Les conseils Immo9 pour un investissement immobilier à Nantes

Amélie Caralp

le 11 mars 2022

[ mis à jour le 08 novembre 2022 ]

Avec une croissance démographique de + 13% en 10 ans*, investir dans l’immobilier neuf à Nantes est un placement sûr et rentable. Cependant, comme pour tout investissement, certaines précautions doivent être prises afin de sécuriser le projet au maximum. Mauvais emplacement, frais sous-estimés, vacance locative... un investissement immobilier peut parfois devenir un gouffre financier s’il n’a pas été bien préparé. C’est pourquoi Immo9 vous livre tous ses conseils pour un investissement immobilier à Nantes réussi.

Conseil n°1 : pour votre investissement immobilier à Nantes, l'emplacement est primordial

Premier conseil pour un investissement immobilier à Nantes réussi : ne négligez pas l’emplacement de votre futur bien. Au-delà même des prestations de l’appartement, l’emplacement est primordial pour garantir un faible taux de vacance locative.

Un appartement situé en centre-ville par exemple trouvera preneur très facilement. Idem pour un logement situé dans un quartier dynamique, disposant de toutes les commodités à proximité et proche des transports en commun.

Cependant, il n’est pas obligatoire d’investir dans un bien situé en centre-ville pour réussir son investissement locatif à Nantes. Il est avant tout conseillé de répondre à quelques critères précis :

Quels sont les critères pour bien choisir l’emplacement de son investissement immobilier à Nantes ?

• Proximité avec les transports en commun
• Proximité des universités et établissements d’enseignement supérieur
• Proximité des bassins d’emploi
• Présence d’infrastructures et de services en quantité suffisante
• Présence de commerces de proximité

Les meilleurs quartiers de Nantes pour investir dans l’immobilier locatif

La ville de Nantes présentait en 2018 61,2% de locataires**, signe d’un marché locatif très dynamique. En plus du nombre important de locataires déjà installés, un nombre croissant d’étudiants et jeunes actifs arrivent chaque année dans la ville, créant ainsi une véritable tension locative à Nantes. La grande majorité des appartements disponibles sur le marché finissent donc par trouver preneur, mais pour augmenter vos chances de louer rapidement votre bien, certains quartiers sont à privilégier.

Le centre-ville

Animé et disposant de toutes les commodités, transports, commerces et infrastructures, le centre-ville est bien évidemment un emplacement idéal pour attirer les locataires. Jeunes actifs, familles, retraités ou étudiants, l’avantage d’un investissement en centre-ville est qu’il vise tout type de locataire. Il y a donc encore plus de chances de pouvoir le louer très rapidement.

Ces chances sont encore accrues si votre logement dispose de prestations de qualités telles qu’un extérieur ou une place de parking et de performances énergétiques intéressantes. Ces critères se retrouvent facilement dans l’immobilier neuf à Nantes. En centre-ville, ce sont actuellement environ 110 logements neufs qui sont en cours de commercialisation, au sein de petits programmes neufs composés de 8 à 32 appartements.

Côté prix, il faudra compter environ 5 900€ au m² pour un logement neuf en centre-ville de Nantes. Les logements anciens seront généralement commercialisés autour de 4 740€/m² mais leur prix pourra facilement dépasser la barre des 5 000€/m² en fonction des prestations proposées.

Hauts-Pavés - Saint-Félix

Véritable village dans la ville, le quartier Hauts-Pavés - Saint-Félix est idéalement placé puisqu’il est frontalier à l’hypercentre et abrite également l’UFR des Sciences et Techniques de l’Université de Nantes. Le Campus du Tertre, qui accueille les UFR de Lettres et Langages, Droit et Sciences Politiques et de Sociologie, se situe quant à lui l'extrémité nord du quartier. Nul doute que Hauts-Pavés - Saint-Félix est un emplacement idéal pour un investissement locatif à destination des étudiants.

À la fois proche des établissements d’enseignement supérieur, des bords de l’Erdre, d’espaces naturels comme le Parc de Procé et de l’hypercentre, le quartier attirera forcément de nombreux locataires potentiels. 120 logements sont actuellement en construction et seront livrés entre le 1^er et le 3^ème trimestre 2022. Sa proximité avec le centre-ville, son dynamisme et son cadre de vie des plus agréables font de lui un quartier très prisé, tirant ainsi les prix vers le haut : en moyenne 5 735€/m² pour un appartement neuf et 4 562€/m² pour un logement ancien.

