La SCPI à Nantes
Alternative à un investissement immobilier en direct, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet à un investisseur de percevoir des revenus supplémentaires et de réaliser une défiscalisation immobilière à Nantes de ses impôts en détenant des parts dans un actif immobilier.
Avantageux même pour les petits budgets, investir en SCPI permet d’investir des petites sommes, par rapport à un bien immobilier en direct, qui nécessite beaucoup plus important.
SCPI à Nantes : ce qu’il faut savoir
Aussi appelées “pierre-papier”, les SCPI ont un double objectif :
- Pour l’État français, d’encourager l’investissement dans l’immobilier ;
- Pour les contribuables, de placer son argent à long terme et de réduire ses impôts en détenant des parts dans des actifs immobiliers directement gérés par des sociétés de gestion.
Comment fonctionne une SCPI ?
Une SCPI est une société qui grâce à l’argent des investisseurs (appelés les associés) va acheter des biens immobiliers pour ensuite les mettre en location. Cette société va gérer le parc immobilier, trouver les locataires et verser les revenus locatifs (aux associés au prorata de leur investissement.
Exemple :
En investissant 4 parts dans une SCPI dont la part vaut 200 €, Louis placera 800 € dans la société. Celle-ci l’utilisera pour le parc immobilier. Il recevra donc 4 parts en contrepartie.
Outre les parts perçues, un investisseur en SCPI a aussi la possibilité de profiter d’avantages fiscaux si celui-ci conserve ses parts pour une durée déterminée dès la signature du bail. Sinon, il peut aussi les revendre plus chères ou moins chères selon la valeur acquise du parc immobilier.
Comment acheter des parts de SCPI à Nantes ?
Il existe différentes manières d’investir en parts en SCPI à Nantes :
- Investir en SCPI à crédit : l’achat des parts de SCPI peut se faire par emprunt bancaire. Comme dans le cadre d’un emprunt classique, la banque vérifiera la solvabilité de l’emprunteur. La banque peut lui proposer d’investir dans sa propre filiale de gestion.
- Investir en SCPI comptant : l’achat des parts se fait en direct. L’investisseur doit directement s’adresser à la société de gestion, la banque, l’assureur ou un conseiller en gestion de patrimoine.
- Investir en SCPI en démembrement : ce type d’investissement est défini par la séparation de l’usufruit et de la nue-propriété d’une part de SCPI en pleine propriété. À l’issue de la période de démembrement, l’usufruit prend fin et le nu-propriétaire peut récupérer la pleine-propriété des parts. Il touche ainsi à son tour l’usufruit.
- Investir en SCPI avec une assurance-vie : cette méthode permet d’allier la solidité et les rendements de la SCPI avec les avantages fiscaux d’une assurance-vie. Il suffit d’acheter des parts de SCPI à l’intérieur même de son contrat d’assurance-vie.
Les formes juridiques de la SCPI
Le fonctionnement d’une SCPI dépend de la forme juridique qu’elle prend. Il en existe 2 :
- La SCPI à capital fixe
Les SCPI à capitaux fixes établissent un plafond fixe dans leurs statuts. Lorsque le plafond est atteint, la société de gestion peut décider d’augmenter à nouveau le capital ou non. Elle devra à ce titre, choisir le nouveau montant des parts, la durée de l’augmentation du capital et le volume maximal. L’investisseur ne peut acheter de nouvelles parts dans la SCPI lors des phases d’augmentation du capital.
- La SCPI à capital variable
La forme juridique des SCPI à capital variable est la plus flexible des deux et permet aux investisseurs et d’acheter et de revendre des parts quand ils le souhaitent. La taille de la SCPI sera directement liée aux demandes de souscription (achat) ou de retrait (vente). Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, nul ne peut spéculer pour faire monter les prix car seules les fluctuations du marché immobilier comptent.
Les 3 types de SCPI à Nantes
La SCPI fiscale
Ce type de SCPI permettent de réaliser une réduction d’impôts et correspondent à des lois fiscales de référence telles que les SCPI Pinel, Malraux, Déficit Foncier ou encore Denormandie.
Les parts sont investies dans des parcs immobiliers de logements neufs ou réhabilités. Selon le genre SCPI choisi et le montant de l’investissement, l’épargnant obtiendra une réduction d’impôts spécifique.
La SCPI de rendement
Les SCPI de rendement sont des véhicules d’investissement ayant pour activité principale d’acheter des biens immobiliers professionnels (bureaux, locaux d’activités, entrepôts) et de les louer par l’intermédiaire d’un bail commercial à des entreprises.
