Les 10 étapes d’un projet de promotion immobilière
Charlotte Costa
SOMMAIRE
- 1ère étape : La prospection foncière
- 2ème étape : L’étude de faisabilité du projet
- 3ème étape : Dépôt du permis de construire
- 4ème étape : La commercialisation du programme
- 5ème étape : Le financement du programme
- Le financement d’un projet de promotion immobilière par le promoteur
- Le financement d’un projet de promotion immobilière par l’emprunt bancaire
- Le financement d’un projet de promotion immobilière par la pré-commercialisation des logements en VEFA
- 6ème étape : La Garantie Financière d’Achèvement
- 7ème étape : L’appel d’offres
- 8ème étape : Le gros œuvre
- 9ème étape : Le second œuvre
- 10ème étape : La livraison
- Les réserves de livraison VEFA
Un acheteur dans le neuf, lorsqu’il signe une réservation, n’est pas nécessairement aux courant des étapes nécessaires avant la livraison de son bien. Pendant des mois, des dizaines de corps de métier se succèdent pour faire d’un projet de promotion immobilière, une réussite. Entre l’achat du terrain, les démarches administratives, la commercialisation et le lancement du chantier, le promoteur immobilier doit coordonner tous les acteurs qui œuvrent sur le projet.
Découverte des 10 étapes clés d’un projet de promotion dans l’immobilier neuf.
1ère étape : La prospection foncière
La première étape d’un projet de promotion immobilière quel qu’il soit est la prospection foncière. C'est une étape qui consiste à rechercher un terrain constructible et qui possède toutes les qualités pour y réaliser un programme immobilier résidentiel ou tertiaire. Pour que l’opération soit réussie, le terrain doit être bien situé et doit présenter des atouts pour intéresser les potentiels acquéreurs (proximité aux commerces, équipements et transports.)
Dans le domaine de la promotion immobilière, la prospection foncière est le nerf de la guerre. Car sans foncier, aucun projet de construction ne peut voir le jour. La prospection de foncier est en sus un secteur ultra-concurrentiel. Les développeurs fonciers dont la mission est d’identifier les potentiels terrains à acquérir ont l’obligation d’être vif et réactif pour ne pas laisser le terrain tomber dans les mains d’un promoteur immobilier concurrent.
Le manque de foncier dans la plupart des grandes métropoles françaises rend encore plus difficile la prospection. Les terrains disponibles et constructibles se font rares et les promoteurs se les arrachent à des prix stratosphériques. Ainsi, pour trouver la perle rare et assurer la rentabilité de leur opération, les promoteurs immobiliers se basent sur des critères et des valeurs sûres : l’emplacement, le contexte socio-économique, les infrastructures et les règles d’urbanisme (PLU).
Pour la recherche du foncier, les entreprises de promotion immobilière peuvent s’adresser aux agences immobilières ou directement démarcher les propriétaires de terrains. Dans le cas d’acquisition de terrains appartenant à une collectivité ou à l’État, il leur est possible de répondre à des appels d’offres lancés par les organismes publics.
2ème étape : L’étude de faisabilité du projet
À chaque commune, un plan local d’urbanisme est propre. De ce fait, toute opération se faisant sur un terrain constructible doit obéir aux règles du PLU de la commune dans laquelle elle est située. Après avoir réalisé une étude de marché pour évaluer les besoins et le marché, les promoteurs immobiliers lancent ce que l’on appelle une étude de faisabilité. C’est la seconde grande étape d’un projet de promotion immobilière.
L'étude de faisabilité permet d’analyser et de récolter toutes les données techniques relatives au projet. Elle demande notamment l’intervention d’un géomètre et d’un architecte. Grâce à leurs outils de pointe, ils évaluent le potentiel de constructibilité et dressent ensemble toutes les contraintes techniques et réglementaires. Puis, ils établissent les plans du programme et des logements en conformité aux règles d’urbanisme locales.
3ème étape : Dépôt du permis de construire
La troisième étape d’un projet de promotion immobilière concerne le dépôt du permis de construire. Le promoteur immobilier formule sa demande auprès de la mairie qui va ensuite plancher sur le dossier pendant 3 à 5 mois. La DDE (direction départementale de l’équipement) ou la mairie va s’assurer de la conformité du projet aux règles de l’urbanisme pendant ce laps de temps.
Les points à vérifier concernent la constructibilité, l’étude d’impact, le plan des façades et le plan de masse. Si tout est en règle et que le projet satisfait les attentes de la municipalité, le promoteur immobilier recevra un document officiel, l’autorisant à construire sur le terrain acquis. Après acceptation, le permis de construire doit être affiché en mairie pour que les riverains puissent prendre connaissance des caractéristiques du projet.