L’Île de Nantes

Moderne et dynamique, l’ Île de Nantes propose de nombreux programmes immobiliers neufs de qualité. En constante mutation, le quartier accueillera d’ici quelques années le tout nouveau CHU de Nantes ainsi qu’un nouveau quartier, le quartier République, qui proposera de nouvelles infrastructures, de nouveaux commerces et un important secteur d’affaires, en plus des 2 000 logements qu’il abritera. Un véritable point fort pour l’Île de Nantes qui verra son attractivité encore revue à la hausse de par les nouveaux emplois en création dans cette zone.

Actuellement, ce sont 10 programmes immobiliers neufs qui sont en cours de construction sur l’Île de Nantes, soit un total de 550 logements. Bien que les prix soient moins élevés qu’en centre-ville, ils frôlent tout de même la barre des 5 000€/m² dans le neuf. La moyenne se situe autour de 4 865€/m². Pour les logements anciens, la moyenne s’établit juste en dessous de la barre de 4 000€, à 3 988€/m².

Investir autour de Nantes pour les plus petits budgets

Si votre budget ne vous permet pas d’investir dans un quartier nantais à forte demande locative, une alternative peut être d’investir dans une commune à proximité de Nantes. Idéalement, la commune devrait être desservie par le réseau de transports en commun nantais pour pouvoir accéder facilement au centre-ville et ainsi attirer plus de locataires.

Parmi les communes particulièrement propices à l’investissement locatif, notamment dans l’immobilier neuf, on trouve :

• Saint-Herblain : commune frontalière de Nantes, elle est desservie par la ligne 1 du tram et de nombreux bus du réseau de la métropole. Elle dispose d’une importante zone commerciale, Atlantis, et de deux zones artisanales, véritables bassins d’emplois de la métropole. Très verte, la ville offre un cadre de vie très agréable à ses habitants, à quelques minutes de Nantes. Les programmes immobiliers neufs y sont assez nombreux. On dénombre actuellement plus de 400 appartements neufs en cours de construction. Les prix sont moins élevés qu’à Nantes même, ce qui peut permettre aux investisseurs au budget plus serré de réaliser un très bel investissement locatif à proximité immédiate de Nantes. Comptez en moyenne 3 865€/m² pour un appartement neuf et 2 964€/m² pour un appartement dans l’ancien.
• Rezé : la commune de Rezé est située à l’extrémité Sud de Nantes. Il suffit de traverser le pont des 3 Continents pour se rendre sur l’Île de Nantes. Idéalement placée donc, la commune bénéficie également d’une très bonne desserte par les transports en commun puisque les lignes 2 et 3 de tram traversent tout le nord de la ville. Rezé est également très bien desservie par le réseau de bus et dispose d’une gare TER. Au-delà de sa proximité avec Nantes, Rezé est une ville très dynamique, accueillant un fort vivier d’entreprises. Elle accueille également le 2^ème MIN (marché d’intérêt national) depuis 2019. Plus de 160 logements neufs y sont actuellement en construction. Le prix au m² dans l’immobilier neuf est en moyenne de 4 017€, et il est de 3 061€ dans l’ancien.

Conseil n°2 : pour un investissement d’avenir, préférez un programme immobilier durable

Aux vues des nouvelles normes et politiques concernant le logement, le contexte est très favorable à un investissement immobilier dans le neuf. Depuis le 1^er Janvier 2022, la nouvelle norme environnementale RE2020 est entrée en vigueur. Les programmes immobiliers dont le permis de construire a été déposé à partir de cette date seront donc obligatoirement soumis à cette norme. Les promoteurs nantais s’adaptent à la RE2020, multipliant le nombre de programmes immobiliers durables sur le marché du neuf à Nantes.

Parallèlement, la Loi Climat et Résilience prévoit de retirer du parc locatif les logements trop énergivores, ou “passoires thermiques”, dès 2025. Ces logements, dont l’étiquette énergétique indique F ou G ne pourront donc plus être mis en location à moins que le propriétaire ne réalise d’importants travaux de rénovation énergétique, permettant ainsi de les sortir de cette catégorie.

De plus en plus de locataires se montrent par ailleurs particulièrement intéressés par des logements plus écologiques, qui leur permettront aussi de réaliser des économies sur leurs factures énergétiques. Mettre en location un appartement neuf à Nantes, ville verte par excellence, c’est donc aussi s’assurer de trouver rapidement un locataire.

