Tout ce qu’il faut savoir sur les intérêts intercalaires lors d’un achat en VEFA
Charlotte Costa
SOMMAIRE
- Les intérêts intercalaires en VEFA, de quoi parle-t-on ?
- L’échéancier d’appel de fonds en VEFA
- Est-il possible d’éviter de payer des intérêts intercalaires ?
- Les intérêts intercalaires VEFA et l’investissement en loi Pinel
- Déduire ses intérêts intercalaires de ses loyers Pinel
- Quand et comment déclarer ses intérêts intercalaires ?
- Comment calculer le montant de ses intérêts intercalaires ?
- Exemple de calcul des intérêts intercalaires dans le cadre d’une VEFA
Lorsque vous achetez à crédit un bien immobilier neuf à Nantes ou partout ailleurs dans l’hexagone, vous devez rembourser d’une part le capital et d’autre part les intérêts bancaires. Ces derniers représentent la rémunération de l’organisme bancaire qui finance votre projet immobilier. Ils sont calculés en fonction des revenus du ménage emprunteur, de la durée et du montant du prêt. Vous obtiendrez le montant exact de vos mensualités de crédit en additionnant les intérêts, le capital et l’assurance.
Dans le cadre d’un achat immobilier en VEFA que ce soit pour de la résidence principale ou de l’investissement locatif en loi Pinel, il est fort possible que vous deviez débloquer les fonds au fur et à mesure de la construction, par palier. Afin de débuter le remboursement du capital de votre crédit immobilier qu’au moment de la livraison, vous aurez certainement des intérêts intercalaires à payer. Explication.
Les intérêts intercalaires en VEFA, de quoi parle-t-on ?
Si vous faites l’acquisition d’un appartement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou que vous faites construire votre maison, plusieurs mois s’écoulent généralement entre le moment où vous signez le contrat de réservation, la livraison et la remise des clés. Dans la majorité des cas, pendant ce laps de temps, les ménages acquéreurs restent locataires et ont un loyer à payer tous les mois.
Peu nombreux sont donc ceux qui peuvent commencer à rembourser leur crédit et payer un loyer en même temps. Afin de permettre à ces ménages d’acheter dans l’immobilier, les banques ont mis en place les intérêts intercalaires afin que les néo-propriétaires débutent le remboursement de leur crédit une fois la remise des clés effectuée.
Les intérêts intercalaires en VEFA sont des frais engendrés par le déblocage de fonds d’un emprunt immobilier. À chaque étape du chantier, le promoteur ou le constructeur fait ce que l’on appelle un “appel de fonds” qu’il adresse directement à l’organisme bancaire prêteur. Ainsi, au fur et mesure que la construction se poursuit, des fonds sont débloqués et les intérêts intercalaires se cumulent jusqu’à la livraison sous forme d’échéancier.
Représentant un coût non négligeable dans le financement de son projet immobilier, les intérêts intercalaires permettent toutefois d’acquérir son logement sans avoir à se serrer la ceinture et à rembourser en même temps son crédit immobilier et le loyer de sa location. Pour pouvoir anticiper au mieux ces frais, parlez-en avec votre conseiller bancaire qui pourra vous faire un calcul personnalisé.
L’échéancier d’appel de fonds en VEFA
À chaque fois que le promoteur ou constructeur fait un appel de fonds, la banque débloque et lui verse une somme d’argent qui correspond à un barème. Aucune transaction ne passe directement par votre compte. C’est votre banque qui se charge de verser l’argent selon l’avancée des travaux et leur nature. Elle suit un échéancier précis qui permettra par la suite de calculer le montant des intérêts intercalaires :
Voici un exemple d’échéancier pour la vente d’un appartement en VEFA. Il tient compte des montants maximum de dépôts énoncés à l’article R*261-14 du Code de la Construction et de l’Habitation. Selon le budget de votre projet et les conseils de votre banquier, il peut être modifié.
- 5 % à la réservation du logement
- 30 % à l’achèvement des fondations
- 35 % à la mise hors d’eau
- 25 % à l’achèvement des travaux
- 5 % à la remise des clés
Les intérêts intercalaires se cumulent à chaque déblocage de fonds. Faites une simulation de votre tableau d’amortissement en fonction de votre capacité de remboursement.
Est-il possible d’éviter de payer des intérêts intercalaires ?
Dans le cas où une banque doit débloquer des fonds étape par étape, il n’est pas possible d’échapper au paiement des intérêts intercalaires. Ce sont certes des coûts qui alourdissent nettement le budget d’un projet immobilier mais nécessaire pour arriver jusqu’au bout. Ils doivent être anticipés et bien calculés. Pour avoir une estimation précise du montant des intérêts intercalaires en VEFA à rembourser, vous pouvez demander conseil à votre banquier ou bien faire appel aux services d’un courtier en prêt immobilier.
Toutefois, si vous souhaitez autant que possible les éviter, certains organismes bancaires acceptent de faire un différé total de remboursement. En d’autres termes, cela revient à reporter le remboursement des intérêts intercalaires qu’au moment de la remise des clés du logement. Il ne s’agit néanmoins pas d’un cadeau de votre banque puisque le coût du crédit est supérieur si vous optez pour cette option. Cela vous permet en revanche de ne payer aucuns frais pendant toute la durée des travaux.
