Diagnostic immobilier : la fiabilité du nouveau DPE est encore remise en question
Charlotte Costa
SOMMAIRE
- Fiabilité du DPE : des écarts de 2 à 3 classes pour un même logement
- Les conseils illogiques renforcent le manque de fiabilité du DPE
- Fiabilité du DPE : le processus de certification des professionnels à déplorer
- Le métier & la formation de diagnostiqueur immobilier
- L’audit énergétique en 2023 va-t-il renforcer la fiabilité du DPE ?
- Fiabilité du DPE : des évolutions qui partent d’un bon sentiment
Obligatoire pour la vente ou la location d’un logement, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne cesse de faire parler de lui ces dernières semaines. L’association 60 millions de consommateurs et l’UFC-Que Choisir ont mené leurs propres enquêtes et le constat est accablant. Les deux organismes pointent du doigt la fiabilité du DPE et le manque de formation des professionnels, pourtant certifiés par l’État.
Servant à estimer la consommation d’énergie, et le taux d’émissions de gaz à effet de serre d’un bien, le DPE est devenu un véritable argument de négociation entre un acheteur et un vendeur. Une classe peut faire toute la différence sur le prix d’achat. Si le DPE d’un logement neuf à Nantes, à Toulouse, à Bordeaux ou à Rennes est bien souvent A ou B grâce aux dernières normes de construction, peut-on pour autant se fier au nouveau DPE ? On fait le point.
Fiabilité du DPE : des écarts de 2 à 3 classes pour un même logement
L’UFC-Que Choisir titre son article “Diagnostics de performance énergétique - Du grand n’importe quoi, encore et toujours” et 60 millions de consommateurs “Nouveau DPE : des erreurs en pagaille !”. Un titrage qui en dit long sur la réputation qui précède le DPE et son cruel manque de fiabilité constaté depuis des années.
L’un a réalisé une enquête sur 7 maisons qui ont fait l’objet de 4 à 5 diagnostics chacune, et l’autre a fait faire 20 diagnostics. Malgré la révision du mode de calcul du DPE en juillet 2021, le bilan positif n’est toujours pas au rendez-vous. Comme vous vous en doutez certainement, les résultats ne sont pas ceux escomptés.
Pour une même habitation, les associations de consommateurs ont pu observer des écarts plus que significatifs. Pour un même bien, les diagnostiqueurs n’arrivent pas au même résultat. Il y a toujours 2 à 3 lettres d’écart. L’UFC-Que Choisir a fait faire diagnostiquer une maison basse consommation et selon les professionnels, elle a obtenu des étiquettes allant de B à E.
Des différences qui auraient pour origine l’oubli ou le négligemment de certains éléments par les diagnostiqueurs. L’association 60 millions de consommateurs planchait déjà sur le sujet en mai dernier. Elle a constaté que certains professionnels auraient mal compté le nombre de portes, de fenêtres, mal évalué le chauffage, la ventilation ou encore la production d’eau chaude.
Essentiel pour la valorisation d’un logement ou pour estimer sa consommation d’énergie et donc ses factures, les DPE ne peuvent pas être erronés. D’autant plus qu’à partir de 2025, les logements DPE G auront l’interdiction d’être proposés à la location. La mesure s’élargira aux étiquettes F en 2028, puis E en 2034.
Établir un DPE qui n’est pas fiable c’est prendre le risque de laisser sur le marché des passoires thermiques, ou au contraire priver des ménages d’un logement décent. Avec le déséquilibre de l’offre et de la demande massive dans les grandes métropoles, l’État doit trouver un moyen de redresser la barre au plus vite.
Les conseils illogiques renforcent le manque de fiabilité du DPE
La législation impose aux diagnostiqueurs de mentionner sur le DPE des recommandations des travaux à effectuer pour améliorer les performances énergétiques d'un logement. Là encore, les associations de consommateurs crient au scandale. Certains professionnels font figurer des conseils “tout simplement ahurissants” comme le souligne l’UFC-Que Choisir.
Parmi les exemples les plus probants, un diagnostiqueur a recommandé la pose d’un chauffe-eau solaire, alors que la maison étudiée en était déjà équipée. Même constat pour les estimations de prix des travaux. D’un professionnel à l’autre, le tarif peut varier de 3 000 € à 10 fois plus. On vous laisse faire le calcul. Une fourchette plus que large qui nourrit le manque de fiabilité du DPE.
Il serait plus que temps que les diagnostiqueurs accordent leurs violons. Mais c’est plus facile à dire qu’à faire. Des divergences d’opinions éclatent au sein même de la profession. Tous ne sont pas d’accord pour définir la principale source de déperdition de chaleur. Certains disent que les murs pèsent pour 49 % quand d’autres pensent qu’ils sont responsables que pour 19 % des déperditions.
