Louer dans les règles avec la loi Alur à Nantes

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Avatar de l'auteur "Charlotte Costa" Charlotte Costa

le 19 août 2022

[ mis à jour le 19 août 2022 ]

SOMMAIRE

Adoptée en 2014, la loi Alur, ou loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové est une réforme intégrale du droit au logement et du droit à l’urbanisme en France. En 2018, la loi Elan (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) vient compléter la loi Alur, formant ainsi un bouclier législatif à la fois pour les locataires et pour les propriétaires.

Également appelée loi Duflot II, la loi Alur a mis en place depuis sa promulgation diverses mesures permettant de faciliter l’accès au logement, de réguler le marché locatif et de lutter contre les pratiques abusives. Contrat de location, délai de préavis, restitution du dépôt de garantie ou encore encadrement des loyers... On vous fait le topo sur les principaux points de la loi Alur. Une loi que tous les bailleurs d’un logement neuf à Nantes doivent connaitre.

Loi Alur à Nantes : les obligations liées aux documents de mise en location

©create jobs 51 - Shutterstock

Propriétaire comme locataire sont tous les deux soumis à des obligations s’ils souhaitent louer un logement conformément à la législation. Par exemple, si un candidat doit fournir un dossier de location complet et honnête, un bailleur doit aussi être en mesure de communiquer toutes les informations relatives au bien et d’éditer les documents liés à la location.

Si le secteur de la location est aussi bien encadré par la loi, c’est pour éviter les dérives et les pratiques peu scrupuleuses de la part de certains bailleurs. Dans une démarche du développement de la transparence, de simplification et d’uniformisation, la loi Alur a instauré diverses mesures concernant les documents à remettre au locataire ou au bailleur.

Le bail loi Alur

Depuis le 1er août 2015 et ce dans le cadre de la loi Alur, les baux à usage d’habitation doivent être rédigés sous la forme d’un contrat-type et doivent obligatoirement inclure des éléments listés dans le décret n°2015-587 du 29 mai 2015.

Il existe deux types de modèles de bail. Le premier pour les locations de logements meublés et le second pour les locations des logements non-meublés. Si un bailleur souhaite rajouter des clauses spécifiques, il peut le faire du moment qu’elles ne relèvent pas de l’abus. À savoir aussi que le bail de location Alur s’applique seulement pour les logements dans le parc privé et qu’il ne fonctionne pas pour les logements sociaux. Ils ont leur propre texte.

La loi Alur oblige donc les propriétaires / bailleurs à être plus transparents vis-à-vis des locataires et impose la mention de nouveaux éléments au sein même du bail comme :

La liste des pièces exigibles pour le dossier de location

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Pour choisir un locataire, un propriétaire ou professionnel de l’immobilier est en droit de demander aux candidats des documents prouvant sa solvabilité par le biais de justificatifs d’identité et de revenus. Toutefois, il y a certaines pièces qui ne peuvent pas être demandées comme par exemple un chèque de réservation, la copie de la carte vitale ou bien le dossier médical. Si un bailleur demande un document interdit, il se place dans l’illégalité et est passible d’une sanction aux yeux de la loi.

Pour prévenir de ces mauvaises pratiques, la loi Alur a légalement fixé les pièces justificatives qui peuvent être exigibles par le bailleur. Voici une liste non exhaustive. Pour avoir la liste complète, cliquez ici

État des lieux et grille de vétusté

La loi Alur encadre la location dès l’entrée des lieux du locataire jusqu’à sa sortie. Elle fixe donc les règles de l’état des lieux entrant / sortant et définit une grille de vétusté en fonction des équipements.

Si l’état des lieux n’est pas un document obligatoire, il est tout de même bien utile en cas de litige afin de constater les éventuelles dégradations entre l’arrivée et le départ du locataire. La majorité des bailleurs en rédige pour avoir un appui juridique et des preuves.

Document à forte valeur légale, l’état des lieux ne s’édite pas selon le bon vouloir des bailleurs. Il y a des éléments obligatoires qui doivent y figurer comme les clés et les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau et d’énergie. Par ailleurs, si des différences constatées sont dues à la vétusté, le bailleur n’a pas le droit de faire une retenue sur le dépôt de garantie.

Bien que la limite entre vétusté et détérioration puisse être fine, les deux parties peuvent avoir convenu lors de la signature du contrat de location, l’application d’une grille de vétusté d’un accord collectif. Voici un exemple de grille de vétusté.

