Résidence sénior à Nantes : tout savoir pour acheter ou investir
Charlotte Costa
SOMMAIRE
À l'horizon 2050, un tiers des français sera considéré comme un sénior. Alors que l’espérance de vie ne cesse de se rallonger, les capacités et l’autonomie des personnes âgées augmentent proportionnellement elles aussi. Désireux de vivre leurs vieux jours confortablement et tout en sécurité, les séniors font pour la plupart le choix de garder leur indépendance le plus longtemps possible.
Depuis quelques années, le marché immobilier neuf nantais est boosté par un nouveau type d’habitat participatif et inclusif : les résidences avec services pour séniors. Solution idéale pour garder sa pleine autonomie, tout en étant bien entouré, ces programmes fleurissent aux quatre coins de la ville.
Si un achat dans l’une de ces résidences à Nantes peut être une bonne option pour vieillir en toute sérénité, elles ont également le bon profil pour y réaliser un investissement locatif. Décryptage.
Qu’est-ce qu’une résidence dédiée aux séniors ?
Que ce soit à Nantes, ou bien dans les autres métropoles de l’hexagone, les résidences pour séniors ont la cote. Elles permettent non seulement de répondre aux besoins des personnes âgées, mais les aident aussi à préserver leur autonomie sans pour autant négliger la dimension sociale. Les résidences séniors sont particulièrement propices aux rencontres et aux moments de partage.
Ces programmes résidentiels orchestrés par des promoteurs immobiliers privés se situent le plus souvent en centre-ville. Au sein de quartiers calmes, tranquilles et pourvus de toutes les commodités : commerces, transports, établissements de santé et services de proximité. Les typologies de logements proposées dans ces résidences vont souvent du studio à l’appartement de 3 pièces, pour des superficies comprises entre 30 m² et 70 m².
À la différence des EHPAD, les résidences pour séniors n’ont pas vocation à accueillir des personnes nécessitant des soins médicaux réguliers. Il n’y a pas d’infirmières, d’aides-soignantes ou de médecins. Il y a toutefois un gérant dont la mission est de garantir le confort des résidents et de leur proposer des animations : jardinage, atelier culinaire, goûter festif, séance de sport.
Les résidences pour séniors ont une bonne réputation. Elles offrent un large panel de services inclus ou à la carte. En plus des espaces communs intérieurs et extérieurs, les résidents ont accès à un forfait de services de base, incluant le ménage ou encore l'entretien du linge. Des services plus spécifiques sont également proposés à la carte : coiffeur à domicile, coach sportif, esthéticienne, etc...
Pourquoi acheter ou investir dans une résidence pour séniors à Nantes ?
À seulement 1 heure de route du littoral et des plages de l’océan Atlantique, Nantes est une métropole destinée à accueillir davantage de séniors dans les décennies à venir. Agréable à vivre et animée en toute saison, celle que l’on surnomme la Cité des Ducs regorge de trésors. Selon une infographie sur le marché des résidences pour séniors, 60 % d’entre elles se situent dans le Grand Sud et sur l’Arc Atlantique.
Rampart contre l’isolement, les séniors ont des attentes bien précises de ces résidences. 62 % disent pouvoir décider de leur rythme de vie, 41 % vivre dans un environnement calme, 38 % se déplacer facilement, et 38 % accueillir et recevoir leurs proches.
À Nantes, les résidences pour séniors tapissent de plus en plus le paysage urbain. Intégrée à leur environnement et l’architecture du quartier, elles se fondent dans le décor. Facilement accessibles et conformes aux normes PMR, elles sont adaptées aux modes de vie des personnes âgées. D’ailleurs, les promoteurs immobiliers à Nantes mettent tout en œuvre afin de leur proposer un panel de prestations le plus complet possible.
Acheter dans une résidence sénior à Nantes
Si vivre seul, en EHPAD ou chez ses enfants ne sont pas des solutions envisageables pour vous, les résidences pour séniors permettent aux personnes âgées autonomes de profiter d’un logement privatif confortable et sécurisé. En fonction de vos besoins, vous bénéficierez de divers services et garderez le contrôle sur votre vie sociale.
Dans ces résidences, tout est fait pour assurer le bien-être des occupants. Au sein des logements, l’aménagement est pensé pour faciliter votre quotidien et éviter les risques d’accidents domestiques. Toutes les pièces de vie sont spacieuses, pratiques et fonctionnelles.
Adaptés aux évolutions des besoins des séniors, et à la possible perte progressive d’autonomie, ces appartements sont dotés de prestations spécialisées : poignées de maintien, bac de douche extra-plat, volets roulants électriques, vidéophone, ascenseur, plan vasque PMR, prises électriques contrastées et siège de douche.
En moyenne 10 à 20 % plus chers que des appartements classiques, les prix des biens proposés dans les résidences pour séniors varient selon la typologie. Pour vous donner une fourchette assez large, un studio peut coûter 80 000 €, et le tarif peut monter jusqu’à 350 000 pour un 3 pièces. Ce prix tient compte de tous les services annexes comme un restaurant collectif, une salle de sport ou encore un atelier créatif.
