Primo-accédants : Plutôt investissement locatif ou achat de résidence principale ?
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- L'investissement locatif en tant que premier achat : Quels avantages ?
- Se constituer un patrimoine
- Flexibilité professionnelle et géographique
- Des revenus supplémentaires et un levier pour les futurs achats
- Avantages fiscaux
- Investir dans le neuf
- Inconvénients de l'investissement locatif en premier achat
- Gestion du bien
- Risques associés
- Se tourner plutôt vers l'achat d'une résidence principale ?
- Bénéficier du PTZ
- Une personnalisation qui vous correspond
- Contraintes financières
Lorsque l’on pense à son premier pas dans le monde de l'immobilier, l’achat de son lieu de vie est la première chose qui vient à l’esprit. Or, une autre solution s’offre aux primo-accédants : Réaliser un investissement locatif avant d’acheter sa résidence principale.
Si l'achat d'une résidence principale reste un rêve pour beaucoup de français, opter pour un investissement locatif en premier peut se révéler une stratégie financière astucieuse, surtout dans un contexte économique difficile.
Cependant, cette décision ne doit pas être prise à la légère. Elle nécessite une analyse approfondie des conditions de marché, de la situation personnelle et des objectifs à long terme de l'investisseur. Nous verrons ici les avantages et les inconvénients de réaliser un investissement locatif avant d'acheter sa résidence principale, aidant ainsi les futurs propriétaires à naviguer dans ce choix complexe mais potentiellement très rémunérateur.
L'investissement locatif en tant que premier achat : Quels avantages ?
Se constituer un patrimoine
Investir dans l'immobilier locatif en tant que premier achat peut être une excellente manière de commencer à développer un patrimoine immobilier. Cet investissement permet d'accroître votre patrimoine global, une bonne initiative à réaliser le plus tôt possible afin de conserver un certain confort de vie et de préparer l’avenir de vos (futurs) héritiers. La pierre étant une valeur refuge et le placement préféré des Français sur le très long terme, il ne faut pas passer les opportunités qui se présentent à vous.
Flexibilité professionnelle et géographique
L'investissement locatif offre une grande flexibilité, surtout pour ceux dont la carrière peut nécessiter des déménagements fréquents. Cette mobilité conservée est un atout indéniable, notamment en début de vie professionnelle.
Contrairement à une résidence principale, un bien locatif ne requiert pas de résider sur place, ce qui permet au propriétaire d'explorer des opportunités professionnelles sans contrainte de localisation, tout en conservant un investissement immobilier rentable.
Des revenus supplémentaires et un levier pour les futurs achats
Les loyers perçus représentent une source de revenus complémentaires qui peut servir à améliorer le confort de vie, être réinvestie ou utilisée pour couvrir le coût du crédit immobilier et autres dépenses liées à la propriété (charges, rénovations...).
Ces revenus peuvent également être épargnés pour contribuer à la constitution d'un apport personnel nécessaire (estimé entre 20 et 30% du prix d’achat aujourd’hui) pour l'achat ultérieur d'une résidence principale, facilitant ainsi l'accès à un crédit immobilier.
Avantages fiscaux
En France, l'investissement locatif peut ouvrir droit à divers avantages fiscaux tels que des réductions d'impôts liées à certains dispositifs (Pinel, Denormandie, etc.), ainsi que la possibilité de créer un déficit foncier qui permet de diminuer le revenu imposable. Ces avantages fiscaux peuvent significativement améliorer la rentabilité de l'investissement sur le long terme.
Investir dans le neuf
Si vous choisissez de réaliser votre investissement locatif dans l’immobilier neuf, vous pourrez bénéficier de nombreux avantages inhérents au neuf, que ce soit en termes de garanties, de fiscalité ou d’aides au financement. Voici un rapide aperçu de ces bénéfices :
- Un achat sécurisé par de nombreuses garanties (décennale, biennale, garantie de parfait achèvement...)
- Un logement aux dernières normes de construction (RE2020) : Isolation et performance énergétique au top et pas de travaux à prévoir
- Une éligibilité à la loi Pinel si le logement est en zone tendue (A bis, A ou B1), et donc possibilité de défiscaliser jusqu’à 42 000€ sur 12 ans
- Des frais de notaire réduits entre 2 et 3% du prix d’achat du logement neuf, au lieu de 8% pour l’ancien
- Une possibilité de personnaliser le logement grâce aux travaux modificatifs acquéreur (TMA) pour un achat en VEFA
- Une exonération partielle ou totale de la taxe foncière pendant 2 ans, décidée selon les politiques locales
Inconvénients de l'investissement locatif en premier achat
Gestion du bien
La gestion d'un bien locatif peut s'avérer complexe et chronophage. Elle implique de trouver et de gérer les locataires, d'entretenir le bien, et de régler les éventuels conflits. De plus, des périodes de vacance locative peuvent survenir, durant lesquelles aucun revenu n'est généré.