Dans le cas où le permis de construire est incomplet, le promoteur a 3 mois pour fournir les documents complémentaires. Au-delà, il doit reformuler une demande de permis de construire. S’il est refusé, le promoteur immobilier dispose alors d’un délai de mois 2 mois pour déposer un recourt. À savoir toutefois qu’un permis de construire a une durée de validité de 3 ans et peut être renouvelé un an, deux fois, pour un total maximum de 5 ans.
4ème étape : La commercialisation du programme
Dans la majorité des cas, un promoteur ne commence les travaux qu’après avoir atteint un minimum de réservation (entre 30 et 50 %). Cette pré-commercialisation permet de rassurer les partenaires financiers qui ont le pouvoir de débloquer les fonds pour commencer le chantier. Une fois que le promoteur obtient sa garantie financière d’achèvement (GFA), il peut s’attaquer aux travaux de construction de son projet de promotion immobilière.
La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est le régime d'acquisition le plus courant dans l’immobilier neuf. L'acheteur signe un contrat de réservation, qui engage le promoteur immobilier à lui vendre et à lui livrer le logement selon les termes négociés dans ledit contrat. Dans le cas où le promoteur se trouve dans l’incapacité de finir le projet, la banque prend le relai, sans surcoût pour l’acheteur qui bénéficie lui aussi de la GFA.
5ème étape : Le financement du programme
La construction d’un programme immobilier nécessite un budget colossal. Un promoteur seul, n’a pas les reins assez solides pour assurer le financement d’un projet de promotion immobilière. C’est pourquoi celui-ci repose sur 3 leviers différents : par les fonds propres du promoteur, par l’emprunt bancaire et par les réservations des logements précommercialisés en VEFA.
Le financement d’un projet de promotion immobilière par le promoteur
En moyenne, le promoteur immobilier finance 10 % à 15 % du coût total de l’opération avec ses fonds propres. Il ne peut généralement pas mettre plus car le promoteur immobilier orchestre souvent plusieurs chantiers en même temps et doit garder de la trésorerie. Si tous les fonds propres sont alloués à un seul projet, le promoteur n’a pas la possibilité d’en financer d’autres ou de faire face aux impondérables.
Le financement d’un projet de promotion immobilière par l’emprunt bancaire
Comme les particuliers, un promoteur immobilier doit faire appel à la banque pour financer son programme. L’emprunt bancaire représente ainsi 35 % à 40 % de l’opération. Pour obtenir le feu vert de la banque, celle-ci prend en compte un certain nombre de paramètres : étude de marché, emplacement du terrain, contraintes juridiques, typologie des logements prévus. Pour savoir combien la banque doit prêter, elle se base sur les promesses de vente, la grille des prix des logements et les contrats de réservation signés.
Le financement d’un projet de promotion immobilière par la pré-commercialisation des logements en VEFA
Les logements réservés en VEFA lors de la phase de pré-commercialisation financent le programme à hauteur des 50 % restants. Le mécanisme de la VEFA permet au promoteur de recevoir des fonds au fur et à mesure de l’avancement du chantier. Via un appel de fonds à chaque étape importante de la construction, le promoteur demande une fraction du prix aux futurs acquéreurs.
De cette façon, le promoteur immobilier peut payer ses prestataires, sans avoir à attendre les ventes définitives pour rentabiliser son opération. Une fois la moitié des logements réservés, le promoteur est en mesure d’obtenir son crédit bancaire pour finaliser l’achat du terrain, et démarrer les travaux de construction du programme.
6ème étape : La Garantie Financière d’Achèvement
La Garantie Financière d’Achèvement est une obligation légale, à laquelle doit souscrire le promoteur immobilier. Celle-ci protège les acheteurs et leur garantit de l’achèvement de l’immeuble en cas défaillance du promoteur, faillite par exemple.
Tout promoteur qui exécute un projet de promotion immobilière doit obligatoirement proposer à ses clients une garantie dite extrinsèque. C’est-à-dire qu’il doit souscrire cette garantie auprès d’un tiers : une banque, un assureur ou une société de caution mutuelle. L’organisme garant lui délivre la garantie financière d’achèvement lorsqu’environ 40 % des logements sont précommercialisés.
