VEFA ou CCMI : quel contrat choisir pour acheter sa maison neuve ?
Charlotte Costa
SOMMAIRE
- La VEFA : la maison neuve livrée clé en main
- Les étapes de l’achat de sa maison neuve en VEFA
- Les TMA pour personnaliser sa maison neuve en VEFA
- Le CCMI : la maison neuve livrée sur-mesure
- Le CCMI avec fourniture de plan
- Le CCMI sans fourniture de plan
- Les garanties pour l’acheteur en VEFA et en CCMI
- Avant la livraison
- Après la livraison
Faire construire ou acheter clé en main, c’est le dilemme lorsqu’on on souhaite se lancer dans l’acquisition de sa maison neuve. Que vous passiez par un constructeur, un promoteur, un architecte ou un groupe d’artisans, vous devez signer un contrat avec un professionnel du bâtiment. Les deux contrats les plus connus et les plus répandus lors de l’achat d’une maison neuve sont la VEFA et le CCMI.
Si tous deux protègent l’acquéreur et engagent le constructeur ou promoteur à livrer la maison terminée, dans les délais, chacun a tout de même des particularités qui peuvent faire pencher la balance plus d’un côté que de l’autre. Pour vous aider à y voir plus clair et à choisir le type de contrat qui correspond le mieux à vos besoins, une comparaison s’impose. VEFA vs CCMI, qui remportera le match ? La réponse ici.
La VEFA : la maison neuve livrée clé en main
L’acronyme VEFA signifie Vente en l’État Futur d’Achèvement. Pour simplifier davantage, avec le contrat VEFA, vous achetez un logement (maison ou appartement) sur plan, dont la construction n’est pas encore lancée ou achevée, en même temps que le terrain. Le tout, à un prix convenu avec un promoteur immobilier. Pour résumer, la VEFA est une sorte de pack “all inclusive”.
Les étapes de l’achat de sa maison neuve en VEFA
Réglementée par le Code de la Construction, la VEFA commence par la signature du contrat de réservation entre l’acheteur et le promoteur. Après avoir cherché et trouvé le programme immobilier qui correspond à vos critères, vous signez ce contrat préliminaire et devez verser un dépôt de garantie d’environ 5 % du montant du prix de vente.
Ensuite, vous recherchez votre financement. Certains courtiers en immobilier neuf comme l’agence NantesIMMO9 ont des partenariats avec des établissements bancaires et courtiers en prêt immobilier pour vous aider dans vos démarches. Cette étape s’accompagne de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.
Avec la VEFA, vous devenez propriétaire du bien au fur et à mesure de la construction. Le promoteur réalise des “appels de fonds” à chaque grande étape du chantier et jusqu’à la livraison de la maison. Le prix est alors versé par la banque au promoteur dans des proportions calibrées par la loi.
Attention toutefois aux intérêts intercalaires VEFA qui s’ajoutent à chaque appel de fonds émis par le promoteur. Les frais ou intérêts intercalaires correspondent à la rémunération de la banque pour le déblocage des sommes progressives. Le montant de ces frais intercalaires est calculé selon le prix du bien et le taux de crédit.
La livraison de votre maison neuve signe la fin des travaux et le début d’une nouvelle vie. Cette dernière étape se termine par une visite des lieux avec vous l’acquéreur et votre promoteur. Lors de cette visite, vous pouvez constater s’il y en a, des malfaçons et vices apparents dans le procès-verbal de livraison et émettre des réserves. Le promoteur dispose d’un délai d’un an pour effectuer les réparations.
Les TMA pour personnaliser sa maison neuve en VEFA
Dans l’imaginaire collectif, une maison personnalisée est synonyme de création d’architecte et hors de prix. Mais saviez-vous qu’il est possible de confectionner l’intérieur d’une maison neuve commercialisée par un promoteur immobilier ? C’est le cas grâce aux Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA).
