Challenge : comment les promoteurs immobiliers nantais doivent s’adapter à la RE2020 ?
Charlotte Costa
SOMMAIRE
- De la RT 2012 à la RE 2020 : quels changements préparent les promoteurs immobiliers à Nantes ?
- Promoteur immobilier Nantes : les défis de la construction durable
- Objectif neutralité carbone
- La filière bois : l’avenir des nouvelles constructions
- Maintenir l’offre de logements dans la promotion immobilière à Nantes
- Qui sont les promoteurs immobiliers nantais ?
- Les prix de l’immobilier neuf à la hausse à Nantes & partout en France
- L’envolée des prix des matériaux de construction
- RE2020 : comment former les professionnels de l’immobilier ?
Entre la hausse inexorable des prix, le manque de foncier et la pénurie de matières premières, l’entrée en vigueur de la RE2020 vient un peu plus pimenter le quotidien des acteurs de la promotion immobilière en ce début d’année 2022. Alors que l’immobilier neuf à Nantes bat son plein, la récente mise en application de cette nouvelle règlementation redistribue les cartes et les parts de marché des promoteurs immobiliers nantais.
Selon l’Observatoire du logement de la métropole atlantique (Oloma), 64 opérateurs se partagent le territoire, englobant Nantes intra-muros et sa métropole. S’il y a bien une certitude à avoir, c’est que la RE2020 va mettre au défi un bon nombre de promoteurs immobiliers à Nantes. De la gestion des projets, en passant par la formation des professionnels du bâtiment, les enjeux sont multiples afin de maintenir l’offre de logements à flot. Décryptage.
De la RT 2012 à la RE 2020 : quels changements préparent les promoteurs immobiliers à Nantes ?
Après plus de 10 ans d’application, la RT2012 a tiré sa révérence et a cédé sa place le 1er janvier 2022 à la RE2020, la nouvelle règlementation environnementale.
Jusqu’alors, la RT2012 était la norme à respecter pour toute conception et construction de bâtiments neufs, que ce soit pour du résidentiel ou pour de l’activité tertiaire. Elle qui constituait une avancée majeure dans la façon de construire, imposait une consommation énergétique maximum de 50 Kw/m² par an, contre 150 Kw/m² par an pour la RT 2005.
Pour parvenir à ces objectifs, elle se reposait sur 5 usages primaires : l’éclairage, la climatisation, le chauffage, l’eau chaude sanitaire et les auxiliaires. Tout bâtiment qui respectait ces obligations se voyait attribuer le label BBC (Bâtiment Basse Consommation). Elle comportait aussi des exigences sur les besoins bioclimatiques du bâti, l’étanchéité ou encore l’affichage des consommations d’énergie.
Les promoteurs immobiliers à Nantes s’étaient alors habitués à la mise en application de la RT2012 et redoutaient l’arrivée de cette nouvelle règlementation environnementale. Bien qu’elle reprenne les fondements de son prédécesseur, la RE2020 est davantage tournée vers un immobilier écologique et durable . Plus exigeante, son objectif est de continuer à améliorer la performance énergétique des bâtiments, tout en réduisant leur impact carbone et en améliorant la qualité de vie au sein des logements. Pour cela, elle se base sur deux indicateurs : Carbone et BEPOS.
Le premier permet de calculer les émissions de gaz à effet de serre (GES) sur tout le cycle de vie du bâtiment, ainsi que sur les produits et équipements utilisés lors de la construction. Le second indicateur, le BEPOS, permet de mesurer la capacité d’énergie que le bâtiment peut produire. Le but étant d’arriver à construire des programmes immobiliers et bâtiments neufs qui produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment, notamment grâce aux énergies renouvelables.
Promoteur immobilier Nantes : les défis de la construction durable
Bâtir la ville du futur ne s’improvise pas et les promoteurs immobiliers nantais l’ont bien compris. Les défis à relever se conjuguent au pluriel tant la RE2020 semble être complexe à mettre en place. Les premiers concernés sont bien évidemment les promoteurs immobiliers qui doivent appréhender de nouvelles obligations s’ils souhaitent prospérer dans ce rude secteur d’activité.
Alors que la compétition fait rage à Nantes, Benjamin Haguenauer, Président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) des Pays de la Loire souligne que :
« le marché est très dynamique et très créatif. Il y a beaucoup d’appétit mais le gros gâteau est très largement partagé entre des majors nationales (les géants du BTP), des régionaux, des locaux »
Malgré une certaine diversité des promoteurs immobiliers à Nantes, tous n’ont qu’un objectif en tête : être le leader et avoir un chiffre d’affaires annuel à 6 chiffres.
