Investissement : choisir son programme neuf à Saint-Sébastien-sur-Loire

Charlotte Costa

le 23 septembre 2022

[ mis à jour le 23 septembre 2022 ]

5 ^ème ville du département de la Loire-Atlantique, Saint-Sébastien-sur-Loire fourmille d’atouts pour y élire sa résidence principale ou bien y réaliser un investissement locatif. Bordée par la Loire et entourée de vastes espaces naturels, cette ville coche tous les bons points pour quiconque souhaite réaliser un achat immobilier neuf Nantes Métropole.

Que vous souhaitiez vous lancer dans un projet d’achat immobilier pour habiter ou pour investir, l’agence NantesImmo9, spécialiste du neuf à Nantes et en région vous livre tous ses conseils pour trouver votre programme neuf à Saint-Sébastien-sur-Loire.

Pourquoi investir à Saint-Sébastien-sur-Loire ?

À 2h15 des plages du littoral Atlantique et 2h30 de la Capitale, Saint-Sébastien-sur-Loire ne cesse de gravir les échelons de l’attractivité. Peuplée de plus de 28 000 habitants, elle connait depuis ces dernières années une forte ascension démographique. En 10 ans, la hausse se chiffre à + 10,6 % de néo Sébastiennais et Sébastiennaises. Recherchée par les ménages en quête d’une ville calme, résidentielle et agréable à vivre, Saint-Sébastien-sur-Loire n’en reste pas moins dynamique.

Une situation géographique d’exception

Située à seulement 15 minutes de l'hypercentre de Nantes, Saint-Sébastien-sur-Loire profite pleinement du rayonnement de la Cité des Ducs. La Loire sépare naturellement les deux communes. Si le cadre de vie à Saint-Sébastien-sur-Loire est moins agité, l’immobilier est également moins onéreux qu’à Nantes et attire de plus en plus d’acheteurs et d’investisseurs.

Post-covid, une partie des ménages nantais ont déserté les centres-villes au profit des communes périphériques. Moins stressantes et surtout moins chères, les villes de la première couronne nantaises sont prises d’assaut par les jeunes actifs et les familles. Ces deux profils d’acheteurs font le choix de quitter Nantes pour s’éloigner de son effervescence et améliorer leur qualité de vie au quotidien.

Au-delà de l’aspect “cadre de vie”, Saint-Sébastien-sur-Loire est propice à la réussite d’un investissement locatif et propose de belles opportunités à saisir. Le dynamisme touristique, l’attractivité économique et le nombre important d’universités et de grandes écoles à Nantes sont des points à ne pas négliger. Rappelez-vous, Saint-Sébastien-sur-Loire profite du dynamisme de Nantes. Son développement participe à la croissance des communes aux alentours.

Une ville très bien desservie

Connectée à Nantes et à ses communes voisines, Saint-Sébastien-sur-Loire est fortement appréciée pour sa desserte en transports en commun. La liaison TER Nantes-Clisson passe par 2 gares à Saint-Sébastien-sur-Loire : Saint-Sébastien Frêne Rond et Saint-Sébastien Pas Enchantés. Cette desserte permet de rejoindre l’hypercentre de Nantes en seulement une dizaine de minutes.

Les lignes de bus Chronobus C9, 27, 28 et 30 assurent le déplacement des Sébastiennais au sein de toute l’agglomération. La ligne de BusWay 4 qui relie Nantes à Vertou en 20 minutes dessert 2 stations à Saint-Sébastien-sur-Loire. Au niveau de Joliverie et Chapeau Verni.

Saint-Sébastien-sur-Loire dispose également de plusieurs accès routiers via les sorties n°45 Porte de Goulaine et n°46 Porte de Saint-Sébastien-sur-Loire.

Un cadre de vie idéal

Saint-Sébastien-sur-Loire est tout simplement le bon compromis entre l’effervescence de la ville et le calme péri-urbain. Idéale pour tous les profils, la ville a beaucoup à offrir à ses habitants. Grâce à son vaste tissu associatif et ses multiples infrastructures culturelles et sportives, les Sébastiennais profitent d’animations et de manifestations tout au long de l’année.

Le service culturel de la ville de Saint-Sébastien-sur-Loire organise aussi des spectacles à l’Embarcadère et à l’Escall au fil de la saison. Des expositions professionnelles sont mises en œuvre chaque année, en parallèle d’actions de médiation culturelle. Ce service est à l’origine, entre autres, de plusieurs événements et manifestations culturelles, en collaboration avec différents services municipaux. Il favorise également l’accès aux manifestations et les rencontres artistiques pour un public varié.

Sur le volet éducatif, Saint-Sébastien-sur-Loire couvre l’éducation des enfants de la crèche jusqu’à l’enseignement supérieur. Elle dispose de : 4 crèches, 5 écoles maternelles, 5 écoles élémentaires, 2 groupes scolaires privés, 2 collèges, 4 lycées et 3 établissements postbac.

Une économie florissante

La ville de Saint-Sébastien-sur-Loire comptabilise plus de 2 200 établissements pour un total d’environ 6 800 emplois estimés. Sa politique économique dynamique participe à l’essor et au développement de la métropole nantaise.

Saint-Sébastien-sur-Loire dispose de cinq pôles commerciaux de proximité et un pôle commercial d’agglomération qui accueillent des entreprises de secteurs divers et variés : administration, services, artisanat, industrie. Le long du périphérique, la zone de loisirs des Gripôts attire plus d’un million de visiteurs tous les ans. On y trouve des restaurants et des loisirs pour toute la famille.

Pour contribuer à l’augmentation du nombre d’emplois sur la commune et créer de nouveaux emplacements pour l’implantation d’entreprises, la ville a inscrit dans son futur PLUm (plan local d‘urbanisme métropolitain), une directive qui concerne le réaménagement de la route de Clisson.