Les TMA figurent parmi les principaux avantages de la vente en VEFA. Proposés par tous les promoteurs, les Travaux Modificatifs Acquéreurs vous offrent la possibilité de personnaliser votre maison neuve de A à Z, selon un catalogue plus ou moins large qui vous est présenté par votre maitre d’œuvre.
Toutefois, les démarches pour réaliser des TMA doivent être entamées le plus tôt possible, à la réservation de votre lot. Le promoteur doit avoir une marge de manœuvre suffisamment grande pour réaliser les travaux sans prendre de retard sur le délai de livraison global du programme.
Le champ des possibles avec les TMA est vaste. Parmi les demandes et les réalisations les plus fréquentes on trouve : l’ajout ou la suppression de cloisons, le choix des revêtements des sols, le choix des équipements de salle de bain, l’ajout ou le déplacement d’une prise électrique ou encore la mise en place d’équipements de domotique.
Pour ce qui est des coûts, les TMA sont à payer en supplément du prix de vente de la maison, comme des options. La facture varie d’un projet à l’autre mais il faut prendre en compte la nature et l’ampleur des modifications souhaitées, ainsi que les frais de dossier et d’étude de faisabilité.
Le CCMI : la maison neuve livrée sur-mesure
Le sigle CCMI signifie quant à lui Contrat de Construction de Maison Individuelle. Avec ce type contrat, vous déléguez tout ou une partie de la construction de votre maison neuve sur un terrain que vous avez précédemment acquis. On distingue deux types de contrat CCMI : le CCMI avec fourniture de plan et le CCMI sans fourniture de plan.
Le CCMI avec fourniture de plan
Dans le premier cas, le CCMI avec fourniture de plan est le contrat où le maitre d’ouvrage, c’est-à-dire l’acheteur, confie la construction de sa maison à un constructeur, du début à la fin du projet. Le constructeur se charge donc de faire les plans de la maison et de réaliser les travaux, à l’exception des postes réservés par le propriétaire (jardin, cuisine, etc...).
Également régi par le Code de la Construction, le CCMI protège les particuliers des constructeurs peu recommandables qui essaient d’inclure des clauses illégales. Ce contrat garantit à l’acheteur que sa maison sera livrée dans les délais fixés et au prix indiqué peu importe ce qui arrive à la société. L’acheteur est couvert par la Garantie Financière d’Achèvement (GFA).
Avant de signer un CCMI avec fourniture de plan auprès d’un constructeur, nous vous conseillons de rencontrer plusieurs prestataires pour comparer les plans, les prestations et les prix. Rodées à l’exercice, les grosses sociétés de constructions de maisons peuvent afficher des prix parfois plus intéressants. Puis pas de mauvaise surprise, le prix est fixe même si les travaux ne se déroulent pas comme prévu.
Le CCMI sans fourniture de plan
Dans le second cas, le CCMI sans fourniture de plan est le contrat où le maitre d’ouvrage fait appel aux services d’un constructeur uniquement pour une partie du gros œuvre, la mise hors d’air (pose des menuiseries extérieures) et hors d’eau (couverture et étanchéité de la maison). Le reste des travaux est pris en charge par le propriétaire lui-même ou par d’autres entreprises pour les chantiers à terminer.
Avec cette version “allégée” du CCMI, vous avez la possibilité de dessiner vous-même les plans de votre maison neuve. À savoir toutefois que les plans doivent être soumis à un bureau d’études ou à un architecte pour vérifier leur conformité à la réglementation en vigueur. Si la surface habitable dépasse 150 m², l’élaboration des plans doit être confiée à un architecte.
Comme pour le CCMI avec plan, le contrat doit faire mention de diverses informations inhérentes au terrain comme l’adresse, la surface, la désignation cadastrale, la référence de l’assurance dommage-ouvrage (souscrite par l’acquéreur), le prix convenu, forfaitaire et définitif, les caractéristiques techniques de la maison ou encore le délai des travaux et des pénalités en cas de retard de livraison.
