Investissement locatif : qui de l’immobilier neuf ou ancien est la meilleure option pour investir ?
Charlotte Costa
SOMMAIRE
- La différence de prix entre l’immobilier neuf et l’ancien
- La fiscalité dans l’immobilier neuf et dans l’ancien
- L’investissement locatif dans le neuf offre une meilleure visibilité à long terme
- Les avantages et inconvénients du neuf
- L'investissement locatif dans l’ancien est fragilisé par la masse de passoires thermiques
- Les avantages et inconvénients de l’ancien
- La revente et la plus-value dans l’immobilier neuf et dans l’ancien
- Investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien : le topo
Acheter pour louer. C’est la décision que prennent de nombreux investisseurs chaque année pour se constituer un patrimoine immobilier et pour percevoir des revenus complémentaires. Mais avant même de se lancer, une question de grande importance se pose : Vaut-il mieux investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Quelle option offre la meilleure rentabilité à court, moyen et long terme ?
Eh bien... Au risque de vous décevoir, il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse. Tout dépend surtout des affinités, des besoins et des objectifs de chacun. Les deux options ont leurs avantages et leurs inconvénients. Si le neuf est d’ordinaire un peu plus cher à l’achat, les obligations de travaux de rénovation énergétique pour louer dans l’ancien équilibrent la balance. Que le match commence...
La différence de prix entre l’immobilier neuf et l’ancien
L’écart de prix entre l’immobilier neuf et l’ancien peut conduire certains à privilégier le second, sans même prêter attention au premier. Bien que le prix du neuf soit 15 % à 20 % plus cher que l’ancien à l’achat, il n’en reste pas moins attractif pour autant. En 5 à 7 ans environ, le delta tarifaire qui peut refroidir au moment de l’acquisition est effacé grâce aux frais bien moins élevés dans le neuf.
Construits selon les dernières normes en vigueur, les programmes neufs offrent un confort supérieur et permettent aux occupants de faire de réelles économies d’énergie. Quand le coût mensuel en énergie est d’environ 50 € pour un logement neuf, il est de 100 € pour un bien ancien. De plus, en prévision de gros travaux, les bâtiments neufs sont couverts par la garantie décennale. L’ancien ne l’est pas.
Autre point à relever : la différence des frais de notaire dans le neuf et dans l’ancien. Ils sont de l’ordre de 2 % à 3 % du prix d’achat dans le neuf et de 7 % à 8 % dans l’ancien. Une dépense nettement réduite qui permet aux investisseurs de se concentrer sur d’autres projets. Le coût de la taxe foncière est fréquemment moindre pour les propriétaires d’un logement neuf. Selon les communes, ils peuvent en être exonérés totalement ou partiellement pendant 2 ans.
| COMPARATIF NEUF/ANCIEN | ||
|---|---|---|
| T2 de 45 m² terrasse + parking |
Dans l'ancien | Dans le neuf |
| Prix de vente du bien | 200.000 € | 245.000 € |
| Frais de notaire | 16.000 € 8% du prix du bien |
6.125 € 2,5% du prix du bien |
| Personnalisation, aménagement | 10.000 € | 0 € acquisition "clé en main" |
| Travaux dus à la vétusté de l'immeuble | 15.000 € (ravalement façade, toiture, ascenseur, etc...) |
0 € |
| Consommation énergétique | 100 €/ mois en moyenne, soit 12.000 € sur 10 ans |
50 €/mois en moyenne, soit 6.000 € sur 10 ans |
| Coût total | 253.000 € | 257.125 € |
La fiscalité dans l’immobilier neuf et dans l’ancien
Le prix n’est pas le seul argument qui motive à déclencher un achat immobilier. Bon nombre de dispositifs d’investissement locatif dans le neuf et dans l’ancien mis en place par l’État offrent à leur propriétaire une fiscalité avantageuse. C’est notamment le cas de la loi Pinel dans le neuf ou de Loc’Avantages dans l’ancien. Les deux dispositifs permettent aux propriétaires de réduire leurs impôts.
Toutefois l’obtention de ces bénéfices implique des obligations. Le propriétaire/bailleur d’un logement loué ne peut pas fixer le montant de son loyer librement, ni choisir son locataire comme bon lui semble. Il est soumis aux exigences et règles spécifiques du dispositif qu’il choisit. Une fois engagé, le propriétaire ne peut pas revendre son bien quand il le souhaite. S’il décide de le faire, il perd tous ses avantages fiscaux.
L’investissement locatif dans le neuf offre une meilleure visibilité à long terme
L’investissement immobilier que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien n’est jamais sans risque. Néanmoins, du fait du nombre réduit de postes de dépenses, le neuf permet d’avoir une meilleure visibilité à moyen et à long terme de son investissement.
Grâce à leurs performances énergétiques optimisées, les logements neufs peuvent rester sur le marché locatif pendant des années. Ils sont d’ailleurs bien souvent étiquetés DPE A ou B. Un atout et surtout un argument qui attire les candidats à la location. Un bien énergiquement performant offre un meilleur confort de vie et minimise les risques de vacance locative.
Les avantages et inconvénients du neuf
L’absence de travaux à réaliser est un atout que le parc de l’ancien ne peut pas offrir. Le propriétaire d’un logement neuf est d’ailleurs protégé par des garanties qui couvrent les malfaçons et les éventuels défauts : la garantie biennale, la garantie de parfait achèvement et la garantie décennale. Selon le problème constaté, il est possible de faire jouer l’une de ces trois garanties.
Bien qu’il n’y vive pas, l’investisseur à la possibilité en achetant dans le neuf de personnaliser de A à Z son logement. Grâce aux Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA), il peut modifier l’agencement des pièces, déplacer des cloisons ou encore choisir l’emplacement des prises électriques. Parmi un catalogue de finition, il peut également choisir couleur des murs, la faïence et le revêtement des sols.