La SCPI de plus-value
Aussi appelées “SCPI de valorisation ou de capitalisation”, ces sociétés investissent dans des biens immobiliers qui offrent un potentiel important de revalorisation. Contrairement aux 2 autres types de SCPI, les SCPI de plus-value ne reversent pas de loyers. Leur attrait est lié à la revalorisation du prix de leurs parts, les investisseurs ne reçoivent ainsi aucun dividende et évitent d’être imposés sur leurs revenus fonciers. Ces SCPI investissent dans des parts de biens décotés puis à les revendre après quelques années en bénéficiant d’une plus-value à la revente.
Quels sont les avantages de la SCPI à Nantes ?
- Diversifier son patrimoine
Investir en SCPI à Nantes permet de diversifier son patrimoine en investissant dans plusieurs types de biens. Le risque est ainsi mutualisé car l’épargnant n’investit pas seulement dans un bien direct ni dans un locataire. Selon les SCPI, il est possible d’investir des zones géographiques différentes et des typologies de biens différentes (résidentiels, professionnels).
- Investir à moindre coût
Contrairement à un bien immobilier en direct dans lequel il faut investir plusieurs milliers d’euros, il est possible d’investir en SCPI de manière beaucoup plus accessible. Il est en effet possible d’acheter des parts comprises entre 500 et 1 000 €.
- Un parc immobilier géré par une société spécialisée
En investissant dans une SCPI à Nantes, toutes les tâches liées à la gestion de l’immeuble et la trésorerie sont prises en charges par une société de gestion. La société reversa elle-même les loyers aux associés.
- Un investissement sécurisé et encadré par la loi
Les placements en SCPI sont contrôlés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). L’investisseur recevra chaque trimestre une note d’informations sur ses investissements ainsi qu’un rapport annuel.
Comment sont imposées les SCPI ?
Considérées comme fiscalement transparentes, les SCPI ne sont pas directement imposables. Seuls les revenus financiers (placements de trésorerie) et fonciers (revenus locatifs) des associés sont imposables. Ainsi, une SCPI n’est pas imposable en tant que tel, seuls les associés le sont.
Quelle fiscalité sur les revenus financiers d’une SCPI ?
Les associés ayant la possibilité de placer de l’argent au sein de la trésorerie d’une SCPI, ce montant placé tous les ans génère des intérêts rajoutés aux revenus de la SCPI. Le montant des recettes est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Depuis Janvier 2018, les investisseurs en SCPI peuvent s’ils le souhaitent opter pour le régime du prélèvement forfaitaire unique, aussi appelé “flat tax”. Ce régime s’élève à 30 % dont 12,8 % et 17,2 % de prélèvements sociaux. Si la tranche d’imposition de l’épargnant est inférieure à 30 %, il est possible d’en bénéficier.
Et pour les revenus fonciers d’une SCPI ?
En investissant une somme d’argent dans une SCPI, les biens immobiliers en location gérés par la société vont rapporter des revenus fonciers. Reversés proportionnellement au nombre de parts investis par les associés, ces “quote-part” seront imposés sous le régime de l’impôt sur le revenu.
La part imposables représente le montant des revenus fonciers encaissé auquel sont soustraites les dépenses de frais de gestion ou d’acquisition (frais de notaire). Chaque année, c’est la SCPI elle-même qui est chargée de communiquer aux associés le montant imposable. Deux régimes d’imposition concernent les revenus fonciers :
- Le régime réel
Régime d’imposition classique, il concerne les épargnants obtenant des revenus fonciers supérieurs à une somme de 15 000 € par an. Les revenus fonciers seront ainsi soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
- Le régime micro-foncier
Seuls les investisseurs respectant les 3 conditions suivantes peuvent profiter du régime micro-foncier : ils doivent être propriétaires d’un bien immobilier loué nu sans passer une par SCPI et toucher moins de 15 000 € de revenus fonciers bruts (revenus de la SCPI et de son bien détenu en direct inclus). Aussi, ils ne doivent pas bénéficier d’un régime fiscal particulier tels que Malraux, Girardin, Censi Bouvard, LMNP, LMP, Besson, Demessine, Périssol et Robien pour les biens acquis en direct ou en SCPI.
Quelle fiscalité sur les plus-values d’une SCPI ?
L’imposition sur la plus-value d’une part SCPI intervient lorsqu’un associé vend ses parts. Pour être imposé sur sa revente, les parts devront générer des plus-values sur l’opération de vente. En cas de revente, les parts de SCPI seront soumises au régime d’imposition des plus-values immobilières, le régime étant similaire à celui appliqué sur un bien en direct.
Le taux d’abattement fiscal dépendra ensuite de la durée de détention des parts. Si la vente se fait moins de 30 ans après l’achat, l’investisseur sera soumis aux prélèvements sociaux. Si les parts étaient détenues depuis moins de 22 ans, il sera alors redevable sur la plus-value réalisée.
Si la cession des parts se fait par l’intermédiaire de la société de gestion de la SCPI, la société de gestion calculera elle-même l’impôt. Elle le retiendra ensuite sur le prix de cession qui revient au vendeur et le versera à l’administration fiscale.