Ainsi, notre deuxième conseil pour un investissement immobilier à Nantes rentable sur la durée, est d’investir dans un programme immobilier écologique et durable, qui satisfera à la fois aux exigences de la RE2020 et de la Loi Climat et Résilience. Plusieurs avantages existent à réaliser son projet d’investissement locatif dans le neuf : /

1. Aucun travaux à prévoir au moins dans les 10 prochaines années
2. Un bien aux prestations modernes et économe en énergie, attractif pour les potentiels locataires
3. La possibilité de bénéficier de dispositifs de défiscalisation immobilière dédiés au neuf

Conseil n°3 : profitez des dispositifs de défiscalisation immobilière pour optimiser votre fiscalité

Autre conseil pour un investissement immobilier à Nantes, passer en revue les différents dispositifs de défiscalisation immobilière afin d’optimiser fiscalement votre projet. Qu’il s’agisse d’un investissement dans l’immobilier ancien ou dans l’immobilier neuf, plusieurs dispositifs permettant aux investisseurs de profiter de réductions d’impôts existent, parmi lesquels :

• La Loi Pinel : destinée uniquement à l’investissement locatif dans le neuf (ou dans l’ancien réhabilité), en zone éligible, elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000€. L’investisseur s’engage en contrepartie à respecter certaines conditions : louer le bien nu en tant que résidence principale pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, à un loyer plafonné et à un locataire respectant les plafonds de ressources imposées par le dispositif.
• Le dispositif Censi Bouvard : il concerne uniquement les biens neufs acquis en résidence de service. Le bien doit être loué en meublé. Le dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 11% du prix d’achat, soit jusqu’à 33 000€ sur 9 ans, et de récupérer la TVA sur le logement. Il peut être cumulé avec le statut LMNP pour une meilleure optimisation fiscale de votre investissement.
• Le dispositif Loc’Avantages : il concerne cette fois l’immobilier ancien et permet aux propriétaires s’engageant à louer leur bien à un prix plus bas que le prix du marché, de profiter d’une réduction d’impôts proportionnelle au niveau de loyer choisi, allant de 15% du loyer annuel à 65% du loyer annuel.

Conseil n°4 : pour un investissement immobilier à Nantes rentable, anticipez TOUS les frais

Afin d’éviter les mauvaises surprises financières qui peuvent survenir après l’achat du bien, il est indispensable d’anticiper tous les frais afférents à cette acquisition. Ce conseil pour votre investissement immobilier à Nantes vous permettra de maitriser votre budget tout au long de la période de mise en location de votre bien et vous évitera au maximum de vous retrouver dans des situations difficilement gérables.

Si les frais à l’achat d’un bien immobilier sont plutôt faciles à énumérer (frais de notaire, éventuels frais d’agence, TVA dans le cas d’un logement neuf...), il existe de nombreux postes de dépendances intervenant après l’achat du bien et qui sont parfois omis par les investisseurs. Il faut penser notamment à :

• La taxe foncière
• Les charges de copropriété
• Les éventuels travaux dans la copropriété
• Les travaux d’entretien et de remise en état du logement
• Les éventuels frais de location et de gestion

S’ils ne sont pas anticipés avant même l’achat du logement, ces frais peuvent venir fortement grever votre budget et réduire ainsi la rentabilité prévue de votre investissement locatif.

Conseil n°5 : faites-vous accompagner tout au long de votre projet d’investissement immobilier

Dernier conseil pour un investissement immobilier à Nantes : pour plus de sécurité, entourez-vous de professionnels du secteur, du début à la fin de votre projet. Que vous soyez un investisseur débutant ou aguerri, confier son projet immobilier à un professionnel présente de nombreux avantages : conseil et accompagnement sur toutes les étapes du projet, aide administrative, aide à la recherche de financement, mise en location, gestion locative...

Faire appel à un courtier en immobilier neuf à Nantes vous permet ainsi d’être accompagné à 100%, de la recherche de votre bien à la signature de l’acte authentique, et même au-delà. Nos conseillers, véritables experts du marché de l’immobilier neuf à Nantes, vous présentent objectivement tous les biens correspondant à vos critères et votre budget existant actuellement sur le marché, à prix direct promoteur. Ils vous conseillent afin que vous puissiez réaliser le meilleur investissement locatif possible et vous épaule jusqu’à la livraison de votre bien.

Notre agence de gestion locative à Nantes peut alors prendre le relais afin de vous assurer une mise en location rapide de votre logement neuf et une gestion administrative et technique complète sur le long terme. De quoi réaliser un investissement locatif à Nantes serein et sécurisé !

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