en 2014, proposent des loyers encadrés à des tarifs plus bas que ceux pratiqués sur le marché classique. Leur objectif principal est d’offrir une solution de logement abordable dans les zones où la demande est forte, en particulier pour les classes moyennes qui ne remplissent pas les critères d’éligibilité pour le logement social.
À mi-chemin entre le logement social et le logement privé, il n’exige pas de commission d’attribution particulière mais propose des loyers inférieurs à ceux du marché. Il permet également aux foyers des classes moyennes d’accéder à des logements confortables, dans des secteurs urbains attractifs.
Champ d’application
Par logements intermédiaires, on entend, à l'exception des logements sociaux locatifs mentionnés à l'article L. 302-5, des habitations :
- Faisant l'objet d'une aide directe ou indirecte, sous quelque forme que ce soit, accordée par l'Etat, une collectivité locale ou l'un de ses groupements, ou par toute autre personne morale et conditionnée au respect, pendant une certaine durée, des conditions prévues aux 2° et 3°.
- Destinés à être occupés, à titre de résidence principale, pendant la durée fixée lors de l'attribution de l'aide mentionnée au 1°, par des personnes physiques dont les ressources n'excèdent pas des plafonds, fixés par décret en fonction de la typologie du ménage, de la localisation et du mode d'occupation du logement, lesquels ne sauraient être inférieurs, pour les logements donnés en location, aux plafonds prévus au chapitre unique du titre III du livre III ;
- Dont le prix d'acquisition ou, pour les logements donnés en location, dont le loyer, n'excède pas, pendant la durée mentionnée au 2°, des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement, de son type et, le cas échéant, de son mode de financement, lesquels ne sauraient être inférieurs, pour les logements donnés en location, aux plafonds prévus au chapitre unique du titre III du livre III.
L’offre de LLI renforcée en 2024
En mars 2024, l’ancien ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, Christophe Béchu et l’ancien ministre délégué chargé du logement, Guillaume Kasbarian avaient convenu d’un pacte visant à financer la construction de 75 000 intermédiaires neufs et anciens d’ici 2026.
Parmi les engagements, l’État souhaitait :
- Étendre l'accès au logement locatif intermédiaire à de nouvelles zones, en ciblant en priorité les régions en cours de ré-industrialisation.
- Transformer le logement intermédiaire en un outil clé pour rénover les immeubles énergivores, alliant transition écologique et création de logements à prix modérés.
- Développer des résidences intermédiaires dédiées aux étudiants et aux seniors, répondant à des besoins spécifiques en matière de logement.
- Stimuler les investissements dans le logement intermédiaire, que ce soit via les institutions financières ou les organismes de logement social.
- Renforcer la sensibilisation des collectivités locales au logement locatif intermédiaire, dans le sillage des initiatives de rachat de 33 000 logements en 2023 par la Caisse des Dépôts et Action Logement.
Les conditions d’éligibilité du LLI
Les logements locatifs intermédiaires s'adressent à une audience variée : jeunes professionnels, familles, couples ou encore seniors. Ils visent les personnes dont les revenus excèdent les seuils requis pour bénéficier d'un logement social, mais qui n'atteignent pas un niveau suffisant pour louer un bien sur le marché immobilier privé.
Enfin, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par le dispositif LLI :
Plafonds de ressources
| Composition du foyer locataire | Zone A bis | zone A | Zone B1 | Zone B et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475€ | 43 475€ | 35 435€ | 31 892€ |
| Couple | 64 976€ | 64 976€ | 47 321€ | 42 588€ |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 85 175€ | 78 104 € | 56 905€ | 51 215€ |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 101 693€ | 93 556€ | 68 699€ | 61 830€ |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 120 995€ | 110 753€ | 80 816€ | 72 735€ |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 136 151€ | 124 630€ | 91 078€ | 81 971€ |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | 15 168 € | 13 886€ | 10 161€ | 9 142€ |
Plafonds de loyers
Dans le cadre du LLI, un plafond de loyer s’applique, calqué sur celui en vigueur pour le dispositif Pinel :
| Zone A bis | zone A | Zone B1 | Zone B et C |
|---|---|---|---|
| 18,89 €/m² | 14,03 €/m² | 11,31 €/m² | 9,83 €/m² |
Quelles obligations pour les institutionnels ?
La loi de finances pour 2014, à travers son article 73, a introduit un dispositif fiscal (article 279-0 bis A du Code général des impôts) destiné à encourager la création de logements intermédiaires par des personnes morales. L’objectif de ce régime est de développer une offre adaptée dans les zones tendues (A et B1), où l’immobilier nécessite un soutien public pour combler l’écart entre le logement social et le marché libre.