Fiabilité du DPE : le processus de certification des professionnels à déplorer
Pour les associations de consommateurs, les pouvoirs publics cautionnent cette situation et ont leur part de responsabilité à l’égard du manque de fiabilité des DPE. Tous les diagnostiqueurs contactés et qui ont réalisé les diagnostics énergétiques figurent sur l’annuaire gouvernemental. La certification d’un professionnel ne serait donc pas un gage de qualité, laissant le consommateur démuni face au choix d’un diagnostiqueur immobilier.
Au terme de son enquête, l’UFC-Que Choisir demande une révision globale du processus de certification. Les consommateurs doivent pouvoir avoir en face d’eux un interlocuteur de confiance et compétent. Le but n’est pas de faire venir plusieurs diagnostiqueurs. D’autant plus que la réalisation d’un DPE est un coût, entre 100 € et 250 € selon les sociétés.
Le métier & la formation de diagnostiqueur immobilier
Depuis que les diagnostics immobiliers ont été rendus obligatoires et qu’ils sont davantage encadrés par la loi, la profession de diagnostiqueur immobilier s’est développée. Pouvant s’exercer en tant que salarié ou indépendant, ce métier consiste à réaliser une étude complète d’un logement ou d’un bâtiment avant sa mise en vente, location ou des travaux.
À l’aide de matériel professionnel, le diagnostiqueur vérifie la présence d’amiante, l’installation électrique et de gaz, identifie les caractéristiques du logement, les équipements et estime la quantité annuelle d’énergie, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre. Il délivre à l’issue de son étude un rapport complet et conseille son client sur les éventuels travaux à prévoir ou sur son utilisation de l’énergie.
Pour devenir diagnostiqueur immobilier, il faut acquérir plusieurs certifications reconnues. L’examen se déroule après une formation de 3 à 5 jours auprès d’un organisme de formation privée, comme l’Afnor par exemple. Selon les établissements, le coût peut varier entre 500 et 1 000 €.
L’audit énergétique en 2023 va-t-il renforcer la fiabilité du DPE ?
Promulguée en août 2021, la loi Climat et Résilience impose dès le 1er avril 2023 la réalisation d’un audit énergétique pour les logements F ou G, en plus du DPE lors de la vente d’un bien. Seuls certains professionnels seront habilités à réaliser l’audit énergétique :
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Bâtiments avec plusieurs logements :
- Les bureaux d’études qualifiés « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (qualification OPQIBI 1905)
- Les cabinets d’architectures et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation
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Bâtiments avec un seul logement :
- Les bureaux d’études qualifiés « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (qualification OPQIBI 1905)
- Les bureaux d’études et entreprises qualifiées « Audit énergétique en maison individuelle » (qualification OPQIBI 1911)
- Les entreprises certifiées « RGE offre globale »
- Les cabinets d’architectures et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation
- Les diagnostiqueurs immobiliers certifiés justifiant des compétences nécessaires pour réaliser l’audit énergétique
Valable pendant 5 ans, l’audit énergétique réglementaire servira aux potentiels acquéreurs d’un bien immobilier. Ils auront toutes les cartes en main pour décider s’ils achètent ou non et pourront prévoir et budgétiser les travaux de rénovation énergétiques. L’audit énergétique devra être remis à chaque visite et à chaque visiteur.
Si l’exécutif se montre un plus ferme quant à la certification des diagnostiqueurs immobiliers, l’audit énergétique sera un document très utile, pouvant aider à la prise de décision et à rénover le parc de logements énergivores.
Fiabilité du DPE : des évolutions qui partent d’un bon sentiment
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE a évolué. Jusqu’alors purement informatif, le Diagnostic de Performance Énergétique est maintenant opposable. C’est-à-dire qu’en cas d’erreur ou d’anomalie constatée, un locataire ou acheteur peut se retourner contre le bailleur ou le vendeur, et ces derniers contre le diagnostiqueur.
Ce n’est pas le seul changement. Le contenu, ainsi que la méthode calcul du DPE ont également été révisés. La méthode “sur facture” est supprimée. Le DPE tient désormais compte de tous les éléments physiques du logement : bâti, isolation, type de fenêtres, système de chauffage, ventilation ou encore la consommation énergétique liée à l’éclairage.
Dans une démarche d’amélioration de la lisibilité des informations présentes dans le document, le DPE change de mise en page pour apparaitre plus compréhensible aux yeux de tous. Il fait aussi apparaitre le montant théorique des factures d’énergie, et des recommandations avec l’estimation du prix des travaux de rénovation.
L’étiquette énergie, l’étiquette climat et l’estimation annuelle de la facture énergétique doivent figurer sur les annonces immobilières des biens à la vente ou à la location.