Cette solution peut être intéressante si vous souhaitez conserver votre trésorerie. D’autant plus que si la construction se rallonge à cause des retards dans l’avancée, des malfaçons ou encore des litiges, le montant des intérêts intercalaires sera de plus en plus conséquent. Plus le chantier avance vite, moins vous paierez d’intérêts intercalaires. Suivez de près le chantier et demandez un report de l’appel de fonds si les travaux ne correspondent pas au planning établi.
Pour les bourses les plus aisées, la meilleure solution est de demander directement un amortissement du prêt. Vous commencez alors à rembourser votre crédit immobilier dès le début des travaux. Cette solution ne correspond pas à tous les ménages mais permet de ne pas avoir à payer d’intérêts intercalaires majorés ou non, de rembourser son crédit plus vite et de diminuer le coût total du prêt.
Les intérêts intercalaires VEFA et l’investissement en loi Pinel
La banque est un passage quasi obligatoire pour financer un projet immobilier, y compris un investissement locatif. Réservée à l’immobilier neuf, la loi Pinel permet de défiscaliser jusqu’à 63 000 € pendant 12 ans. La plupart des investisseurs immobiliers qui choisissent ce dispositif achètent un appartement sur plan, qui n’est pas encore construit et sont donc soumis au paiement des intérêts intercalaires.
Toutefois, en investissant en Pinel, il existe un moyen pour déduire ces intérêts et alléger la note finale.
Déduire ses intérêts intercalaires de ses loyers Pinel
Grâce à la loi Pinel, de nombreuses charges liées à l’investissement ou la location peuvent être déduites des impôts comme les intérêts bancaires ou bien encore les frais de gestion. Par conséquent, les intérêts intercalaires peuvent aussi être défiscalisés.
En investissant en loi Pinel en VEFA, vous avez la possibilité de déduire les intérêts intercalaires de prêt immobilier de vos loyers Pinel. Il est même conseillé de déclarer ses intérêts intercalaires lors de la déclaration des revenus fonciers pour déduire ces charges même si le logement n’est pas encore loué. Si vous avez des charges à payer pour l’année 2022 mais que vous louez votre appartement qu’en 2023, vous pourrez tout de même déduire les charges payées en 2022.
Du moment que votre logement reste un investissement locatif et qu’il a vocation à être loué, vous êtes dans les clous. En revanche, ce procédé n’est pas possible pour une résidence principale ou secondaire.
Quand et comment déclarer ses intérêts intercalaires ?
Le processus à suivre est plutôt simple. Au printemps, au moment de faire sa déclaration d’impôt, le propriétaire d’un appartement Pinel doit remplir le formulaire CERFA 2044 qui sert pour les logements locatifs non meublés et à la déclaration des revenus fonciers. L’investisseur doit donc renseigner les loyers perçus ainsi que les charges. Pour déduire celles liées aux intérêts d’emprunt, il faut remplir la ligne 250 et la rubrique 410.
Le détenteur du bien devra néanmoins joindre divers documents justificatifs :
- Le contrat de location ;
- l’identité et l’adresse du propriétaire ;
- l’adresse du logement loué ;
- la date de livraison ou l’estimation de livraison ;
- la première date de location du bien ;
- la copie de l’avis d’imposition du locataire en place.
Comment calculer le montant de ses intérêts intercalaires ?
Les mensualités des intérêts intercalaires en VEFA sont calculées en fonction de la somme débloquée par la banque à chaque appel de fonds. Pour les estimer, les banques se basent donc sur le taux de crédit et l’échéancier des fonds. Voici la formule qui sert à calculer le montant des intérêts intercalaires : montant débloqué X taux de crédit / durée de construction.
Exemple de calcul des intérêts intercalaires dans le cadre d’une VEFA
Juliette et Baptiste font l’acquisition d’un appartement en VEFA de 3 pièces. Ayant une bonne épargne mais pas assez pour demander un amortissement direct de leur prêt, le couple devra payer des intérêts intercalaires le temps de la construction de leur appartement. Le chantier doit durer 12 mois et le couple obtient un prêt immobilier de 200 000 € à 1,72 % (hors assurance) sur 20 ans.
- Les travaux débutent le 1er janvier 2022 et le promoteur fait un premier appel de fonds de 30 % à
l’achèvement des fondations. La banque lui verse alors 60 000 €.
Le couple devra commencer à payer des frais intercalaires d’un montant de 86 € par mois hors assurance (60 000 € X 1,72 %) / 12 = 86 €.
- 5 mois plus tard, début mai, le promoteur fait un second appel de fonds pour la mise hors d’eau et demande 35 %
du prix. La banque du couple fait un versement de 70 000 € supplémentaires.
Les mensualités des intérêts intercalaires vont commencer à s’alourdir : (60 000 € + 70 000 €) X 1,72 % ) / 12 = 186 €. Ils paieront 186 € par mois.
- Au mois de décembre, un troisième appel de fonds est effectué correspondant à l’achèvement des travaux et qui
est équivalent à 25 % de l’emprunt. La banque débloque 50 000 €.
Le montant des intérêts intercalaires à payer va s’ajouter aux deux précédents. Jusqu'à la livraison de leur appartement Juliette et Baptiste paieront 258 € d’intérêts par mois ((60 000 € + 70 000 € + 50 000 €) X 1,72 %) / 12 = 258.
Enfin, le dernier versement pour la livraison du logement de 5 %, soit 10 000 € sera fait en une seule fois. Le couple commencera véritablement à rembourser les mensualités de crédit immobilier et aura payé au total 1 904 € d’intérêts intercalaires, hors assurance.