Pour être éligibles à ces avantages fiscaux, les logements doivent respecter plusieurs conditions précises, définies par l’article 279-0 bis A du CGI :
- Localisation : Ils doivent être situés sur des terrains classés en zones A et B1, conformément au zonage prévu pour le dispositif « Pinel » (article 199 novovicies du CGI).
- Mixité sociale : Ils doivent faire partie d’un ensemble immobilier comprenant au moins 25 % de logements sociaux, sauf dans les communes où plus de 35 % du parc est déjà constitué de logements sociaux ou dans un quartier prioritaire relevant de la politique de la ville.
- Usage et plafonds : Ces logements doivent être loués en tant que résidence principale à des locataires dont les revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources établis par le dispositif « Pinel ». Les loyers, quant à eux, doivent rester dans les limites fixées par ce même dispositif.
Vers une extension du LLI aux particuliers ?
C’est la piste proposée par l’Afil. Face à des acteurs institutionnels peu enclins à soutenir la production de LLI, l’association propose d’étendre le dispositif aux investisseurs privés pour relancer la construction de logements neufs en zones tendues, sans aucune aide additionnelle de l’État, soit :
- Un amortissement au régime foncier sur 20 ans de la valeur de l’appartement hors terrain.
- L’exonération de la taxe foncière sur l’engagement de location
- La TVA réduite à 10 %.
Cette mesure a pour objectif de générer des revenus fiscaux immédiats pour l’État. En effet, chaque logement construit rapporterait environ 25 000 € en impôts et taxes, ce qui représente un total de 2,5 milliards d’euros si 100 000 logements sont construits. Ce financement proviendrait uniquement de l’épargne et de la capacité d’emprunt des ménages, actuellement peu mobilisées pour soutenir ce type de projets.
« Cette simple mesure d'équité est, nous en sommes convaincus, la solution gagnant-gagnant qui permettra de contribuer efficacement à l'amélioration de la crise actuelle du logement, du secteur du bâtiment en préservant l'emploi et en créant des recettes pour la collectivité. »Parmi les avantages avancés par l’Afil :
- Stabilité juridique : En prolongeant un mécanisme en place depuis 2014, l'extension du LLI garantit aux investisseurs particuliers une meilleure prévisibilité et sécurité, créant un cadre favorable aux projets à long terme.
- Renforcement du lien social : Plutôt que de céder aux grands groupes institutionnels, le LLI encourage les particuliers à investir, ce qui favorise une diversité sociale et consolide les relations dans nos quartiers.
- Un parc immobilier pérenne : Avec un amortissement possible sur 20 ans, cette mesure incite à maintenir les biens dans le parc locatif intermédiaire, évitant leur conversion en hébergements touristiques et promouvant une offre locative durable.
- Nouveau levier d’investissement : Alors que des dispositifs comme le Pinel disparaissent, l'élargissement du LLI offre une alternative attractive pour relancer rapidement l’investissement immobilier et répondre aux besoins en logements dans les zones sous tension.
Dans la continuité de cette suggestion, l’AFIL recommande l’instauration d’un statut spécifique pour les conseillers en investissement locatif. Cette initiative vise à structurer les pratiques professionnelles et à renforcer la sécurité du marché immobilier.
L’avenir du logement compromis sans remplaçant du Pinel selon l’Afil
Face à l’arrêt du Pinel, l’Afil s’inquiète de voir la crise du logement se dégrader si aucun remplaçant n’entre en vigueur. Celui-ci, loin d'être un "eldorado" permettait de construire des logements loués à des loyers plafonnés, dans des zones tendues.
Comme l'ont régulièrement souligné la Fédération Française du Bâtiment et la Fédération des promoteurs immobiliers, l'AFIL rappelle que la construction de logements locatifs neufs génère d'importantes recettes pour l'État. Parmi celles-ci figurent notamment la TVA, collectée immédiatement, ainsi que les cotisations sociales issues des emplois créés directement ou indirectement par le secteur.
Ces revenus font cruellement défaut au budget national après deux années marquées par une crise profonde dans le secteur de la construction, une situation qui risque de s'aggraver avec la fin programmée du dispositif Pinel.
L’association relève également que la promotion privée ne construit pas seulement pour les accédants à la propriété et les investisseurs, mais produit près d’un logement social sur deux, à des prix inférieurs pour les bailleurs sociaux. Une opération rendue possible grâce à l’investissement privé.
L'Afil rappelle que le secteur immobilier contribue à hauteur de 10,5 % au PIB et génère environ 2,3 millions d’emplois ancrés localement, donc non délocalisables. Cependant, la crise actuelle provoque chaque mois la perte de 10 000 postes et met en péril de nombreux intervenants essentiels à la production de logements.
Commentaires à propos de cet article :
Ajouter un commentaire