La hausse de taux de crédit immobilier en France bientôt finie ?

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Avatar de l'auteur "Hervé KOFFEL" Hervé Koffel

le 15 novembre 2023

[ mis à jour le 15 novembre 2023 ]

SOMMAIRE

Dans le paysage changeant du marché immobilier français, l'évolution des taux de crédit immobilier en 2023 a capté l'attention des emprunteurs, des investisseurs et des professionnels du secteur. Après une période de taux historiquement bas, stimulant un marché dynamique et accessible, la France, à l'instar de nombreux pays, fait face à une tendance haussière des taux de crédit immobilier depuis environ un an et demi. Cette évolution, bien que source d'inquiétudes pour certains, soulève également des questions pertinentes sur les perspectives futures du marché immobilier.

Dans cet article, nous plongeons au cœur de cette dynamique complexe, explorant les causes et conséquences de cette hausse, mais aussi les raisons d'espérer et les opportunités qui peuvent émerger de ce contexte. La question centrale que nous nous posons est la suivante : malgré la montée des taux de crédit, peut-on entrevoir une "lumière au bout du tunnel" pour le marché immobilier français ?

Taux de crédit immobilier : La situation actuelle

La hausse des taux depuis 2022

Après une période prolongée de taux exceptionnellement bas, propice à l'acquisition immobilière, nous assistons depuis le mois de mars 2022 à une hausse constante des taux de crédit. Les données récentes indiquent une augmentation de quasiment 200% par rapport à l'année précédente au même mois (autour de 2% en octobre 2022 à plus de 4% en octobre 2023), une tendance qui semble s'inscrire dans la durée. Cette hausse contraste nettement avec les conditions avantageuses des années précédentes, marquant ainsi un changement de cap dans le secteur du crédit immobilier.

Pour mettre ces chiffres en perspective, il est essentiel de considérer l'évolution des taux sur une période plus étendue. Les taux actuels, bien qu'en hausse, restent relativement moyens comparés aux standards historiques. Cette perspective historique est cruciale pour comprendre l'impact réel de la hausse actuelle sur le marché et les emprunteurs.

Facteurs influant sur la hausse des taux

Plusieurs facteurs contribuent à cette tendance ascendante des taux de crédit immobilier. Tout d’abord, la situation géopolitique et sanitaire mondiale a joué un rôle déterminant dans l’amorçage de cette hausse. Les répercussions économiques de la pandémie de COVID-19 et le conflit en Ukraine ont entraîné des incertitudes économiques et une inflation importante, poussant les banques à adopter une approche plus prudente en matière de crédit.

Ces évènements ont également provoqué des pénuries de matériaux de construction et donc ralenti le marché de l’immobilier neuf. En outre, le Haut Conseil de Sécurité Financière (HCSF) a institué depuis le 1er janvier 2022 une régulation contre le surendettement stipulant que les établissements bancaires ne peuvent plus octroyer un crédit aux particuliers au-delà de 35% du taux d’endettement, et que la durée de prêt ne peut plus dépasser les 25 ans.

Toutefois il est possible pour les banques de déroger à cette règle pour 20% des crédits octroyés chaque trimestre, avec en priorité des achats de résidences principales dont 30% de primo-accédants.

hausse des taux immobiliers – visuel monnaie et croissance symbolisant l’économie
© TippaPatt - shutterstock

Un autre facteur important à prendre en compte est l’évolution des normes de construction, notamment avec l’arrivée de la RE2020 entrée en vigueur début 2022. Cette dernière resserre les réglementations des constructions neuves pour tendre vers un modèle immobilier plus écologique, avec une empreinte carbone réduite sur toute la durée de vie des bâtiments. Cela implique de nouvelles méthodes de construction et de nouveau matériaux plus écologiques, mais souvent plus onéreux.

Avec tout cela, la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE) joue un rôle prépondérant également. En réponse à la hausse des taux d’intérêt, à l'inflation et aux incertitudes économiques globales, la BCE a ajusté sa politique en prenant la décision historique de revaloriser les taux d’usure (taux maximum légal auquel les banques peuvent prêter) tous les mois au lieu de trimestriellement. Cela a évidemment eu pour effet d’accélérer la hausse des taux et grandement impacté le marché immobilier.

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Conséquences de la hausse des taux

Impact sur les emprunteurs

La remontée des taux de crédit immobilier en France a des répercussions directes sur les emprunteurs. L'augmentation des taux se traduit par une hausse massive des coûts d'emprunt, affectant ainsi la capacité d'emprunt des ménages. Pour les nouveaux acquéreurs, cela signifie souvent une révision à la baisse de leur budget immobilier ou une augmentation de la durée de leur prêt pour maintenir des mensualités supportables.