Cela nécessite une bonne organisation, qui peut être évitée simplement en employant les services d’une agence de gestion locative qui s’occupera de la gestion quotidienne du bien, mais ceci réduira les profits nets de l'investissement.
Risques associés
L'investissement locatif comporte évidemment certains risques qu’il est nécessaire de prendre en compte. Les loyers impayés et les périodes de vacance locative sont les risques les plus embêtants puisque aucun revenu n’est généré par l’investissement.
Ceci est un problème car si l’on choisit l’investissement locatif en premier achat, cela signifie la plupart du temps que l’on est tout de même locataire d’un logement en résidence principale. Or, si du jour au lendemain les revenus locatifs s’arrêtent, on peut se retrouver à devoir payer un loyer ainsi que les mensualités de l’investissement locatif (souvent supérieures à un mois de loyer), sans possibilité d’amortir avec des revenus supplémentaires. Cela peut grandement affecter le reste à vivre et générer des difficultés financières.
Les dégradations du bien par les locataires, ou encore les fluctuations du marché immobilier qui peuvent également affecter la valeur du bien ainsi que sa rentabilité. Ces risques doivent être soigneusement évalués avant de s'engager dans un tel investissement.
Se tourner plutôt vers l'achat d'une résidence principale ?
L'achat d'une résidence principale en tant que primo-accédant offre une stabilité émotionnelle et financière. Être propriétaire de son logement élimine les incertitudes liées aux augmentations de loyer et aux déménagements fréquents imposés par les propriétaires.
Cela permet de s'enraciner dans une communauté, de planifier à long terme et d'offrir un cadre de vie stable à sa famille. C’est la raison pour laquelle la plupart du temps la résidence principale apparaît comme une évidence pour le premier achat immobilier.
Bénéficier du PTZ
En tant que primo-accédant qui souhaite faire l’acquisition de sa résidence principale, il est possible de bénéficier du Prêt à Taux Zéro si les conditions sont remplies. Ce prêt est une aide à l’achat qui propose de financer jusqu’à 50% de l’opération immobilière, et ce sans intérêts sur le crédit. Pour en bénéficier, il faut :
- Avoir le statut de primo-accédant (1er achat immobilier ou ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale les 2 dernières années)
- Que le logement acheté soit un appartement neuf dans un programme collectif (les maisons neuves ne sont plus éligibles au PTZ)
- Que le logement se trouve dans une zone tendue éligible au PTZ
- Que l’acheteur respecte le plafond de ressources imposé par la composition du foyer fiscal et la zone (pour un couple en zone B1 par exemple, le plafond de revenus annuels maximum pour bénéficier du PTZ est de 51 750€)
Des modifications importantes du PTZ sont entrées en vigueur le 1er avril 2024, avec notamment l’augmentation des plafonds et la création d’une nouvelle tranche afin que plus de foyers puissent bénéficier du dispositif. De plus, la quotité maximum du PTZ a été augmentée de 40% à 50%.
Une personnalisation qui vous correspond
Contrairement à un investissement locatif où les TMA et autres modifications sont souvent limitées par les besoins de maintenir l'attrait du bien pour le marché locatif, posséder sa résidence principale offre la liberté totale de personnaliser son logement. Que ce soit pour des rénovations majeures ou pour la décoration du logement, les propriétaires ont carte blanche pour modifier leur espace selon leurs goûts et besoins.
Contraintes financières
Acheter une résidence principale nécessite un apport personnel conséquent et la capacité de gérer les remboursements de prêt sur le long terme. Avec les difficultés qu’a traversées le secteur du logement ces derniers mois, les banques valident peu de dossiers qui ne disposent pas d’un apport personnel assez important pour un prêt (entre 20 et 30% du montant total de l’achat en moyenne). Cependant, une fois le prêt immobilier remboursé, le propriétaire se libère d'une charge mensuelle conséquente, ce qui n'est pas le cas avec les locations.
Par ailleurs, être propriétaire de sa résidence principale peut également représenter une forme d'investissement, notamment grâce à l'appréciation potentielle de la valeur du bien au fil du temps. Le propriétaire peut également décider plus tard dans sa vie de re-contracter un prêt pour une nouvelle résidence principale et choisir de mettre son ancienne en location (plutôt que la vendre) pour générer des revenus supplémentaires chaque mois pouvant amortir le prêt.
