Le CNR Logement confirme la mensualisation du taux d’usure jusqu’à la fin de l’année 2023

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le 08 juin 2023

[ mis à jour le 08 juin 2023 ]

SOMMAIRE

Le Conseil National de la Refondation (CNR) volet Logement est le fruit de 6 mois de travail et de réflexion de dizaines d’entreprises, associations et fédérations professionnelles. 200 acteurs du secteur du logement ont mis en commun leur matière grise afin d’arriver à la formulation de 200 propositions visant à freiner la crise de l’immobilier et à faciliter le parcours d’accès à la propriété et à la location.

Lundi 5 juin 2023 était un jour à marquer d’une pierre blanche. Il s’agissait de la restitution des travaux du CNR Logement par la Première ministre Elisabeth Borne, le ministre chargé de la Ville et du Logement Olivier Klein et le Haut-Commissaire au Plan et Secrétaire général du CNR François Bayrou. Parmi la série de mesures annoncées par le gouvernement, la question du taux d’usure était attendue de pied ferme.

Alors que les taux de crédit immobilier s’envolent depuis plusieurs mois, l’exécutif avait déjà tenté d’enrayer leur ascension en revoyant la mise à jour du taux d’usure, le taux maximum auquel les banques peuvent prêter, de façon mensuelle pour une durée de 6 mois, de février à juillet 2023. Proposition issue et validée dans le cadre du CNR Logement, la mensualisation du taux d’usure sera finalement effective jusqu’à fin 2023.

Le taux d’usure sera calculé tous les mois jusqu’à la fin de l’année 2023

Depuis le milieu d’année 2022, le secteur du crédit immobilier est mis à mal par la hausse fulgurante des taux d’emprunt. Ne se voyant plus solvables auprès des banques, de nombreux ménages ont dû remettre à plus tard, et même encore aujourd’hui leur projet d’achat dans l’immobilier. La faute à qui ? Au taux d’usure. Sa méthode de calcul trimestrielle qui fonctionnait jusqu’alors n’arrivait pas à suivre la hausse des taux.

Pour rappel, le taux d’usure est le taux maximal auquel les banques ont le droit de prêter de l’argent. Fixé par la Banque de France, ce taux englobe le taux d’intérêt nominal mais également les frais de dossier, les coûts d’assurance emprunteur et de garanties obligatoires, et les frais liés à l’intervention d’un intermédiaire dans l’octroi du crédit comme un courtier par exemple.

Pour qu’un crédit immobilier soit accepté et qu’une offre de prêt soit éditée, le TAEG doit être inférieur au taux d’usure. Dans le cas contraire, on dit que le prêt est usuraire, et il est interdit pour un organisme bancaire d’accorder un crédit à un taux usuraire. En effet, le taux d’usure a pour but de protéger les emprunteurs des prêteurs qui appliqueraient des taux trop élevés et qui se retrouveraient dans l’incapacité de rembourser leur crédit.

 Mensualisation taux d’usure - Un couple serein qui va pouvoir acheter dans l’immobilier grâce à la mensualisation du taux d’usure
©Ground Picture — Shutterstock

Si on en revient à la conjoncture actuelle, les taux de crédit immobilier continuent d’augmenter plus rapidement que le taux d’usure. Afin de permettre aux ménages souhaitant accéder à la propriété d’y parvenir, la Banque de France a opté pour une mise à jour mensuelle du taux d’usure, de février à juillet 2023. La mesure devait donc se stopper cet été mais c’était sans compter sur les conclusions du CNR Logement.

Rendue lundi 5 juin 2023, la conclusion des travaux du Conseil National de la Refondation volet Logement étaient attendus par de nombreux acteurs de l’immobilier. Afin de soutenir le marché de la location mais aussi de l’accession, le gouvernement a retenu toute une série de mesures, dont le prolongement de la mise à jour mensuelle du taux d’usure jusqu’à la fin de l’année 2023.

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Évolution du taux d’usure depuis la mensualisation

Pour donner un peu de répit aux ménages qui souhaitent concrétiser leur projet d’achat dans l’immobilier, le taux d’usure est depuis février 2023 mis à jour tous les mois par la Banque de France. Voici un tableau qui récapitule l’évolution du taux d’usure selon de type de crédit à partir de la mensualisation du mode de calcul.

Type de prêt Taux d'usure
Février 2023 Mars 2023 Avril 2023 Mai 2023 Juin 2023
Prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans 3,53 % 3,67 % 3,72 % 3,91 % 3,99 %
Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans 3,71 % 3,87 % 4,09 % 4,33 % 4,45 %
Prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus 3,79 % 4 % 4,24 % 4,52 % 4,68 %
Prêts à taux variable 3,63 % 3,79 % 4,03 % 4,31 % 4,47 %
Prêts relais 3,93% 4,11 % 4,31 % 4,52 % 4,67 %

Vers un assouplissement des conditions des règles d’accès au crédit ?

Rehaussé en 2022, le taux d’endettement des ménages souhaitant souscrire à un crédit immobilier s’élève à 35 %. Avec les taux d’intérêt qui augmentent, les foyers aux revenus modestes et les petits investisseurs sont les plus pénalisés par ces conditions d’emprunt. Afin de fluidifier l’accès au crédit, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) planche selon le quotidien Le Parisien, sur l’assouplissement du taux d’endettement à 35 %.

On sera vite fixé, le HCSF doit se réunir le 13 juin prochain sur les solutions envisageables pour redonner aux français le pouvoir d’accéder à la propriété. Parmi les éléments qui devraient être évoqués : l’allongement de la durée maximum des prêts immobiliers au-delà de 25 ans, le rehaussement du taux d’endettement ou bien encore une nouvelle méthode de calcul pour relancer l’investissement locatif.

 Mensualisation taux d’usure - Un immeuble de logements collectifs récent
©Grand Warszawski - Shutterstock

Depuis 2022, c’est la méthode de calcul classique “en toutes charges” qui s’applique. Cela signifie que tout crédit - résidence principale et investissement locatif – se range dans la colonne des charges, sans possibilité de déduire les revenus issus d’une location. Or, avant 2022, les organismes bancaires utilisaient une méthode de calcul dite “différentielle” qui permettait de soustraire les revenus locatifs des dépenses.

Si cette méthode revenait à l’ordre du jour, cela permettrait à des investisseurs percevant des revenus entre 3 000 € et 5 000 € par mois de contracter un crédit et de réaliser un investissement immobilier locatif. D’autres experts de la fiscalité souhaitent également analyser de plus près le montant du reste à vivre du taux d’endettement, surtout pour les emprunteurs aux revenus très élevés.

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