La production de logements en région nantaise

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SOMMAIRE

À Nantes Métropole, la production de logements se joue désormais sur plusieurs fronts : atteindre les objectifs du Programme local de l’habitat, relancer les opérations bloquées, développer le logement social et abordable, accompagner la rénovation du parc existant et répondre à une demande sociale élevée.

À l’échelle régionale, les politiques publiques sont menées par Nantes Métropole, soutenue par l’AURAN (Agence d’urbanisme de la région nantaise) : elles visent notamment à maintenir une production de logements suffisante, dans un contexte de tension sur l’accès au logement pour les ménages modestes, les classes moyennes, les étudiants et les jeunes actifs.

Stratégie nationale pour le logement

La question du logement reste centrale dans les politiques publiques. En 2026, le plan national Relance logement vise à augmenter le nombre de logements disponibles, dans un contexte de baisse de l’offre locative, de recul des mises en chantier et de difficultés d’accès au logement pour les étudiants, les apprentis et les jeunes actifs.

Éléments de contexte

L’accès à un logement abordable se fait de moins en moins aisé, notamment dans les zones dites “tendues”, où la pénurie d’offre tend à provoquer une hausse des loyers et des prix d’achat. Cela peut entraîner le départ de nombreux ménages vers des territoires périurbains, avec pour corrélat un éloignement des bassins d’emplois.

La métropole nantaise illustre cette tension. En 2023, moins de 3 900 logements ont été autorisés, alors que le Programme local de l’habitat fixe un objectif de 6 000 logements neufs par an. La demande sociale reste également élevée, avec 38 922 demandeurs de logements sociaux enregistrés à Nantes Métropole au 1er janvier 2025.

Les trois leviers d’action en matière de logement

Pour soutenir la production de logements et répondre à la diversité des besoins, les politiques publiques s’appuient désormais sur plusieurs leviers complémentaires :

Construction soutenue dans la métropole nantaise

À l’échelle régionale, l’Agence d’urbanisme de la région nantaise (AURAN) étudie les tendances de l’habitat pour le compte des collectivités telles que Nantes Métropole, le Conseil Départemental, les intercommunalités ou encore les communes. Nantes Métropole s’appuie aussi sur son Programme local de l’habitat pour piloter la construction de logements sociaux, abordables et spécifiques dans les 24 communes de l’agglomération.

État du marché métropolitain

Nantes Métropole comptait 363 621 logements en 2022, dont 193 629 sur la seule commune de Nantes. À l’échelle de l’intercommunalité, 91,4 % du parc correspond à des résidences principales, 3,4 % à des résidences secondaires ou logements occasionnels et 5,2 % à des logements vacants.

La métropole reste portée par une dynamique démographique soutenue, avec 683 981 habitants en 2022 et une croissance annuelle moyenne de 1,1 % entre 2016 et 2022. Ce mouvement alimente la demande de logements, dans un marché où l’offre neuve peine à suivre les objectifs fixés localement.

Le Programme local de l’habitat 2019-2025 fixe un objectif de 6 000 logements neufs par an, dont 2 000 logements sociaux et 1 200 à 1 300 logements abordables pour les classes moyennes. En 2023, Nantes Métropole indiquait toutefois moins de 3 900 logements autorisés, très loin de cet objectif annuel.

Sur le marché locatif privé, l’Observatoire des loyers de l’agglomération de Nantes relève un loyer médian de 12 €/m² par mois hors charges en 2024, sur la base de 20 457 observations portant sur 85 956 logements. Cette donnée illustre la tension locative dans un territoire où la vacance reste faible.

"Depuis plusieurs années, les indicateurs se dégradent un à un. En cause, l’inflation des prix des matières premières, la raréfaction des terrains, le durcissement des conditions d’accès au crédit, ou encore le renforcement des exigences thermiques et architecturales qui renchérissent les prix de construction."

Hervé Patureau, AURAN, cité par Nantes Métropole.

Les chiffres clés du logement à Nantes Métropole

Les dispositifs de soutien à la production de logements

La production de logements en région nantaise ne repose plus sur la seule logique des anciens dispositifs fiscaux d’investissement locatif. Depuis la fin de la loi Pinel au 31 décembre 2024, les politiques publiques combinent plusieurs outils : soutien au logement social, accession abordable, bail réel solidaire, mobilisation du foncier, relance des opérations bloquées et nouveaux dispositifs nationaux orientés vers la construction et la remise sur le marché de logements.

Pour rappel, les dispositifs fiscaux soutenant l’investissement locatif ont longtemps été utilisés comme un outil de régénération de la construction de logements. Ils ont accompagné la production de logements destinés aux classes moyennes, c’est-à-dire aux ménages dont les revenus dépassent les plafonds HLM mais qui peinent à se loger dans le parc privé.

En 2026, le plan national Relance logement vise notamment à atteindre un rythme de 400 000 logements construits par an, afin d’atteindre 2 millions de logements d’ici 2030. Le dispositif fiscal associé, aussi appelé Jeanbrun, concerne les logements situés dans des immeubles collectifs et loués comme résidence principale pendant 9 ans, sous plafonds de loyers.

À Nantes Métropole, l’action locale repose aussi sur le logement social et l’accession abordable. En un an, le plan de relance métropolitain a permis de débloquer 26 opérations immobilières, représentant plus de 1 600 logements, dont 542 logements sociaux, 301 logements locatifs abordables et 175 logements en accession abordable.

Le bail réel solidaire occupe une place croissante dans cette stratégie. Ce montage dissocie le foncier du bâti afin de réduire le coût d’achat. Nantes Métropole expérimente aussi le BRS+, destiné aux classes moyennes, avec des logements proposés environ 25 % sous les prix du marché. L’objectif reste le même : produire des logements accessibles dans les secteurs tendus, tout en limitant la spéculation immobilière à la revente.

Cette démarche accompagne la production de logements neufs dans les communes de Nantes Métropole. La fonction de ces logements varie selon leur emplacement :

Les politiques publiques à Nantes