Comment fonctionne la clause de résiliation de plein droit ou clause résolutoire ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Clause résolutoire : définition
- Motifs valables pour l’application de la clause résolutoire
- Processus de mise en œuvre de la clause résolutoire
- Première étape : La mise en demeure
- Deuxième étape : Le commandement de payer
- Troisième étape : Respect du délais
- Délais et procédures judiciaires dans la mise en application de la clause résolutoire
Depuis la loi anti-squat de juillet 2023, la clause résolutoire est devenue obligatoire pour tout contrat de location. Dans le domaine de l'immobilier locatif, la clause résolutoire permet au propriétaire de résilier automatiquement le bail si le locataire ne respecte pas certaines de ses obligations. Cette clause peut être standard ou personnalisée, et sa mise en œuvre suit un processus spécifique pour protéger les droits des deux parties.
Clause résolutoire : définition
La clause résolutoire, aussi appelée clause de résiliation de plein droit, permet au propriétaire de résilier le bail de manière automatique en cas de non-respect des obligations par le locataire. Cette clause peut être intégrée dans différents types de baux, y compris les baux d'habitation classiques et meublés.
Motifs valables pour l’application de la clause résolutoire
La clause résolutoire, un mécanisme juridique intégré dans les contrats de bail, peut être activée dans diverses situations où le locataire manque à ses obligations. Voici un développement plus détaillé de ces conditions :
- Non-versement du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie, souvent équivalent à un mois de loyer, est essentiel pour couvrir d'éventuels dommages causés par le locataire. Si ce dernier ne le verse pas lors de la signature du contrat, cela constitue un manquement contractuel justifiant l'activation de la clause résolutoire.
- Refus de souscrire une assurance habitation
La souscription à une assurance habitation est une obligation légale pour le locataire. Cette assurance protège contre les dommages causés au logement et aux biens du locataire. Le refus de souscrire à cette assurance met en péril la sécurité du bien loué et peut déclencher l'application de la clause résolutoire.
- Non-paiement du loyer et/ou des charges locatives
Le paiement régulier du loyer et des charges est une obligation fondamentale du locataire. Le retard ou le non-paiement répété peut entraîner l'activation de la clause résolutoire. Cette situation est particulièrement surveillée par les propriétaires, car elle affecte directement leur revenu et la rentabilité de leur investissement immobilier.
- Utilisation du logement entraînant des nuisances
L'utilisation du logement doit se faire dans le respect de la tranquillité du voisinage et de l'entretien du bien. Des comportements tels que le bruit excessif, les activités illégales ou la dégradation du logement peuvent justifier l'activation de la clause résolutoire. Ces nuisances, en plus de perturber l'environnement, peuvent entraîner une dévalorisation du bien et des conflits avec les voisins ou la copropriété.
- Sous-location non autorisée :
Si le locataire sous-loue le logement sans l'accord du propriétaire, cela peut constituer un motif d'activation de la clause.
- Non-respect des règles de copropriété :
Le non-respect des règles établies par la copropriété, comme les horaires d'utilisation des espaces communs, peut également être un motif valable.
- Modifications non autorisées du logement :
Si le locataire effectue des modifications dans le logement sans l'autorisation du propriétaire, cela peut entraîner l'activation de la clause.
Article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par LOI n°2023-668 du 27 juillet 2023 :
Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
- 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
- 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
- 3° Le décompte de la dette ;
- 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
- 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
- 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
legifrance.gouv.fr
Processus de mise en œuvre de la clause résolutoire
L'activation de la clause résolutoire dans un contrat de bail est un processus qui se déroule en trois étapes principales, chacune revêtant une importance capitale dans la gestion des manquements du locataire.
Première étape : La mise en demeure
La mise en demeure par lettre recommandée est la première communication formelle adressée au locataire pour l'informer de son manquement. Cette étape est essentielle car elle constitue la base légale de toute action ultérieure.
La lettre doit détailler spécifiquement le manquement, en se référant aux clauses du contrat de bail, et fixer un délai raisonnable pour la régularisation de la situation, souvent de 30 jours. L'envoi en recommandé avec accusé de réception est crucial pour assurer la traçabilité et la légalité de la démarche.
Deuxième étape : Le commandement de payer
Si le locataire ne répond pas à la mise en demeure, l'étape suivante implique l'intervention d'un huissier de justice.
L'huissier délivre un commandement de payer, un acte officiel qui reprend les manquements énoncés et précise les sommes dues, incluant les loyers impayés, les charges et les pénalités éventuelles. Ce document, de par son caractère officiel, marque le début d'une procédure formelle et incontestable de résiliation du bail.
Troisième étape : Respect du délais
Après la délivrance du commandement, un délai est accordé au locataire pour régler ses dettes. Ce délai, généralement de deux mois, peut varier selon les termes du bail et la nature du manquement.
En cas de non-respect de ce délai, le propriétaire peut entamer une procédure judiciaire pour la résiliation du bail. Pendant ce temps, le locataire a la possibilité de contester la demande en justice, où un juge peut soit accorder un délai supplémentaire, soit prononcer la résiliation du bail si les manquements sont avérés et graves.
Délais et procédures judiciaires dans la mise en application de la clause résolutoire
La mise en application de la clause résolutoire, bien que conçue pour être automatique, peut se voir prolongée et complexifiée par l'intervention du système judiciaire.
Lorsqu'un propriétaire engage une procédure judiciaire pour activer la clause résolutoire, le tribunal examine minutieusement le dossier. Ce processus vise à vérifier la validité des motifs invoqués pour la résiliation du bail et à s'assurer que toutes les étapes préalables ont été respectées.
Dans ce cadre, le juge a la capacité d'accorder un délai supplémentaire au locataire pour régulariser sa situation. Ce délai, qui peut varier de 3 mois à 3 ans, dépend de plusieurs facteurs, tels que la nature du manquement, la situation personnelle du locataire, et l'historique du bail.
Si un délai supplémentaire est accordé et que le locataire parvient à se conformer à ses obligations dans ce nouveau délai, la résiliation du bail peut être évitée. Cependant, le non-respect de ce délai peut entraîner la résiliation définitive du bail. Dans ce cas, le locataire est tenu de quitter les lieux conformément à la décision de justice. Si le locataire ne respecte pas cette décision, une procédure d'expulsion peut être initiée.
Il est également à noter que, durant cette phase judiciaire, les parties peuvent choisir de recourir à la médiation pour trouver une solution amiable. La médiation offre une opportunité de résoudre le conflit de manière plus rapide et moins conflictuelle.
