Revente d’un appartement neuf avant 5 ans : bonne ou mauvaise idée ?

Amélie Caralp

le 11 février 2022

[ mis à jour le 27 juin 2022 ]

Acheter un logement dans l’immobilier neuf à Nantes présente de nombreux avantages : aides financières et dispositifs de défiscalisation, prestations de qualité, économies d’énergie... Pour une résidence principale ou un investissement locatif acheter un appartement neuf est une excellente option. Cependant, lors de la revente de celui-ci quelques précautions seront à prendre. Considéré comme neuf jusqu’à 5 ans après sa livraison, la revente dans ce délai permet de pratiquer des prix plus élevés. Mais le montant de la transaction ne permet parfois pas à couvrir les frais engagés pour l’achat de l’appartement neuf.

Qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif, la revente d’un appartement neuf avant 5 ans est-elle envisageable ? Quels sont les éléments à prendre en compte lorsque l’on souhaite revendre son bien neuf ? Immo9 répond à vos questions et vous conseille pour faciliter la revente de votre appartement neuf à Nantes.

Bien calculer les frais pour la revente de son appartement neuf

Lors de l’achat d’un logement, qu’il soit neuf ou ancien, des frais ont été engagés et si la revente intervient dans un laps de temps trop court après l’achat, ils ne pourront peut-être pas être tous amortis. Il convient donc de lister très précisément ces frais, pour être certain de ne pas perdre d’argent en revendant le bien. On trouve par exemple :

• Les frais de notaire
• Les honoraires de l’agence immobilière
• La TVA s’il s’agit d’un logement neuf
• Les frais bancaires : frais de dossier, assurances, intérêts, pénalité de remboursement anticipé dans certains cas…
• Les frais engagés pour le logement et / ou la copropriété : entretien, travaux...
• Les taxes afférentes au logement : taxe foncière, taxe d’habitation...
• Les éventuels frais à engager pour la revente : réalisation des diagnostics immobiliers, honoraires d’agence à la charge du vendeur...

Lorsque cette liste sera établie, il sera ainsi possible de déterminer le coût total de l’appartement et de le mettre en balance avec le prix estimé de revente. Si le prix de revient est plus élevé que le prix de revente, il peut être judicieux d’attendre quelques années supplémentaires avant de réaliser cette opération. L’appartement peut par exemple être mis en location en attendant de pouvoir le revendre. La plus-value pourra alors augmenter (augmentation des prix de l’immobilier, prise de valeur du quartier, amortissement des coûts) et rendre la revente du logement plus rentable.

TVA et revente d’un appartement neuf

Lors de l’achat d’un appartement neuf à Nantes, le bien en question est soumis à la TVA. Cette taxe s’élève généralement à 20% mais peut être réduite à 5,5% si le logement neuf se situe dans une zone ANRU. Dans ce cas, il peut être couteux de procéder à une revente de l’appartement neuf avant 5 ans. Un complément d’impôt correspondant à la différence entre le taux de TVA qui vous a été appliqué et le taux normal pourra en effet vous être réclamé. Il faudra attendre 10 ans après l’acquisition avant de revendre le bien, puisqu’à partir de cette durée, plus aucun reversement de TVA ne sera dû.

Il existe cependant quelques cas dérogatoires comme le mentionne le site impots.gouv¹ :

• Décès d’un propriétaire ou d’un descendant direct faisant partie du ménage
• Mobilité professionnelle de plus de 70 kilomètres entre le bien et le lieu de travail
• Chômage d’une durée supérieure à un an
• Invalidité de l’un des propriétaires ou de l’un des enfants à charge
• Divorce ou dissolution d’un PACS
• Mariage ou conclusion d’un PACS
• Naissance

Revente d’un appartement neuf avant 5 ans : peut-on espérer une plus-value ?

Si la revente de l’appartement neuf intervient avant 5 ans, il faut être très prudent afin de ne pas risquer de perdre de l’argent. Revendre le logement neuf dans les 5 années qui suivent son achat signifie que ce dernier sera encore considéré comme neuf. Son prix de revente sera donc plus élevé qu’un bien plus ancien, mais dans certains cas, le prix de revente n’excèdera pas le prix global de l’acquisition.

Un peu comme une voiture achetée neuve, un logement neuf commence à perdre de la valeur dès qu’il est occupé une première fois. Cependant, certains éléments peuvent permettre de faire grimper le prix de l’appartement même revendu à court terme.

Parmi ces éléments, on compte en première position la localisation du bien. Il y a en effet très peu de chances pour qu’un bien très bien placé, en centre-ville par exemple, ne perde de la valeur. Mais il n’est pas non plus évident qu’il en gagne, ce qui risque de pénaliser la rentabilité de l’opération. Là où l’opération peut devenir très intéressante c’est si le quartier en question a pris beaucoup de valeur en quelques années. Les causes peuvent être variées : réaménagement conséquent, arrivée des transports en commun, projet urbain de grande ampleur, raréfaction du foncier et donc des biens neufs sur le marché … Dans ces cas-là, une plus-value est possible, mais pas systématique.