Face à cette situation, beaucoup d’emprunteurs ont reporté leur projet d'achat dans l'attente de conditions plus favorables, tandis que d'autres se voient contraints de revoir leurs critères de recherche, optant pour des biens moins onéreux ou situés dans des zones moins prisées.

Pour mieux appréhender l’impact de cette hausse, voici un exemple :

Dimitri souhaite acheter un appartement neuf à Nantes au prix de 220 000€. Avec un apport personnel de 30 000€, il devra contracter un crédit immobilier de 190 000€ sur 25 ans auprès d’une banque.

En novembre 2021 à Nantes, le taux d’emprunt moyen était de 1,2% (assurance comprise) pour un crédit sur 25 ans. S’il avait acheté son appartement à ce moment-là, ses mensualités à rembourser auraient été de 741€, pour un coût total du crédit de 32 587€.

En novembre 2023 à Nantes, le taux d’emprunt moyen est de 4,37% pour un crédit sur 25 ans, soit presque le quadruple. S’il décidait d’acheter maintenant le même appartement pour le même prix, ses mensualités s’élèveraient à 1048€, soit 307€ de plus par mois comparé à 2021. Quant au coût total de son crédit, il serait de 124 490€, soit une somme non négligeable de 91 903€ de plus.

hausse des taux immobiliers – un jeune homme ouvre la porte de son appartement neuf
© Prostock-studio - shutterstock

Répercussions sur le marché immobilier

L'impact de la hausse des taux ne se limite pas aux emprunteurs individuels ; il influence également le marché immobilier dans son ensemble. L'augmentation des taux a entraîné un ralentissement de la demande et des ventes sur tout le territoire, car moins de personnes sont en mesure de financer l'achat d'un bien immobilier.

La bonne nouvelle, c’est que cela exerce une pression à la baisse sur les prix de l'immobilier, qui eux ont augmenté en même temps que les taux mais commencent à se réadapter pour rééquilibrer le marché.

Les professionnels du secteur, y compris les agents immobiliers et les promoteurs, observent ces tendances avec attention. Certains anticipent une période de stabilisation ou de légère baisse des prix, tandis que d'autres mettent en avant la résilience du marché immobilier français, soutenue par une demande toujours forte et un intérêt soutenu pour l'investissement immobilier.

Stratégies et solutions pour les emprunteurs

Face à la hausse des taux, les emprunteurs ne sont pas démunis. Plusieurs stratégies et solutions peuvent être envisagées pour naviguer dans ce nouvel environnement. Tout d'abord, la renégociation ou le rachat de crédit peut être une option envisageable pour ceux ayant contracté des emprunts à des taux plus élevés. Cette démarche permet potentiellement de bénéficier de conditions plus favorables et de réduire le coût total du crédit. Les taux haussiers ne sont pas une fatalité quand on sait que l’on aura l’occasion de les renégocier plus tard.

En outre, les emprunteurs peuvent explorer différentes formules de prêts (taux fixe, taux variable, prêts à paliers) pour trouver l'option la plus adaptée à leur situation financière et à leurs objectifs à long terme. Les conseils de professionnels en courtage immobilier peuvent également s'avérer précieux pour naviguer dans ce paysage complexe et faire des choix éclairés.

La hausse des taux ralentit

Premiers signes d’accalmie

Cela faisait presque 1 an que les taux d’usure étaient revus à la hause tous les mois par la BCE. Or, pour ce mois de novembre la nouvelle est tombée : Pas de hausse ce mois-ci. Les résultats ne se sont pas fait attendre, la plupart des banques n’ont pas modifié leur taux en ce début de mois. D’après les experts de chez Empruntis, on observe une très faible hausse (sur les crédits de 15-20 ans) et même une stabilisation de certains taux (crédit sur 25 ans).

Le taux d’usure non modifié, la hausse qui ralentit et la stabilisation sont les premiers signes d’accalmie d’un marché qui était en roue libre depuis un moment et se rééquilibre enfin. Par conséquent, les prévisions pour 2024 et les années suivantes offrent des raisons d'être optimiste. Les experts du secteur financier et immobilier suggèrent que cette tendance haussière devrait se tasser dans les prochains mois et se stabiliser durant un temps pour enfin parvenir, on l’espère, à une nouvelle phase de baisse des taux.

Ces prévisions sont appuyées par l'hypothèse d'une normalisation progressive de l'économie post-pandémique et d'une adaptation du marché aux conditions actuelles.

Il est également important de noter que les taux d'intérêt, bien qu'en hausse, restent à un niveau moyen, voire bas (il dépassait les 13% dans les années 80). Cette perspective historique suggère que, malgré les ajustements récents, le crédit immobilier reste relativement accessible, surtout comparé aux périodes de forte inflation des décennies passées.

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