Catégorie d'équipement Durée de vie Franchise Abattement par an Part résiduelle
Mur Papier peint, peinture 7 ans 2 ans 18 % 10 %
Faïence 20 ans 10 ans 8 % 20 %
Sol Moquette 7 ans 2 ans 18 % 10 %
Revêtement plastique 10 ans 3 ans 11 % 20 %
Parquet, carrelage 25 ans 5 ans 4 % 20 %
Menuiserie / Fermeture Menuiserie intérieure 20 ans 5 ans 6 % 15 %
Serrurerie, quincaillerie 10 ans 2 ans 11 % 15 %
Persiennes PVC ou en bois 15 ans 5 ans 8 % 20 %
Persiennes métalliques 20 ans 5 ans 5 % 20 %
Volets roulants 3 ans 15 ans 8 % 10 %
Plomberie / Sanitaire Robinetterie 15 ans 5 ans 9 % 15 %
Plomberie 15 ans 5 ans 9 % 15 %
Appareils sanitaires 20 ans 7 ans 6 % 20 %
Chauffe-eau 10 ans 3 ans 12 % 15 %
Chaudière 15 ans 3 ans 7 % 15 %
Ballon d'eau chaude 10 ans 3 ans 12 % 15 %
Électricité Convecteur électriques 10 ans 3 ans 12 % 15 %
Radiateurs 20 ans 5 ans 6 % 10 %
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Loi Alur à Nantes : les obligations de délais

©Mike - Pexels

Le délai de préavis

Dans la plupart des grandes villes du pays, se loger relève du parcours du combattant. Le marché locatif est déséquilibré car il y a trop de demandes et trop peu d’offres. Pour soutenir ces territoires en détresse, la loi Alur a créé les zones tendues. Dans ces zones et Nantes en fait partie, le délai de préavis d’un locataire est réduit de 1 mois à 3 mois en temps normal.

Cette mesure phare de la loi Alur concerne également les personnes en situation de handicap et toutes celles dont l’état de santé justifie un changement de domicile (sur certificat médical d’un médecin).

Le délai de restitution du dépôt de garantie

Lorsqu’un locataire donne congé, le bailleur doit lui restituer son dépôt de garantie. Équivalent généralement à 1 mois de loyer hors charges, c’est une somme non négligeable, surtout quand on est en plein dans un déménagement. Pour mettre fin aux pratiques abusives et aux délais interminables, la loi Alur à Nantes encadre et prévoit un délai maximum pour la restitution du dépôt de garantie.

Lorsque aucune dégradation ou changement n’a été constatée par rapport à l’état des lieux d’entrée, le délai de restitution totale de la caution est de 1 mois maximum. En revanche, s’il y a des différences, l’état des lieux est alors dit non conforme et le délai de restitution est de 2 mois maximum.

Si le bailleur tente de jouer les prolongations et tarde à vous rendre le dépôt de garantie, il est préférable dans un premier temps de lui adresser un courrier en recommandé afin de lui réclamer ce qu’il doit. Si après cette tentative le bailleur vous ignore, le locataire peut soit saisir la Commission Départementale de Conciliation, soit intenter une procédure d’injonction.

Vers l’encadrement des loyers à Nantes ?

© Torres-Olivier - Shutterstock

Même si Nantes ne fait pas encore partie des villes de l’hexagone à expérimenter l’encadrement des loyers, la capitale des Ducs est située en zone tendue ce qui signifie que la fixation des loyers est soumise à certaines règles.

Par exemple, en cas de relocation d’un logement, un propriétaire n’a pas le droit de pratiquer un loyer plus élevé que lui appliqué au précédent locataire. Le bail doit d’ailleurs faire apparaitre la mention du dernier loyer payé, de sa date de versement et de la date de la dernière révision du loyer. Si aucune révision n’a été faite au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut alors augmenter le loyer.

Depuis quelques années déjà, on remarque une forte hausse démographique à Nantes mais aussi dans toute sa métropole. Cette augmentation de la population s’accompagne d’une belle envolée des prix de l’immobilier neuf mais aussi ancien. Pour de plus en plus de ménages, se loger à Nantes devient de plus en plus difficile. Si la situation persiste, il se pourrait bien que la ville se lance dans l’expérimentation de l’encadrement des loyers. Seul l’avenir nous le dira !

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