Exonération de taxe foncière pour les logements neufs : Le fonctionnement
Hervé Koffel
SOMMAIRE
L'acquisition d’un logement neuf présente un nombre appréciable d’avantages financiers. En bonne place dans la liste, la possibilité d'être exonéré de la taxe foncière. Cette exonération, souvent méconnue, peut constituer un allègement fiscal appréciable pour les nouveaux propriétaires.
La taxe foncière, impôt local imposé aux propriétés bâties, est calculée sur la base d'une valeur locative cadastrale, traduction : le loyer que rapporterait le logement s’il était mis en location. Une charge non négligeable pour les ménages selon la typologie et l’emplacement du logement.
Selon les conditions fixées par la législation et les décisions locales, cette exonération peut être totale ou partielle et varier de deux à sept ans.
Mais comment bénéficier de ce coup de pouce fiscal ? Nous verrons ici les critères d'éligibilité pour cette exonération, la durée pendant laquelle elle peut s'appliquer, et les démarches administratives nécessaires pour en bénéficier. Nous ferons également un point sur les cas particuliers et les spécificités locales... Focus.
Les conditions d'éligibilité pour l’exonération de taxe foncière
Premièrement, cette exonération s'adresse aux propriétaires de logements neufs (ou remis à neuf), incluant ceux acquis en VEFA et les Contrats de Construction de Maison Individuelle (CCMI). Ces logements doivent être des constructions entièrement nouvelles ou des rénovations complètes qui répondent aux dernières normes en vigueur, notamment les normes énergétiques et écologiques.
Les conditions d'éligibilité peuvent varier selon la localité et les dispositions spécifiques adoptées par les collectivités locales.
D'abord, l’exonération doit être demandée par le propriétaire. Il est également nécessaire que le bâtiment respecte certaines normes de performance énergétique, comme celles établies par la RT2012 ou les critères plus récents de la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020).
L’exonération peut être totale, couvrant 100 % de la taxe foncière due, ou partielle, selon les décisions prises par la municipalité ou l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI). Il est important de noter que certaines exemptions peuvent nécessiter une demande active de la part du propriétaire, impliquant le dépôt de formulaires spécifiques ou même une déclaration auprès des services fiscaux locaux dans les délais imposés.
Durée de l'exonération foncière pour un logement neuf
La durée de l'exonération de la taxe foncière pour les logements neufs est fixée à deux ans (VEFA et CCMI), mais elle peut varier significativement en fonction de plusieurs facteurs, notamment le type de logement et les politiques locales. Cette période commence à partir du 1er janvier qui suit immédiatement l'achèvement des travaux de construction ou de rénovation.
Pour les propriétés acquises en VEFA dans le cadre d’un investissement locatif avec la loi Pinel, et attestant d’une haute performance énergétique, la durée de l'exonération peut être étendue à 7 ans. Cela inclut les deux premières années standard suivies de cinq années supplémentaires si le logement atteint des niveaux de performance énergétique particulièrement élevés.
Démarches administratives
Pour bénéficier de l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés neuves, les propriétaires doivent effectuer certaines démarches administratives essentielles. Ces formalités sont nécessaires pour assurer la reconnaissance du droit à l'exonération par les autorités fiscales locales.
La première étape importante consiste à déposer une déclaration au plus tard dans les 90 jours suivant l'achèvement des travaux pour que l'exonération soit prise en compte à partir du 1er janvier de l'année suivante. Pour cela, les formulaires Cerfa 6650 (H1) pour une maison individuelle ou Cerfa 6652 (H2) pour un appartement neuf en collectif doivent être remplis et soumis au centre des finances publiques local, avec déclaration sur papier libre et pièces justificatives prouvant le respect des critères de performance énergétique
Cette déclaration est obligatoire pour pouvoir bénéficier de l’exonération de la taxe foncière. Sans elle, le propriétaire se verra dans l’obligation de régler l’entièreté de la taxe à taux plein.
Il est important de noter que les démarches administratives ont été simplifiées dans de nombreux territoires depuis 2021. Par exemple, certaines exemptions de taxe foncière sont désormais traitées automatiquement sans nécessiter de démarche proactive de la part du propriétaire. Toutefois, il reste essentiel de vérifier les spécificités locales car les pratiques peuvent varier d'une commune à une autre.
Cas particuliers et extensions d’exonération
L'exonération de la taxe foncière pour les logements neufs peut comporter des cas particuliers et des possibilités d'extension qui bénéficient à certains propriétaires sous conditions spécifiques.
Propriétaires éligibles à des aides sociales : Certains groupes de propriétaires, comme les personnes âgées de plus de 75 ans, les bénéficiaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA), ou ceux recevant l'allocation aux adultes handicapés (AAH), peuvent bénéficier d'une exonération de la taxe foncière, sous réserve de répondre à certaines conditions de revenus.
Résidences principales acquises grâce aux prêts aidés : Dans le cas des logements neufs acquis à destination de résidence principale et financés à plus de 50% par des prêts aidés de l’État, l’exonération de taxe foncière est portée à 10 ans.
Logements remis à neuf : Pour un logement ancien remis à neuf et en conformité aux nouvelles normes écologiques (avec justificatif le prouvant), il est possible de demander une exonération de taxe foncière de 3 ans.
Investissements locatifs en loi Pinel : Les propriétés acquises sous le dispositif Pinel, qui encouragent l’investissement dans des logements neufs destinés à la location, peuvent prétendre à une exonération de taxe foncière allant jusqu’à 7 ans (5 ans supplémentaires aux 2 ans initiaux), conditionnée par la performance énergétique du bâtiment.
Communes offrant des extensions d'exonération : Certaines communes ou intercommunalités peuvent offrir des extensions d'exonération pour soutenir des initiatives de développement durable ou pour stimuler la construction dans des zones spécifiques. Ces extensions sont généralement conditionnées par des délibérations locales et nécessitent une vérification auprès des autorités municipales compétentes.
Ces cas particuliers et extensions nécessitent des démarches administratives supplémentaires, incluant la fourniture de justificatifs détaillés et parfois des demandes spécifiques auprès des services fiscaux. Pour les propriétaires d’un logement neuf qui souhaitent prétendre à ces extensions d’exonération de taxe foncière, il faudra donc se renseigner auprès de leur mairie ou centre des finances publiques pour en comprendre précisément les modalités d'application.