Pour y parvenir, ils devront maitriser tous les enjeux de la construction durable et faire sortir de terre des programmes innovants à la fois sur le plan écologique et architectural s’ils souhaitent se démarquer.
Objectif neutralité carbone
La neutralité carbone en 2050 pour la filière de la construction ? Un pari risqué mais pas impossible si tous les bâtisseurs et acteurs de la promotion immobilière s’y engagent collectivement. Au-delà d’être un défi environnemental, la neutralité carbone est un challenge où l’effort collectif est de mise et donne lieu aux plus grandes inventions techniques et technologiques.
À ce jour, les émissions de gaz à effet de serre du parc résidentiel en France plafonnent les 100 millions de tonnes par an dont 33 millions rien que pour la production de logements neufs. Pour réduire drastiquement l’impact carbone de la construction, les promoteurs immobiliers nantais doivent massifier le recours aux énergies renouvelables et de récupération tout en préservant les stocks de carbone naturels existants comme les forêts, les sols et les points d’eau.
La filière bois : l’avenir des nouvelles constructions
En quelques chiffres, la filière bois dans les Pays de la Loire représente 388 000 hectares de forêts, 31 400 emplois et 7 100 établissements conçus grâce au bois. Dans la région nantaise, c’est l’association FIBOIS Pays de la Loire qui a la mission de développer toutes les utilisations du bois en construction et en énergie. Le rôle de l’association est d’accompagner et de former les professionnels souhaitant avoir recours à la filière bois.
Pour cause, le bois est de plus en plus utilisé dans la construction. Il possède des propriétés naturellement bénéfiques pour contrer les dérèglements climatiques et freiner la propagation des émissions de gaz à effet de serre. Le bois a la particularité d’être un matériau à la fois renouvelable et valorisable en énergie à chaque étape de son cycle de vie.
Les déchets de bois issus des chantiers présentent un taux de recyclage et de valorisation énergétique de 75 %. En plus de cela, le bois absorbe et stocke le carbone présent dans l’atmosphère durant toute sa durée de vie qui peut aller de plusieurs décennies à plus d’un siècle.
Avec les ressources naturelles dont dispose la région Pays de la Loire, les promoteurs immobiliers à Nantes ont tout intérêt à développer des projets immobiliers à l’aide de la filière bois s’ils veulent répondre aux exigences de la RE2020.
Maintenir l’offre de logements dans la promotion immobilière à Nantes
En sortie de crise sanitaire, l’ouest de l’Hexagone s’est vu assailli de nouveaux arrivants tous azimuts. Nantes n’ayant pas échappé à cette tendance, l'offre de logements neufs et anciens à la vente s’est réduite en un temps record ! Selon les derniers chiffres démographiques, la métropole nantaise gagne chaque année 9 000 habitants et près de 4 350 néo-nantais pour le périmètre intra-muros.
Faisant parties intégrantes du paysage, les grues et camions toupies témoignent d’un urbanisme galopant. Territoire en tension, la ville de Nantes a un besoin de 7 500 nouveaux logements par an pour s’équilibrer avec la croissance démographique. Un état de fait qui conduit les promoteurs immobiliers nantais à maintenir leurs objectifs de construction.
Même son de cloche pour Bernard Mours, Président de l’Observatoire du Logement Neuf des Pays de la Loire qui souligne qu”Il faut prendre des décisions rapides pour ouvrir des capacités à construire sur le territoire et répondre aux besoins des habitants. Il faut de la pédagogie, et expliquer. Cela demande du temps mais le temps presse”.
Même avec l’entrée en vigueur de la RE2020 qui vient quelque peu bousculer l’actualité immobilière, les promoteurs nantais doivent intelligemment se plier à ces nouvelles règles et satisfaire la demande. À Nantes, l’immobilier neuf séduit aussi bien les jeunes ménages primo-accédants qui souhaitent y élire résidence, que les investisseurs à la recherche de la meilleure opportunité, grâce à la loi Pinel par exemple.
Qui sont les promoteurs immobiliers nantais ?
