Immobilier neuf : vers une exonération des droits de succession ?
Sophie Castella
SOMMAIRE
Extension du PTZ, fin du Pinel, hausse des frais de notaire… Le projet de loi de finances 2025 bouleverse l’actualité immobilière et promet des mesures drastiques pour combler son déficit.
Parmi les annonces phares du gouvernement, la fin annoncée du Pinel n’a pas rassuré les professionnels de l’immobilier neuf, déjà impactés par la récente crise immobilière (- 8,9% sur les ventes de logements neufs entre les seconds trimestres 2023 et 2024, bilan FPI).
Pour pallier à cette fin programmée, le député François Jolivet (Horizons) propose d’exonérer les droits de succession ou de donation pour les enfants des acheteurs d’un logement neuf.
Une mesure soutenue par Valérie Létard
Si la proposition de loi est encore à l’étude, celle-ci a été vivement soutenue par la ministre du Logement, Valérie Létard le vendredi 4 octobre dernier au micro d’RMC:
il y aura des initiatives parlementaires très intéressantes relatives à la succession, la donation, afin d’inciter les Français à acheter des logements
.
Concrètement, l’amendement propose qu’à partir de la date d’entrée en vigueur, au 1er janvier 2025, toute personne achetant un logement neuf dans les 18 mois suivant cette date pourrait bénéficier d’une exonération des droits de succession lorsque ses enfants hériteraient du bien. Si le bien est donné avant le décès, il serait aussi exempt de droits de donation.
À noter que la proposition ne sera pas directement inscrite par Matignon dans le PLF mais sera
portée par des parlementaires, au moyen d’amendements au Budget
selon Capital.
… mais temporaire
Défendue par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) depuis plusieurs années, la mesure n’avait pourtant pas c onvaincu les précédents gouvernements.
Le proposition imaginée par la FPI prévoit jusqu’à 150 000 euros d’exonération de droits de succession ou de donation par donateur et par donataire. L’exonération sera soumise à une condition : le logement devra être occupé au titre de résidence principale, soit par son propriétaire, soit par ses ayants droits, soit par un locataire. Dans ce dernier cas, le loyer et les ressources du locataire ne devront pas dépasser les plafonds de loyers et de ressources du dispositif Pinel.
La FPI assure que cette mesure est « gagnante » aussi bien pour les héritiers et les locataires que pour l’État. Si la non-perception des impôts dus lors de la succession représente un manque à gagner pour les finances publiques, cela n’interviendra que dans 20 ou 30 ans. En revanche, l’État encaissera immédiatement la TVA à 20% qui frappe l’achat de tout logement neuf.
Une mesure similaire sous le gouvernement Balladur
C’est lors de la crise immobilière qui a frappé les années 1990 qu’une mesure similaire avait été adoptée par le gouvernement Balladur.
La loi de finances rectificative pour 1993 avait exonéré de droits de succession ou de donation les logements neufs acquis entre le 1er juin 1993 et le 1er septembre 1994, à condition que ces logements aient été occupés pendant plus de cinq ans en tant que résidence principale.
Pourquoi exonérer la transmission d’un logement ?
À travers cette mesure, le gouvernement vise à rediriger les investissements des seniors et des détenteurs de gros patrimoines vers l’immobilier neuf. En encourageant ces profils à privilégier l’achat de biens immobiliers plutôt que des placements financiers ou des liquidités, le texte met en avant plusieurs avantages :
- Sécuriser le patrimoine face à l’instabilité des marchés et à l’inflation.
- Faciliter la transmission successorale grâce à des droits de succession réduits sur les logements neufs.
Par ailleurs, cette initiative permettrait de renforcer les finances publiques. Les transactions immobilières génèrent immédiatement des recettes importantes via la TVA, tout en repoussant à plus long terme le coût des exonérations fiscales liées aux successions. L’objectif du gouvernement est donc de dynamiser le secteur tout en offrant des bénéfices fiscaux.
Cumulable avec le PTZ
En plus de cet avantage fiscal, le PLF 2025 a également prévu de donner un coup de pouce aux primo-accédants en élargissant le périmètre éligible au PTZ pour 2025.
Pour rappel, le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt immobilier dont les intérêts sont supportés par l’État qui permet aux primo-accédants de financer une partie de leur achat dans l’immobilier neuf. Le dispositif est d’autant plus intéressant qu’il permettra à nouveau de financer les maisons neuves à partir de février 2025 jusqu’au 31 décembre 2027.
Jusqu’ici, la loi de finances initiale pour 2024 avait circonscrit l’éligibilité au PTZ à l’achat d’appartements neufs en zones tendues. Depuis le mois d’avril, il n’était donc plus possible pour un primo-accédant de solliciter un prêt à taux zéro pour acheter une maison neuve en zone détendue.
Le 10 octobre 2024, le ministre délégué au Budget et aux Comptes publics, Laurent Saint-Martin a annoncé que le gouvernement présenterait
des propositions additionnelles dans le cadre du projet de loi de finances 2025
afin de réviser et d’améliorer le PTZ. Les modalités définitives seront connues à la validation définitive du PLF 2025.
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