Focus sur la nouvelle loi logement de Guillaume Kasbarian
Morgane Caillière
SOMMAIRE
Trois mois après sa prise de fonction de ministre délégué au logement, Guillaume Kasbarian, ancien président Renaissance de la commission des Affaires économiques, a proposé un projet de loi visant à endiguer la crise du logement.
Présenté par l'exécutif en Conseil des ministres le vendredi 3 mai, le projet inspiré par la notion de "choc d'offres" introduite par Gabriel Attal comprend plusieurs points clés... Focus.
Des LLI dans les quotas de logements sociaux
Un des points les plus débattus de la nouvelle loi est celui qui traite des logements locatifs intermédiaires (LLI), ciblant les classes moyennes. Le gouvernement propose de modifier la loi SRU de 2001, laquelle impose aux communes sous pression locative de produire entre 20 et 25 % de logements sociaux.
Cette modification faciliterait pour 650 maires la tâche de réduire leur manque de logements sociaux en utilisant les LLI. De plus, la nouvelle législation donnerait aux maires le pouvoir de désigner les allocataires des logements sociaux neufs, une mesure qui soulève des préoccupations concernant le risque de favoritisme local.
Le prêt social location accession à NantesUne révision des plafonds de ressources
Selon les détails du projet de loi, les plafonds de ressources pour bénéficier des logements sociaux seront élargis.
L'objectif principal de cet assouplissement est d'ouvrir davantage l'accès au logement social aux ménages modestes et à revenus intermédiaires, qui sont exclus des dispositifs existants en raison des plafonds de ressources trop restrictifs, notamment dans les zones urbaines où le coût de la vie est particulièrement élevé.
Les plafonds varient significativement selon la composition du ménage et la zone géographique. Par exemple, pour un ménage d'une seule personne, le plafond à ne pas dépasser s'élève à 33,857 € à Paris et dans les communes limitrophes, comparativement à 29,435 € dans d'autres régions métropolitaines.
Les plafonds sont révisés annuellement en tenant compte de l'Indice de référence des loyers (IRL). Pour 2023, ces plafonds ont été augmentés de 3,49 % en réponse à l'inflation.
Les plafonds de ressource des locataires en PinelUne exclusion des bénéficiaires dépassant les seuils de revenus
Le gouvernement cherche à résoudre le problème de la stagnation dans le parc de logements sociaux. Actuellement, 8 % des locataires de ces logements ne remplissent plus les critères de revenus requis, d’après le ministère du Logement.
La nouvelle proposition législative souhaite réduire le seuil pour le non-renouvellement des baux de 50 % à 20 % de dépassement du plafond de revenus admissible. Ce dépassement devra être observé sur une période de deux ans, et un préavis de 18 mois sera mis en place avant toute résiliation, qui ne concernera pas les personnes âgées ou handicapées.
Par ailleurs, le projet de loi prévoit que les surloyers soient imposés dès le premier euro de dépassement du plafond de revenus dans le logement social, alors que la règle actuelle ne les applique qu'après un dépassement de 20 %.
Le gouvernement envisage aussi d'intégrer le patrimoine des locataires dans l'évaluation de leur éligibilité au logement social, en collaboration avec les données fiscales. Ainsi, une personne possédant un bien de valeur similaire ne pourra plus bénéficier d'un logement à tarif réduit. Ces mesures devraient générer une mobilité correspondant à « une demi-année de production » supplémentaire de logements sociaux.
les aides à l’achat pour les primo-accédants en 2024Plus de pouvoir pour les maires
Le troisième article de la nouvelle loi propose un nouvel outil de préemption pour réguler les prix des terrains. Il permettrait aux maires de préempter les terrains vendus à un prix exagérément supérieur à ceux du marché.
Le cinquième article vise à donner aux élus plus de contrôle sur la densification douce des zones pavillonnaires. Cette initiative intervient alors que les maires expriment des réticences face à la politique de zéro artificialisation nette (ZAN) des sols.
Une accélération des procédures administratives
Le quatrième article envisage de simplifier les procédures administratives, réduisant ainsi les délais de recours de quatre mois. Cela pourrait réduire les coûts des projets de construction de logements jusqu'à 3%.
L'article six simplifie l'aménagement du territoire en permettant le dépôt d'une seule autorisation pour plusieurs projets, grâce à l'outil du permis d'aménager multi-sites.
Les différentes étapes d’un projet de construction immobilièreEnfin, le projet de loi prévoit de faciliter la vente de logements sociaux, un processus déjà permis par la loi Elan de 2018. En moyenne, 13.000 logements sociaux sont vendus annuellement, ce qui représente 0,5% du parc social. Les fonds recueillis sont réinvestis dans la production de nouveaux logements sociaux. Le projet de loi propose que les maires autorisent directement la vente aux locataires, sans besoin d'autorisation préfectorale.
Ce projet de loi devrait être examiné au Sénat mi-juin, puis à l'Assemblée nationale en septembre.
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