Comment augmenter son loyer Pinel en 2023 ?

Charlotte Costa

le 26 janvier 2023

[ mis à jour le 16 juin 2023 ]

Les nouveaux plafonds 2023 de la loi Pinel sont tombés ! Et réaliser un investissement locatif en Pinel en 2023 reste une valeur sûre, même si les taux de réduction d’impôt de la loi Pinel classique connaissent une baisse graduelle jusqu’à la fin de l’année 2024. Pour pouvoir réduire ses impôts jusqu’à 63 000 €, soit le montant maximal de défiscalisation possible, les investisseurs dans l’immobilier neuf à Nantes doivent se tourner vers le nouveau dispositif Pinel Plus, entré en vigueur au début de l’année.

Pendant la phase de location de 6, 9 ou 12 ans au choix, le propriétaire d’un appartement Pinel perçoit tous les mois un loyer. Un loyer plafonné par le dispositif, selon la zone géographique où se situe le bien (A, A bis B1 et B2 dans certains cas). Tous les ans, le montant maximal auquel un bailleur Pinel pour louer est révisé. Cette année, la mise à jour des plafonds Pinel s'est faite le 15 juin 2023.

Si vous avez récemment investi en Pinel, vous vous demandez certainement à quel loyer vous pouvez louer et s’il est possible d’augmenter le loyer de votre locataire en 2023. On vous répond.

Mise à jour des nouveaux plafonds Pinel 2023

Les plafonds de loyer Pinel 2023

Voici les nouveaux plafonds de loyer Pinel pour un bail conclu ou renouvelé en 2023 :

• Zone A bis : 18,25 €/m²
• Zone A : 13,56 €/m²
• Zone B1 : 10,93 €/m²
• Zone B2 : 9,50 €/m²

Les plafonds de ressources Pinel 2023

Voici les nouveaux plafonds de ressources Pinel pour un bail conclu ou renouvelé en 2023 :

Augmenter son loyer en Pinel en 2023 dans les règles

Tout propriétaire bailleur d’un logement du parc locatif privé peut augmenter son loyer tous les ans, à la date d’anniversaire de la signature du contrat de location avec son locataire.

Cependant, pour que cela soit possible, il est indispensable qu’une clause de révision soit intégrée dans le bail au moment de sa signature. Cette clause est présente dans la majorité des baux, mais il ne s’agit pas d’une obligation légale. C’est la raison pour laquelle il est nécessaire de porter une attention particulière sur le sujet. On ne peut pas augmenter son loyer librement, il faut toujours se référer à l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

Ce qu’il faut savoir sur l’indice de référence des loyers (IRL) de l’Insee

Le loyer d’un logement peut être révisé chaque année (lorsque le bail le prévoit) de la valeur de l’évolution annuelle de l’indice de référence des loyers. L’IRL a été instauré par la loi n°2008-111 du 8 février 2008 en faveur du pouvoir d’achat des ménages français.

L'IRL est un indice chaîné en glissement annuel. Il se déduit de l’indice du même trimestre de l’année précédente en lui appliquant l'évolution entre ces deux périodes de la moyenne sur douze mois consécutifs de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers […]. L'indice de référence des loyers concerne les loyers des locaux à usage d'habitation principale régis par la loi du 6 juillet 1989 et les locaux meublés soumis à l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH).

Comment calculer sa révision de loyer avec l’IRL ?

Le mode de calcul de l’Indice de Référence des Loyers n’a rien de bien sorcier. Pour obtenir le montant du loyer réviser, il faut appliquer une formule. La voici :

Loyer de base x indice révisé/indice de base = loyer révisé

L’indice de référence des loyers doit être impérativement respecté par tout propriétaire d’un bien en location, issu du dispositif Pinel ou non. L’IRL est révisé chaque trimestre et est publié sur le site de l’Insee. Il est aussi consultable ici , sur le site du Service Public.

Face à l’inflation galopante constatée en 2022 et qui se poursuit en 2023, l’exécutif s’est vu dans l’obligation de mettre en place un “bouclier loyer” et de protéger les ménages contre la hausse trop importante de l’IRL et donc des loyers des biens à la location. L’article 12 de la loi du 16 août 2022 qui porte sur les mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat plafonne la variation en glissement annuel de l’indice de référence des loyers à 3,5 % sur le sol métropolitain.

Augmenter son loyer Pinel en 2023 : comment faire ?

En plus d’être défini par l’IRL, le montant d’un loyer Pinel est plafonné par le dispositif de défiscalisation en lui-même. Les plafonds des loyers Pinel dépendent de la zone où se trouve le logement locatif. En 2023, pour la zone A, le plafond est de 13,56 €/m², pour la zone A bis il est de 18,25 €/m² et pour la zone B1 il est de 10,93 €/m².

À savoir également que les logements achetés en Pinel dans les zones B2 et C quand elles étaient éligibles au dispositif peuvent également voir leur loyer augmenter en 2023. Le plafond de loyer Pinel en vigueur pour ces deux zones est de 9,50 €/m².

Si un propriétaire bailleur décide de définir un loyer au-dessus de ce plafond, il risque de se voir retirer l’intégralité de ses avantages fiscaux jusqu’alors perçus. Pour ne pas vous faire sanctionner par l’administration fiscale, vous pouvez utiliser notre calculateur de loyer Pinel 2023 simple et gratuit.

Simulation d’une augmentation de loyer pour un appartement de deux pièces dans la zone B1

Arnaud et Joyce font l’acquisition d’un appartement en loi Pinel à Nantes, dans le quartier Zola. Le couple mise sur l’arrivée future de la ligne 7 de tramway qui devrait booster l’attractivité du quartier et doper le marché immobilier de l’ouest nantais. Le prix de vente de leur appartement de deux pièces de 39 m² et 6 m² de loggia était de 261 500 €.

Du fait de son emplacement à deux pas de la place Zola et de sa proximité à l’hypercentre, l’appartement trouve rapidement preneur. Jacob et Eve, deux jeunes actifs dont les revenus ne dépassent pas le plafond des ressources sont les locataires de ce logement. Le bail, signé en 2021 fixe le montant du loyer à 508 € par mois.

Dans le contrat de location, Arnaud et Joyce ont fait inclure une clause leur permettant de réviser le loyer tous les ans, à la date d’anniversaire de la signature du bail. Au mois de juin 2022, ils décident d’augmenter le loyer et doivent faire le calcul suivant : 508 x 135,84 (IRL 2T 2022) / 131,12 (IRL 2T 2021) = 526 €.

La ville de Nantes est située en zone Pinel B1, par conséquent le loyer au m² est plafonné à 10,93 €/m² en 2023. Le loyer Pinel de l’appartement de 39 m² et de 6 m² de loggia d’Arnaud et Joyce pourra être loué à 510 € (10,93 €/m² x (0,7 + 19 / surface utile du bien*). Le couple propriétaire peut donc augmenter le loyer de leur appartement.

*La surface utile d’un bien désigne la superficie habitable d’un logement + la moitié de la superficie annexe (balcon, loggia).

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