Je contacte un conseiller IMMO9 pour ma maison neuveAcheter sa maison neuve avec un contrat en CCMI est plus onéreux qu’avec un contrat en VEFA car ce type d’achat nécessite d’abord l’acquisition du terrain, la réalisation des études du sol et ensuite la construction de la maison et ses équipements. De plus, l’aménagement des espaces extérieurs n'est généralement pas inclus dans le CCMI.
Les garanties pour l’acheteur en VEFA et en CCMI
Que vous décidiez d’acheter votre maison neuve en VEFA ou en CCMI, vous bénéficierez des mêmes garanties exclusives à l’immobilier neuf. Ces garanties vous protègent en tant qu’acheteur et vous permettent de ne pas avoir à orchestrer de travaux pendant les 10 à 15 premières années qui suivent la livraison.
L’avantage avec ces garanties, c’est qu’elles s’activent avant et après la réception de votre maison. Tour d’horizon.
Avant la livraison
- La garantie financière d’achèvement
La garantie financière d’achèvement, aussi appelée garantie extrinsèque assure la livraison d’un logement en VEFA ou CCMI. Elle garantit à l’acheteur que son bien sera achevé et livré, même en cas de défaillance du promoteur. Obligatoire pour toute opération de promotion immobilière, la GFA doit être souscrite auprès d’un organisme assureur (banque, compagnie d’assurance ou société de caution de mutuelle).
Généralement souscrite au début des travaux, la GFA devient obligatoire à la signature de l’acte authentique de vente. Le notaire demande une attestation ou un récépissé du document. Si le promoteur ou constructeur ne dispose pas des fonds nécessaires pour terminer la construction, c’est l’organisme assureur qui sera chargé d’apporter les fonds et de terminer l’ouvrage.
- La garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement couvre toutes les malfaçons et vices apparents signalés dans le procès-verbal de réception des travaux au moment de la remise des clés. Valable au cours des 12 mois qui suivent la livraison, la GPA impose au promoteur de procéder aux réparations dans un délai de 1 an. Si l’entreprise n’intervient pas, vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice ou saisir le tribunal judiciaire.
La GPA couvre autant des caractéristiques esthétiques, que fonctionnelles ou techniques. Cela peut être par exemple un carrelage fendu, une fissure sur le mur, une porte mal posée ou taillée, une prise électrique qui ne marche pas ou encore des peintures mal réalisées. Les dommages liés à l’usure normale ou à l’usage ne sont toutefois pas couverts par la garantie de parfait achèvement.
Après la livraison
- La garantie biennale
La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement couvre l’acheteur pendant 2 ans des équipements défaillants dissociables du bâti. En d’autres termes, qui peuvent être démontés sans abîmer la structure de l’ouvrage. Cela peut s’agir par exemple des menuiseries, de la robinetterie, des radiateurs, des volets, de l’interphone, d’un climatiseur ou d’une chaudière.
Si un dysfonctionnement est constaté, même procédure que pour la GPA. Il faut adresser un courrier recommandé avec avis de réception au promoteur afin de lui demander d’intervenir à ses frais, dans un délai que le propriétaire fixe. En cas non-respect du délai, il est possible dans un premier temps de faire une tentative de médiation et dans un second temps de faire appel à la justice.
- La garantie décennale
La garantie décennale protège l’acheteur et son logement neuf pendant les 10 années qui suivent la livraison des travaux. La décennale s’applique sur tous les dommages qui remettent en question la solidité du bâti ou qui le rendent inhabitable. Les éléments couverts par la garantie décennale touchent entre autres aux équipements indissociables du bâti : canalisation, installation électrique, plafond, système de chauffage central, etc...
Pour activer l’assurance décennale, le propriétaire ou les co-propriétaires s’il s’agit d’un programme collectif ou mixte doivent adresser une mise en demeure via une lettre RAR au constructeur de l’opération en décrivant les dommages observés. Afin de réduire à néant les chances de contestation du promoteur, le constat d’un huissier ou d’un expert peut être judicieux.
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