Qu’est-ce qu’une assemblée générale de copropriété ?

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le 18 juillet 2023

[ mis à jour le 18 juillet 2023 ]

SOMMAIRE

Une assemblée générale de copropriété est une réunion qui a lieu au moins une fois par an entre les copropriétaires d'un immeuble neuf et ancien. Elle est organisée par le syndic de copropriété, qui est soit un professionnel, soit un copropriétaire élu.

Lors de cette assemblée, les copropriétaires discutent et votent sur différents sujets relatifs à la gestion de la copropriété, tels que le budget prévisionnel, les travaux à réaliser ou encore l'élection du syndic.

Une assemblée générale de copropriété, c’est quoi ?

L'assemblée générale de copropriété est un rassemblement obligatoire annuel des copropriétaires qui prennent des décisions concernant l'ensemble de la copropriété. Le syndic, professionnel ou copropriétaire élu, est chargé d'organiser cette assemblée. Les sujets de discussion portent sur les élections du syndic et les actes d’administration.

L’assemblée générale extraordinaire de copropriété

Une assemblée générale extraordinaire de copropriété peut être déclenchée lorsque comme son nom l’indique une décision urgente ou importante doit être prise en dehors du cycle habituel. Les cas pouvant conduire à la tenue d’une assemblée générale extraordinaire sont par exemple : travaux de rénovation urgents, sinistres ayant détérioré les espaces communs ou bien changements majeurs dans le règlement de la copropriété.

Les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Les copropriétaires peuvent par ailleurs voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté.

Article 17-1 A de la loi du 10/07/1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis
Assemblée générale de copropriété - Des personnes en train de faire des calculs pour effectuer des travaux dans une copropriété
© comzeal images – Shutterstock

Assemblée générale de copropriété : quel délai de convocation ?

Le délai de convocation pour une assemblée générale de copropriété est de 21 jours. Tous les copropriétaires doivent être notifiés de la date de rendez-vous par lettre recommandée, par courrier électronique avec accusé de réception ou bien directement en main propre. Si le délai de convocation n'est pas respecté, l'assemblée générale peut être annulée par un tribunal.

Le contenu de la convocation à l’assemblée générale

La convocation à une assemblée générale de copropriété doit contenir les éléments suivants :

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Comment se passe une assemblée générale de copropriété ?

Assemblée générale de copropriété - Un groupe de femmes en train de discuter
© Jacob Lund – Shutterstock

Une assemblée générale de copropriété, qu'elle soit ordinaire ou extraordinaire, suit généralement un ordre préétabli et précisé dans l'ordre du jour joint à la convocation. Ce déroulement est régi par des règles strictes afin d'assurer une bonne gestion de la copropriété et un équilibre des droits entre les copropriétaires.

L'assemblée générale est ouverte par le syndic ou par un président de séance désigné parmi les copropriétaires. La liste des copropriétaires présents est établie et les pouvoirs sont comptabilisés pour vérifier si le quorum requis est atteint. Le quorum correspond au nombre minimum de voix nécessaires pour que l'assemblée générale puisse se tenir et prendre des décisions valides.

Une fois le quorum vérifié, l'assemblée peut commencer à discuter des points à l'ordre du jour. Chaque point est discuté individuellement, et un vote est organisé pour chaque résolution. Selon la nature de la résolution, la majorité requise pour l'adoption peut varier. Il est à noter que certains votes peuvent nécessiter une majorité absolue ou une double majorité.

Des scrutateurs, généralement choisis parmi les copropriétaires présents, sont chargés de vérifier et compter les votes. Leur rôle est essentiel pour garantir la transparence et l'équité du processus de vote.

Après le vote de toutes les résolutions, un procès-verbal est rédigé. Ce document reprend l'ensemble des décisions prises lors de l'assemblée générale et le résultat des votes. Il est généralement rédigé par le syndic, puis signé par le président de séance et les scrutateurs. Chaque copropriétaire reçoit ensuite une copie de ce procès-verbal.

Une fois le procès-verbal signé et distribué, la séance est clôturée. Cependant, il est possible que des discussions informelles se poursuivent après la clôture officielle, ce qui peut être une opportunité pour les copropriétaires de discuter de sujets divers et de renforcer leur cohésion.

Est-il possible de contester une décision prise en assemblée générale de copropriété ?

La loi permet aux copropriétaires, mais également à certains tiers comme le syndic, de contester les résolutions votées lors des assemblées générales. Cependant, il faut suivre une procédure précise et respecter un délai pour faire valoir ce droit.

La contestation d'une décision d'assemblée générale doit être fondée sur une irrégularité, que celle-ci concerne la convocation à l'assemblée générale, le déroulement de la séance (absence de quorum, par exemple), le vote de la résolution ou encore l'application de cette résolution.

Seuls les copropriétaires qui ont voté contre une décision, ou qui n'étaient pas présents à l'assemblée, peuvent contester celle-ci. Par ailleurs, il faut avoir un intérêt à agir, c'est-à-dire que la décision contestée doit causer un préjudice direct au copropriétaire contestataire.

La contestation d'une décision d'assemblée générale doit être portée devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale.

La procédure est dite "contentieuse", ce qui signifie qu'elle peut nécessiter l'assistance d'un avocat. Les frais de justice (honoraires d'avocat, frais de tribunal) sont à la charge du copropriétaire qui conteste la décision, sauf en cas de succès où il pourra demander leur remboursement.

Si la contestation est jugée fondée par le tribunal, la décision d'assemblée générale peut être annulée ou modifiée. Dans certains cas, le tribunal peut également décider de la mise en place d'une mesure de redressement ou d'une administration judiciaire de la copropriété.

Quelle est la durée de conservation du procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété ?

Assemblée générale de copropriété - Un tiroir à archives ouvert
© Jacob Lund – Shutterstock

Le procès-verbal de l'assemblée générale de copropriété est un document essentiel, il consigne toutes les décisions prises lors de l'assemblée et sert de référence en cas de litige. Il est donc important de le conserver soigneusement.

En vertu des dispositions légales en France, le procès-verbal de l'assemblée générale de copropriété doit être conservé indéfiniment par le syndic. Il fait partie des archives de la copropriété et doit être remis au nouveau syndic en cas de changement.

De leur côté, les copropriétaires ont aussi intérêt à conserver une copie du procès-verbal pendant une longue période. Certaines décisions prises en assemblée générale peuvent avoir des conséquences sur la vie de la copropriété.

De plus, en cas de vente de leur bien, les copropriétaires seront amenés à fournir à l'acquéreur les procès-verbaux des trois dernières années.

Il est à noter que la conservation des procès-verbaux a été facilitée par l'essor de la dématérialisation. De nombreux syndics proposent désormais aux copropriétaires d'accéder à leurs procès-verbaux en ligne, permettant de gagner de l'espace de stockage et de faciliter l'accès à ces documents.

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