Le marché de l’immobilier neuf à Saint-Sébastien-sur-Loire

Faute de pouvoir s'offrir un bien sur le marché immobilier nantais, bon nombre d’acquéreurs se rabattent sur les communes périphériques, dont Saint-Sébastien-sur-Loire. Plus abordables pour les bourses les plus modestes, les programmes neufs y sont nombreux sur la commune.

Combien coûte un appartement neuf à Saint-Sébastien-sur-Loire

Selon le dernier baromètre des notaires de Bretagne, le prix médian d’un appartement neuf à Saint-Sébastien-sur-Loire est de 4 810 €/m². Encore sous la barre significative des 5 000 €/m², le prix a tout de même augmenté de 16,5 % en un an. À Nantes, le prix médian d’un logement neuf est de 5 180 €/m². Avec des prix qui restent accessibles, il peut être particulièrement intéressant d’acheter ou d’investir dans un programme neuf à Saint-Sébastien-sur-Loire.

Plus la surface d’un bien est grande, moins les prix au m² sont élevés :

Nos programmes en cours de commercialisation à Saint-Sébastien-sur-Loire

7 programmes immobiliers neufs à Saint-Sébastien-sur-Loire sont en cours de commercialisation. Soit environ 450 logements, du studio idéal pour un étudiant à l’appartement familial de 5 pièces. Disponibles pour un achat en résidence principale ou bien pour un investissement locatif, ils seront livrés entre le 4^ème trimestre 2022 et le 2^ème trimestre 2024.

Les logements sont proposés au prix de :

• À partir de 207 000 € pour studio avec 7 m² de terrasse
• Entre 202 100 € et 228 000 € pour un T2
• Entre 263 800 € et 316 000 € pour un T3
• Entre 320 000 € et 390 000 € pour un T4
• À partir de 360 000 pour un T5

Investir en Pinel+ à Saint-Sébastien-sur-Loire

Comme on a pu le voir, Saint-Sébastien-sur-Loire est une ville qui s’avère autant propice pour y habiter que pour y investir. Forte de ses atouts, elle présente toutes les caractéristiques d’une commune avec un potentiel de bon rendement locatif. Grâce à l’investissement dans l’immobilier neuf sous le dispositif Pinel+, un acheteur a la possibilité de défiscaliser à hauteur de 63 000 €.

Il faut savoir que près de la moitié de la population de Saint-Sébastien-sur-Loire vit seule. 24 % sont des familles et 28 % sont des couples sans enfant. L’éventail de potentiels locataires est donc vaste.

Si vous avez pour projet d’investir en loi Pinel à Saint-Sébastien-sur-Loire, nous vous conseillons de miser un appartement de 2 pièces. Cette typologie n’est pas excessivement chère à l’achat et elle offre également le meilleur rapport rentabilité/prix. Si en plus de cela, l’appartement propose des prestations prisées des locataires, les risques de vacance locative sont plus faibles : place de stationnement, espace extérieur, proximité aux commodités.

Voyons de plus près toutes les conditions à réunir pour profiter des avantages du Pinel+. La version + écolo et + durable de la loi Pinel.

Les conditions d’éligibilité du Pinel+

La loi Pinel+ entrera officiellement en vigueur dès le 1^er janvier 2023. Les conditions d’éligibilité de base restent identiques à celles de la loi Pinel classique. Pour profiter des taux pleins, il faudra seulement investir dans un programme immobilier durable qui réponde aux exigences de RE2020. Ou investir dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV).

Le montant de la réduction d’impôt dépend du prix du bien et de la durée de mise en location choisie. Elle sera de 12 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans. À savoir qu’il est possible de prolonger l’engagement jusqu’à 12 ans pour les engagements initiaux de 6 ans et 9 ans.

Voici les principaux critères auxquels l’investisseur doit se soumettre :

• Acheter un appartement neuf en VEFA ou déjà livré ;
• Louer le bien en location nue pendant 6, 9 ou 12 ans ;
• Réaliser au maximum 2 investissements Pinel+ par an, dans la limite de 300 000 € d’achat et 5 500 €/m² ;
• Respecter le plafond de loyer Pinel et les plafonds de ressources Pinel selon le zonage.

Saint-Sébastien-sur-Loire se situe en zone Pinel B1 et est donc éligible à l’investissement locatif. Le zonage a pour objectif d’identifier les zones géographiques où l’on peut constater un déséquilibre en l’offre et la demande de logements. Le montant d’un loyer Pinel, ainsi que l’éligibilité des locataires candidats sont régis par le zonage. Le plafond d’un loyer Pinel en zone B1 est fixé à 10,55 €/m². Le ménage occupant doit percevoir des revenus inférieurs au barème Pinel :

Comment réussir son investissement à Saint-Sébastien-sur-Loire ?

L’emplacement de votre programme immobilier à Saint-Sébastien-sur-Loire est l’un des critères les plus importants pour la réussite de votre investissement locatif. Nous ne pouvons que vous conseiller de prendre le temps d'étudier chaque quartier de la ville et de ne pas vous laissez aller à la précipitation. Une opération située proche des transports en commun et des commodités est un véritable + pour la réussite d’un projet locatif.

Pour être certain de ne pas commettre d’erreur et d’optimiser au mieux votre placement, il est conseillé de vous faire accompagner par une société de courtage en immobilier neuf. Nos conseillers de l’agence de NantesImmo9 se chargent de vous trouver le meilleur bien en fonction de vos critères et de votre budget. Grâce à son large répertoire de contacts, ils vous épaulent à chaque étape de votre aventure immobilière. Du choix de l’emplacement à la déclaration d’impôt, en passant par la visite de l’appartement.

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