Contrairement à d’autres métropoles françaises, le secteur de la promotion immobilière à Nantes n’est pas dominé par un promoteur en particulier. Grands groupes et entreprises plus locales se partagent le marché. Selon l’enquête menée par Médiacités sur les promoteurs immobiliers à Nantes, on remarque que les opérateurs locaux se sont fait une belle place dans le secteur. À titre d’exemple, le promoteur immobilier Bâti Nantes fondé en 1961 réalise sur l’année 2020 un chiffre d’affaires de 120 millions d’euros. Actuellement, il compte 10 programmes immobiliers neufs en cours de commercialisation.
La réussite sourit également au promoteur Réalités dont le siège est établi à Saint-Herblain. En une quinzaine d’années, les effectifs sont passés de 3 à plus de 700 salariés. Menant son activité dans tout l’ouest de la France, le chiffre d’affaires prévisionnel pour l’année 2022 est de 400 millions d’euros. 4 programmes neufs sont ouverts à la commercialisation dont deux à Saint-Herblain , un à Sainte-Luce-sur-Loire et un à Couëron.
Dans une ambiance de start-up, le promoteur immobilier nantais Six Ares né il y a à peine 4 ans, compte déjà une bonne dizaine de programmes à son actif. Trois de ces programmes sont actuellement commercialisés par nos services. Que ce soit pour un projet de résidence principale ou bien d’Investissement locatif dans l’immobilier neuf, nos experts du marché immobilier nantais vous conseillent.
Les prix de l’immobilier neuf à la hausse à Nantes & partout en France
Victime de son succès, Nantes a vu ses prix de l’immobilier grimper en flèche ces derniers mois. Bien qu’elle se situe en 9ème position sur 10 au classement des villes les plus chères de France, la Cité des Ducs affiche un prix au m² médian de 4 455 € en janvier 2022, soit une hausse de 6 % sur une année pour l’ancien. Pour le neuf, l’augmentation est encore plus flagrante. Le prix au m² en ce début d’année est de 5 296 €, soit une hausse de 10 % sur un an.
Le phénomène n’est pas singulier à Nantes. Partout ailleurs en France, le prix de la pierre a augmenté. Depuis le début de l’année 2021, les tarifs des maisons ont subi une hausse de 9,4 % et de 7,5 % pour les appartements. Les raisons à cette folle montée des prix sont multiples : raréfaction du foncier, inflation annuelle, pénurie de matériaux, conformité à la RE2020 et déséquilibre entre l’offre et la demande.
L’envolée des prix des matériaux de construction
Frappé de plein fouet par une pénurie des matériaux de construction sans précédent, le secteur du bâtiment peine à se relever. Depuis plusieurs mois, les stocks de bois, de métaux, de plâtre et de béton s’écoulent à toute vitesse et à des prix irréalistes. Alors que les délais de livraison ne cessent de se rallonger, les promoteurs immobiliers accumulent du retard dans la réalisation des chantiers. Au bout de la chaine, pour amortir ces surcoûts, ce sont les clients qui finissent par payer le prix cher : + 15 %, + 20 % voir + 25 % qu’en décembre 2020.
La RE2020 a fait son apparition il y a tout juste deux mois et mise sur la filière bois. Seulement le bois manque cruellement et coûte très cher en ce moment. Cette matière première a vu son coût augmenté de + 30 % à + 110 % en à peine quelques mois. Les raisons connues à ce jour concernant la pénurie de bois sont la forte demande des marchés chinois et américains, l’exportation de la production française à l’étranger ou encore la spéculation de certains producteurs.
RE2020 : comment former les professionnels de l’immobilier ?
Nombreux sont les acteurs du bâtiment qui seront amenés à pratiquer la nouvelle règlementation environnementale RE2020 : architectes, promoteurs, maitres d’ouvrage ou encore avocats spécialisés dans la construction. Pour s’y préparer au mieux, divers organismes proposent des formations reconnues par l’État. Au niveau national, la plus complète est la formation proposée par le Cerema, une agence publique chargée d’élaborer, de déployer et d’évaluer les projets d’aménagements territoriaux. Elle se découpe en 2 volets : un pour se sensibiliser et l’autre pour se perfectionner aux enjeux de la RE2020.
Sur le plan local, à Nantes, l’association GepAtlantique composée de professionnels des métiers de l’architecture propose la formation : RE2020 : bâtiments bas carbone – savoir répondre aux exigences de performance environnementale de la future RE2020. Cette formation de 2 jours se tiendra les 21 et 22 avril prochain, au Multiburo Nantes Congrès, près de l’hypercentre de la Cité des Ducs.