S’il s’agit d’un premier achat ou que vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis 2 ans, les appartements en résidence séniors sont éligibles au Prêt à Taux Zéro (PTZ). Il permet de financer jusqu’à 40 % votre achat.
Investir dans une résidence sénior à Nantes
Les résidences séniors sont très recherchées par les retraités, candidats à la location. En perspective d’un cadre de vie épanoui et d’un quotidien facilité, la demande pour ces types de logements explose ! Une aubaine pour les investisseurs immobiliers en quête d’un placement sûr et qui garantit en règle générale une rentabilité nette autour des 4 %.
En plus de se constituer un patrimoine immobilier solide, investir dans une résidence sénior offre de multiples avantages fiscaux : défiscalisation, récupération de la TVA, amortissement du mobilier.
Le statut LMNP et le Censi-Bouvard
La première option pour investir dans une résidence sénior à Nantes est de passer par le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel et de le cumuler à la loi Censi-Bouvard. L’intérêt de ces dispositifs est de pouvoir percevoir des revenus locatifs faiblement imposés, de défiscaliser à hauteur de 11 % du prix du bien et de récupérer l’intégralité de la TVA, soit 20 %.
Pour louer sous le statut LMNP à Nantes, le foyer fiscal de l’investisseur doit déclarer des revenus locatifs annuels inférieurs à 23 000 €, ou percevoir un salaire annuel supérieur aux recettes locatives collectées. Dans le cas contraire, c’est le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) qui s’appliquera.
Selon ce qui est le plus avantageux, l’investisseur aura le choix entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC et le régime réel. Si les charges ne dépassent pas 50 % de vos revenus locatifs, il vaut mieux opter pour le régime réel.
L’avantage de cumuler le LMNP avec le Censi-Bouvard est donc de pouvoir défiscaliser jusqu’à 33 000 €, dans la limite d’un montant de 300 000 €. Toutefois, il est possible d’en profiter uniquement dans le cadre d’un investissement dans une résidence de services, comme les résidences séniors. L’investisseur doit également s’engager 9 ans au minimum, et détenir le bien pendant 20 ans s’il souhaite récupérer la TVA.
Les logements en Censi-Bouvard sont loués par des baux commerciaux et sont gérés par un exploitant, souvent une filiale du promoteur. Le dispositif est d’autant plus attractif et rassurant car il garantit le versement des loyers, même en cas de vacance locative (dans la limite de 12 mois). C’est également l’exploitant qui assure toute la gestion relative à location du bien.
La loi Pinel
Réservée à l’immobilier neuf, la loi Pinel est le dispositif d’investissement locatif le plus connu et répandu. Il permet à quiconque étant fiscalement domicilié en France de réduire ses impôts jusqu’à 21 % du montant de l’investissement, soit 63 000 €. Si l’une des principales conditions du Pinel est de louer en non-meublé, il est possible de l’adapter aux résidences séniors. Il suffit que le promoteur vende le bien vide.
La réduction d’impôt Pinel dépend du prix du bien et de la durée de mise en location souhaitée. Si en Censi-Bouvard, l’engagement minimum doit obligatoirement être de 9 ans, en loi Pinel il y a davantage de choix : 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. En cas d’engagement initial de 6 ou 9 ans, il est possible de prolonger la location et la défiscalisation pour 3 ou 6 ans supplémentaires.
Comme tous les programmes immobiliers résidentiels, les résidences séniors doivent à minima être conformes à la RT2012 et au label BBC. Par ailleurs, la loi Pinel tient compte grâce au zonage de la tension du marché locatif. Selon la zone où se situe le bien, il sera impératif de respecter un plafond de loyer et un plafond de ressources pour le choix des locataires. Pour ce qui est de la ville de Nantes, elle se trouve en zone B1, et le loyer maximal Pinel est de 10,55 €/m².
Calculer la valeur locative de son investissement PinelLa location dans une résidence sénior à Nantes
Victimes de leur succès, les résidences séniors font l’unanimité auprès des retraités. Malgré des loyers plus onéreux que pour une location d'un appartement classique, certains préfèrent payer un peu plus cher et avoir accès à toute l’offre de services proposés. Encore une fois, selon le marché immobilier, l’emplacement, les prestations et la superficie du logement, les loyers varient et sont en moyenne de :
- 600 à 1 200 €/mois pour un studio
- 800 à 1 500 €/mois pour deux pièces
- 1 800 à 2 400 €/mois pour un 3 pièces
Ce tarif all-inclusive comprend le loyer, l’électricité, l’eau, l’abonnement internet, ainsi que les services et activités comprises dans un forfait de base. Pour alléger la note finale, les séniors peuvent selon leur situation personnelle et financière obtenir des aides au logement accordées par le Conseil Général ou bien la Caisse d’Allocations Familiales.
