La production de logements en région nantaise
Le 20 septembre 2017, Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires, accompagné de Julien Denormandie, son secrétaire d’État, a révélé la stratégie du gouvernement en matière de logement. Cette dernière comprend trois axes : construire plus, mieux et moins cher pour répondre aux besoins de chaque français et améliorer leur cadre de vie. À l’échelle régionale, les politiques publiques sont menées par Nantes Métropole, soutenue par l’AURAN (Agence d’urbanisme de la région nantaise) : elles permettent notamment de maintenir un haut niveau de production de logements intermédiaires.
Stratégie nationale pour le logement
La question du logement est cruciale au sein de la sphère politique puisque chaque famille française y consacre en moyenne 27% de son revenu.
Éléments de contexte
L’accès à un logement abordable se fait de moins en moins aisé, notamment dans certaines zones “tendues”, où la pénurie de logements tend à provoquer une évolution à la hausse des loyers. Cela engendre le départ de nombreux ménages vers des zones périurbaines, avec pour corrélat, un éloignement des bassins d’emplois.
A contrario, plusieurs villes de taille moyenne connaissent une demande inférieure à l’offre de logements : ce sont des zones immobilières “détendues”. Dans ces communes, certains logements restent inoccupés.
Les trois piliers d’action du gouvernement
Pour parvenir à davantage de justice sociale en matière de logement et ainsi faire que tous les citoyens accèdent à un logement adéquat, le gouvernement a mis en place trois piliers d’action :
- Pilier n°1 : construire plus, mieux et moins cher, pour provoquer un "choc d’offre" ;
- Pilier n°2 : répondre aux besoins de chacun et protéger les plus fragiles ;
- Pilier n°3 : améliorer le cadre de vie.
Construction soutenue dans la métropole nantaise
À l’échelle régionale, c’est L’Agence d’urbanisme de la région nantaise (AURAN) qui est chargée d’étudier les tendances pour le compte des collectivités telles que Nantes Métropole, le Conseil Départemental, les intercommunalités ou encore les communes.
État du marché métropolitain
En 2016 l’AURAN publiait une synthèse concernant les marchés métropolitains de l’habitat. Le document nous informe que ce sont 7.000 logements qui ont été construits chaque année entre 2010 et 2015, dépassant les objectifs du Plan Local pour l’Habitat.
En 2013, Nantes Métropole présentait 311.602 logements dont 41% de maisons et 59% d’appartements, massés premièrement sur Nantes (74%).
Le parc de logements de l’agglomération nantaise est plus récent qu’à l’échelle nationale : 18% des constructions ont été réalisées après 2000 en région nantaise, contre 14% au niveau français.
Il faut souligner qu’avec la croissance démographique rencontrée dans la métropole nantaise (+1% par an entre 2008 et 2013), ce sont près de 38.000 ménages qui emménagent dans un nouveau logement chaque année. Parmi eux, plus de 22.000 sont locataires du parc privé et près de 7.000 louent dans le parc social.
"Au 31 décembre 2015, le loyer mensuel médian (hors charges) des logements loués était de 10.8€/m² sur Nantes Métropole et de 11.0€/m² sur la ville de Nantes. Le loyer médian a augmenté sur Nantes Métropole de 3.9% depuis janvier 2011, soit à un rythme inférieur à celui de l’indice de référence des loyers sur la même période (+4.7%). Entre 2011 et 2012, il avait augmenté de 2.9%. Il est stable depuis plus de deux ans."
Regards sur les marchés de l’habitat métropolitains, AURAN.
Les chiffres clés du logement à Nantes Métropole
Nombre d’habitants (2016) : 610.000
Prévision démographique pour 2030 : +75.000 habitants
Nombre de logements sur le territoire : 312.000
Dont logements locatifs sociaux SRU : 62.565
Nombre de logements mis en chantier chaque année depuis 2010 : 7.000
Dont logements locatifs sociaux financés entre 2010 et 2015 : 1.734
Résidences occupées par leur propriétaire des locataires : 52% 47%
Demandes de logements sociaux au 1er janvier 2016 : 28.440 (dont 40% de demandes de mutation)
Revenu brut par unité de consommation (2013) : 1.980€/mois
Les incitations fiscales dans les Pays de la Loire
La région des Pays de la Loire, à laquelle appartient Nantes, présente 2.000.000 de logements. Parmi eux, 7% sont des logements vacants, 10% des résidences secondaires et 83% des résidences principales. Sur les 350.000 logements locatifs privés que compte la région, bon nombre a pu voir le jour grâce à des incitations fiscales.
Pour rappel, depuis 1984, les dispositifs fiscaux soutenant l’investissement locatif sur le marché immobilier du neuf sont, pour les autorités publiques, un outil de régénération de la construction de logements. Au-delà du fait que les lois fiscales viennent en soutien au secteur du bâtiment, ces dernières participent également à la régulation des marchés immobiliers. Par le biais de ces lois, il est question de produire davantage de logements voués aux classes moyennes, c’est-à-dire, les ménages qui ont des revenus supérieurs aux plafonds HLM mais qui peinent à se loger dans le parc privé.
Une économie d’impôt sur le revenu est accordée à tout propriétaire qui consent à plafonner le loyer de son investissement locatif.
“Le dispositif Pinel, dernier dispositif en vigueur, prévoit que les loyers soient plafonnés à 10,15€/m² en zone B1 (Nantes et Saint-Nazaire) et 8,82€/m² en zone B2 (Angers, Le Mans, Laval, La Roche-sur-Yon). En contrepartie, les locataires sont soumis à des plafonds de ressources.”
“L’investissement locatif privé en Pays-de-la-Loire : quelle réalité ?”
Cerema, Direction Territoriale Ouest.
Cette démarche connaît un franc succès au sein des territoires attractifs de l’Ouest français. La fonction de ces logements destinés à la location varie selon leur emplacement :
- en ville, les jeunes actifs prennent d’assaut les petits logements collectifs,
- à la campagne, les familles privilégient les logements individuels.
Le dernier dispositif en date, la loi Pinel, a fait évoluer l’économie d’impôt de manière géographique : elle a, en effet, été recentrée sur les agglomérations les plus tendues. D’ailleurs, d’après une étude du centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement (Cerema), datant de 2016, les Pays de la Loire ainsi que la Bretagne sont deux des régions les plus entreprenantes en matière de production de logements défiscalisés.
“[...] le succès de l’Investissement Locatif Privé en Pays de la Loire impacte de plus en plus la structure du parc de logements. En 2013, 20% de la construction neuve en Pays de la Loire s’est réalisée en investissement locatif. Ce dernier représente désormais 27% du parc locatif de la région, ce qui constitue un record après la région Midi-Pyrénées, championne toute catégorie de la production d’investissements locatifs.”
Cerema