Les résidences neuves prévoient systématiquement des places de stationnement dans un parking aérien ou en sous-sol. Un avantage de taille pour les locataires qui vivent en ville et qui n’ont pas envie de tourner des heures pour trouver une place. À la pointe de la modernité, de plus en plus de programmes installent des bornes de recharge pour les véhicules électriques.
Le principal inconvénient de l'immobilier neuf est le délai de construction. En général, il est nécessaire de patienter entre 18 et 24 mois entre le début des travaux et la remise des clés.
L'investissement locatif dans l’ancien est fragilisé par la masse de passoires thermiques
Grâce à son charme indéniable, l’immobilier ancien a également de quoi séduire les investisseurs. Dans certains cas, il peut offrir une rentabilité supérieure à celle observée dans le neuf. Toutefois, ces constats sont à analyser de prés. Les rendements locatifs dans l’ancien sont plus aléatoires car les risques de travaux imprévus sont plus fréquents et peuvent remettre en cause tout un projet.
L’ancien et plus spécifiquement les passoires thermiques font d’ailleurs couler beaucoup d’encre ces dernières semaines. Selon l’Observatoire National de la Rénovation Énergétique, 5,2 millions de logements, soit 17 % du parc des résidences principales en France sont considérés comme des passoires énergétiques. Les logements classés G au titre du DPE sont sur la sellette. Ils seront interdits à la location dès le 1er janvier 2023.
1,7 million de logements sont concernés par la future interdiction de location. Pour échapper aux sanctions et continuer à louer leur logement, les bailleurs de passoires thermiques n’ont pas d’autres choix que d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Le coût des travaux varie en fonction de la superficie. Pour un deux pièces, il faut compter environ 10 000 € et pour un 3 pièces 15 000 €.
Les avantages et inconvénients de l’ancien
En optant pour un logement dans le parc ancien, les chances de trouver un bien se trouvant dans les quartiers du centre-ville ou de l’hypercentre sont meilleures. Bien souvent, ces immeubles sont situés à proximité des commodités et services du quotidien, des commerces, des écoles, des transports en commun et des principaux lieux d’intérêt. C’est un point à ne pas négliger car il compte beaucoup sur le taux d’occupation.
À la différence d’un achat en VEFA, les logements achetés dans l’ancien sont disponibles immédiatement après l’achat. Un avantage de taille pour ceux qui n’ont pas forcément le temps, ni l’envie d’attendre pour se lancer dans un projet locatif. À savoir que si certains travaux doivent être réalisés dans un logement ancien, en amont de la mise en location, il sera possible de créer un déficit foncier, déductible des impôts.
Les inconvénients de l’ancien sont cependant plus nombreux que dans le neuf. Les frais de notaire qui peuvent atteindre jusqu’à 8 % du prix de vente du logement est le véritable point noir de la vieille pierre. Les travaux de rafraichissement et d’entretien engendrent également des coûts pour le propriétaire. Certaines interventions sont en partie à sa charge comme le changement d’un ascenseur, la réfection de la toiture ou le ravalement de la façade.
La revente et la plus-value dans l’immobilier neuf et dans l’ancien
Un investissement locatif se pense sur le long terme. Mieux vaut donc anticiper la question de la revente du logement et celle de la plus-value, dès l’acquisition du bien. Outre l’engagement locatif lié à un dispositif de défiscalisation, à ce stade, les deux types d’immobiliers n’ont pas la même valeur.
En effet, le neuf présente davantage de risques de subir une moins-value lors de la revente. Le logement sera certes toujours récent mais plus considéré comme neuf au-delà de ses 5 ans après la livraison. Le prix du bien se situera donc dans un entre-deux : au-dessus des prix du marché de l’ancien et en-dessous des prix du neuf.
La revente d’un logement neuf doit être faite au moment le plus opportun. De préférence quand le propriétaire a amorti tous ses frais, ou à minima les frais de notaire, et que le marché immobilier a pris de la valeur.
Investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien : le topo
- Le prix d’achat : Le prix au m² de l’immobilier ancien est moins cher à l’achat que le neuf. Toutefois, l’écart s'estompe assez vite car les frais de personnalisation, d’entretien et d’énergie sont globalement moins onéreux dans neuf que dans l’ancien.
- Les frais de notaire : Là encore, le neuf tire son épingle du jeu. Ils sont de l’ordre de 2 % à 3 % dans le neuf et de 7 % à 8 % dans l’ancien.
- La fiscalité : Grâce aux dispositifs de défiscalisation, notamment celui de la loi Pinel dans le neuf, l’investisseur peut profiter d’une réduction d’impôt, proportionnelle au montant de son investissement. Il doit toutefois se soumettre aux exigences de durée de location et de plafonnement des loyers.
- Les travaux : L’investissement dans l’ancien implique à moyen terme la réalisation de gros travaux comme le ravalement de la façade ou le remplacement d’une chaudière. Dans le neuf, il n’y a rien de tout cela à prévoir. Le cas échéant, la garantie décennale couvre tous les éventuels problèmes.
- Le rendement locatif : Le neuf tout comme l’ancien offrent des perspectives intéressantes en matière de rentabilité locative. À l’issue de l’engagement locatif, attention au plafonnement des loyers applicables dans certaines villes. Celui-ci est parfois inférieur au prix moyen du marché, entachant le succès du projet.
- La revente : Le risque de vendre à perte est plus conséquent dans le neuf, car le logement ne peut pas se vendre au prix auquel il est sorti de terre. En cas de revente en pleine période d’engagement locatif, les avantages fiscaux peuvent être repris. Il est donc primordial de connaitre tous les tenants et les aboutissants.
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