Revente d’un appartement en vefa avant livraison : c’est possible ?

La revente d’un appartement avant sa livraison est tout à fait envisageable mais il existe certaines spécificités à cette opération. Il peut en effet arriver qu’un changement dans la vie de l’acquéreur opère durant le délai entre la signature du contrat de réservation et la livraison de l’appartement. Dans ces cas-là, il est possible de céder son contrat de VEFA, uniquement si cette opération est autorisée dans ledit contrat.

Le logement est ainsi considéré comme neuf, et l’acquéreur pourra profiter de certains avantages financiers réservés à l’immobilier neuf : PTZ, dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel, exonération de la taxe foncière...

Concernant les frais de notaires réduits, la question est plus délicate puisque la cession d’un contrat Vefa est considérée comme un acte de vente entre particuliers, et n’est donc pas soumise à la TVA. De ce fait, le Code Général des Impôts stipule qu’une baisse des frais de notaire n’est pas possible pour ce type de transaction. Seule option pour que le nouveau propriétaire puisse bénéficier des frais de notaire applicables au neuf : que la revente intervienne avant la signature de l’acte authentique de vente du premier propriétaire devant le notaire.

La revente d’un appartement en vefa avant livraison peut-elle causer des pertes financières ?

Si l’acquéreur d’un logement en Vefa décide de céder son contrat avant la livraison du bien, il devra anticiper certains frais, qui ne pourront être assumés que par lui. Le premier acquéreur sera ainsi redevable de la TVA même en cas de revente, que celle-ci soit réduite ou non.

Deuxième source de dépense importante à anticiper : les frais de remboursement anticipé du crédit immobilier. Bien qu’ils ne soient pas obligatoires, il arrive souvent que le contrat de souscription de l’emprunt prévoit ce type de pénalités pour un remboursement anticipé du prêt. Cette indemnité ne peut pas dépasser 3% du capital restant dû et le montant de 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé.

Enfin, le logement objet du contrat vefa n’étant pas encore construit, il ne peut être considéré comme la résidence principale du vendeur, et est donc soumis à la taxe sur la plus-value. Le montant de cette taxe est de 19% du montant de la plus-value. Si le vendeur réalise une plus-value de 10 000€ sur la revente de son appartement en vefa avant livraison, il devra s’acquitter d’une taxe de 1 900€. Il existe cependant quelques cas de figure ou le vendeur pourra être exonéré de cette taxe :

• Le montant de la vente est utilisé afin d’acheter ou construire sa résidence principale dans un délai de 2 ans.
• Le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale pendant les 4 années précédant la vente.

Revente de sa résidence secondaire neuve, quelles conséquences ?

Si la revente d’un appartement neuf avant 5 ans concerne une résidence secondaire, c’est-à-dire un logement utilisé à des fins d’investissement locatif ou de location touristique par exemple, l’opération est d’autant plus délicate et financièrement risquée. En effet, en plus des frais engagés pour l’achat et l’entretien du bien, qui sont les mêmes que pour une résidence principale, d’autres frais spécifiques peuvent venir s’ajouter, notamment si le propriétaire a bénéficié de certains dispositifs de défiscalisation immobilière.

Revente d’un appartement en loi Pinel

Pour les investisseurs ayant opté pour l’achat d’un appartement en loi Pinel, la revente ne pourra pas intervenir avant 5 ans, sous peine de devoir rembourser le montant total des réductions d’impôts accordées. Il faudra donc attendre au minimum 6 ans afin de pouvoir revendre le bien en question, excepté si l’investisseur a opté pour une durée d’engagement de 9 ou 12 ans. Dans ce cas, il devra attendre la fin de son engagement afin de pouvoir revendre le bien. Dans tous les cas, le bien ne sera plus considéré comme neuf à la fin de la période d’engagement.

Comme pour toute revente d’un bien loué, le propriétaire bailleur aura deux options :

• Vendre le bien loué, ce qui engendrera certainement une décote du prix du logement étant donné que celui-ci ne sera pas immédiatement habitable par l’acquéreur ;
• Délivrer un congé pour vente à son locataire, en respectant un délai de 6 mois minimum avant la date de fin de bail. Le congé devra être signifié par lettre recommandée ou par acte d’huissier et le locataire aura la possibilité de se porter acquéreur du bien.

Attention aux taxes !

Ne s’agissant pas de la résidence principale du propriétaire, le logement revendu sera soumis à la taxe sur la plus-value. Un taux de 19% sera appliqué à la plus-value réalisée. En cas de plus-value supérieure à 50 000€, une taxe supplémentaire d’un montant de 2% à 6% s’applique également. À partir de la 6^ème année de détention du bien, un abattement sur l’impôt de 6% par an est appliqué.

Des cas particuliers permettant l’exonération de cette taxe existent² , notamment :

• Si l’argent du bien vendu permet au propriétaire d’acquérir sa résidence principale dans les 2 ans suivant l’opération
• Si la vente est effectuée au profit d’un organisme en charge du logement social
• Si la vente est effectuée au profit d’un organisme privé s’engageant à réaliser des logements sociaux
• …

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