7ème étape : L’appel d’offres
Une fois le financement bouclé, le promoteur endosse le rôle de maitre d’ouvrage et peut constituer l’équipe de prestataires qui se chargera de réaliser les travaux. Il lance alors un appel d’offres pour sélectionner les entreprises qui travailleront sur le projet de promotion immobilière. Le promoteur peut soit recourir aux services d’une entreprise générale, soit et c’est la majorité des cas, trouver des entreprises spécialisées pour chaque poste (carrelage, gros-œuvre, électricité, plomberie, etc...)
Dans les deux cas, le promoteur immobilier doit faire en sorte que le budget travaux ne se fasse pas écraser entre le prix du foncier et le prix de vente des logements. En ce sens, il doit rédiger un cahier des charges précis, recensant tous les besoins. Une fois l’appel d’offres clos, le promoteur analyse chaque proposition et choisit celle qui lui paraît la plus adéquate, notamment en matière de prix et de délais de livraison.
Le maitre d’œuvre est la personne responsable du bon déroulement du chantier et celui qui pilote et coordonne les différents intervenants. Celui-ci doit assurer la sécurité des installations, garantir la conformité de la construction et respecter le délai de livraison du programme immobilier. Un retard de livraison peut entrainer des pénalités financières, qui peuvent être préjudiciables pour la rentabilité du projet de promotion immobilière.
8ème étape : Le gros œuvre
Le gros œuvre est la première grande étape de construction d’un projet de promotion immobilière. Il désigne l’ensemble des travaux servant à construire les fondations et l’ossature du bâtiment. Les travaux de gros œuvre participent également à l’isolation et à garantir une certaine solidité. C’est une étape d’autant plus importante car il faut que l’immeuble résiste d’une part à son propre poids, et d’autre part aux éléments extérieurs.
Les travaux de gros œuvre se distinguent en 5 types de travaux de maçonnerie : les fondations, l’assainissement, le soubassement, l’élévation des murs, la charpente et la toiture. On considère le gros œuvre comme achevé, lorsque le bâtiment est hors d’eau et hors d’air. Autrement dit, qu’il ait une toiture étanche et qu’il soit muni de fenêtres et de portes.
9ème étape : Le second œuvre
Les travaux de second œuvre permettent à un immeuble ou à une maison d’être habitable et d’offrir tout le confort de l’immobilier neuf. Ils s’apparentent à des travaux de finition car ils n’ont aucun impact sur la stabilité et la solidité du bâti. Toutefois, tant que les travaux de second œuvre ne sont pas terminés, le logement ne peut pas être habité car il n’est ni isolé, ni raccordé à l’électricité et ni aménagé.
À cette étape du projet de promotion immobilière, le promoteur doit faire appel à différents corps de métier : plombier, électricien, menuisier, peintre, plaquiste ou encore couvreur.
C’est également lors de cette phase que les acheteurs peuvent demander au promoteur des modifications sur le plan originel. On les appelle les Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA). C’est l’un des principaux avantages de la vente sur plan car ils permettent à l’acheteur de profiter d’un logement entièrement personnalisé. Ces derniers peuvent notamment demander :
- Le déplacement, la suppression ou la diminution d’une cloison ;
- le déplacement ou la création d’une prise électrique ou d’un interrupteur ;
- la modification des équipements sanitaires ;
- le changement des finitions : peinture, faïence, carrelage, parquet.
10ème étape : La livraison
Après la construction qui dure en moyenne entre 18 et 24 mois, la livraison est la dernière étape d’un projet de promotion immobilière. À la date de livraison préalablement fixée par le promoteur, celui-ci organise la visite de réception, puis la remise des clés avec le propriétaire. Cette date est d’une importance cruciale car elle marque la date du dernier appel de fonds, le début des garanties liées au neuf et le début de contrat de l’assurance habitation.
Lors de la visite de réception, acquéreur et promoteur procèdent à un état des lieux où les deux parties peuvent constater que le logement et ses équipements correspondent à ce qui est mentionné dans le contrat de vente.
Les réserves de livraison VEFA
Au terme de la visite, les deux protagonistes signent le procès-verbal de réception. Si l’acheteur n’émet pas de réserves, ils peuvent effectuer la remise des clés. Toutefois, l’acheteur dispose d’un délai de 8 jours à compter de la date de livraison pour signaler d’éventuels défauts.
En revanche, si l’acheteur remarque des anomalies lors de la visite de réception, il doit les reporter à l’écrit sur le procès-verbal. Il est conseillé de décrire les défauts le plus précisément possible. Si les défauts remarqués sont mineurs, cela n’a pas d’incidence sur la remise des clés. Dans le cas contraire, la livraison peut être reportée et le promoteur doit faire les réparations au plus vite.
