Comment faire baisser le TAEG ? Les solutions pour financer son projet immobilier en 2023
Charlotte Costa
SOMMAIRE
L’autorité qui dicte les règles en matière de crédit immobilier c’est la Banque de France. Tous les trimestres, ou plutôt, tous les mois en ce moment, elle met à jour le taux d’usure. Il est impossible pour les organismes bancaires de prêter au-delà du seuil fixé, le taux d’usure bloquant aujourd’hui de nombreux ménages acquéreurs dans leur parcours d’accès à la propriété.
Heureusement, il existe des solutions pour faire baisser le TAEG de son emprunt et faciliter l’accord d’un financement de projet en immobilier neuf ou ancien. Dans cet article, nous allons vous expliquer ce qu’est le taux d’usure, le TAEG, pourquoi sont-ils si importants et quelles sont les options pour qui s’offrent à vous pour obtenir un TAEG plus favorable.
Le TAEG, c’est quoi ?
Le taux annuel effectif global (TAEG), appelé jusqu'en 2016 taux effectif global (TEG), est le taux qui prend en compte la totalité des frais occasionnés par le prêt, à savoir :
- Intérêts bancaire ;
- Frais de dossier (payés à la banque) ;
- Frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt (courtier...) ;
- Coût de l’assurance emprunteur ;
- Frais de garanties (hypothèques ou cautionnement) ;
- Frais d’évaluation du bien immobilier (payés à un agent immobilier) ;
- Tous les autres frais qui vous sont imposés pour l’obtention du crédit (frais de tenue de compte, en cas d’obligation d’ouverture de compte dans la banque qui octroie le prêt)
Service Public - Qu'est-ce que le taux annuel effectif global (TAEG) ?
Le TAEG s’exprime en pourcentage annuel du montant du prêt. Plus il est élevé, plus le coût du crédit sera élevé.
Les banques et établissements de crédit doivent obligatoirement afficher le TAEG sur toutes les offres de crédit, publicités et contrats de prêt, sans quoi tout ou partie des intérêts dus par l’emprunteur peuvent être annulés par un juge.
Le TAEG d’un prêt est déterminé selon le taux d’intérêt, les frais bancaires et les primes de l’assurance emprunteur. Le résultat de ces trois facteurs doit être inférieur au taux d’usure en vigueur du moment. Si le taux global proposé par la banque dépasse le seuil d'usure, l'établissement financier est légalement contraint de refuser le prêt.
Le taux d’usure : de quoi parle-t-on ?
Le taux d’usure représente le seuil maximal légal du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) auquel un établissement bancaire peut accorder un emprunt. D’ordinaire calculé et publié trimestriellement, il vise à protéger les emprunteurs de pratiques commerciales trop abusives.
Il convient également de souligner qu’il n’existe pas un seul taux d’usure. Il y en a un pour tous les différents types de prêts selon le montant de l’opération à financer : crédit immobilier à taux fixe, à taux variable, prêt relai, crédit à la consommation. La Banque de France adapte les taux selon les conditions du marché.
Ayez recours aux services d’un courtier en prêt immobilier
En ce moment et en partie à cause de l’inflation galopante, l’accès au crédit immobilier c’est un peu le parcours du combattant. Mais ce n’est pas pour autant qu’il faut s’avouer vaincu. Il existe des solutions permettant de contourner et de faire baisser le taux d’usure. Parmi celles-ci : faire appel à un courtier en prêt immobilier.
Un courtier en prêt immobilier est un professionnel dont le job consiste à rechercher, négocier et trouver la meilleure offre de prêt. Agissant comme intermédiaire entre vous et les banques, il utilise son expertise et son réseau pour trouver le prêt le plus avantageux en fonction de votre profil et de vos besoins.
Il peut aider ses clients sur de nombreux volets, tels que :
- La négociation avec les banques : Grâce à ses relations étroites avec les banques et les autres établissements de crédit, un courtier peut négocier des taux plus bas que vous ne pourriez obtenir par vous-même.
- La connaissance du marché : Un courtier connaît les tendances du marché et les critères des différents prêteurs, ce qui lui permet de vous orienter vers l'offre la plus adaptée à votre situation.
- L’optimisation du dossier de prêt : Votre courtier travaillera à rendre votre dossier de prêt le plus attractif possible pour les prêteurs, améliorant ainsi vos chances d'obtenir une réponse favorable.
- Le gain de temps et d'énergie : La recherche et la négociation d'un prêt immobilier peuvent être un processus long et fastidieux. En faisant appel à un courtier, vous bénéficiez de son expertise et de ses ressources, ce qui vous permet de vous concentrer sur d'autres aspects de votre projet immobilier.
Faites jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur
Autre levier que vous pouvez actionner pour faire baisser le TAEG : externaliser votre assurance emprunteur et faire jouer la concurrence entre les diverses compagnies qui se battent sur ce marché. Pour rappel, l’assurance de prêt immobilier est obligatoire et sert à protéger les emprunteurs en cas de problème (décès, accident, perte d’emploi, etc.).
En effet, la mise en application successive des lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et Lemoine (2022) est venu rebattre les cartes du marché de l’assurance emprunteur. Un article complet sur le sujet est accessible en cliquant juste là. Pour ceux qui préfèrent rester ici, on vous fait le topo.
En bref, pour les nouveaux comme pour les anciens prêts, les acquéreurs ont le droit de faire leur marché et de trouver l’offre d’assurance de prêt immobilier la moins chère, sans être orienté vers un contrat groupé de la banque. Mieux encore, ils ont aussi le droit de résilier leur assurance emprunteur à tout moment et sans engagement de durée (pour des garanties à minima équivalentes).
Faire jouer la concurrence entre toutes les compagnies d’assurance peut ainsi vous permettre de faire baisser le TAEG de votre emprunt. Pour trouver l’offre la plus intéressante, vous pouvez faire des devis auprès de divers établissements assureurs ou bien utiliser un comparateur en ligne. Il en existe plusieurs.
Injectez plus d’apport personnel
Plus difficile à mettre en place mais particulièrement efficace : augmenter le montant de votre apport personnel. Ce n’est pas à la portée de toutes les bourses, on le concède, mais cela permet de nettement réduire le capital à emprunter, le taux d’intérêt et donc le taux annuel effectif global.
Si la part d’apport personnel généralement demandée par les banques doit être équivalente à environ 10 % de l’opération, augmenter l’apport à 20 % ou 30 % peut clairement faire pencher la balance en votre faveur car la somme que vous demandez à être prêtée est moindre.
Les fonds pouvant servir d’apport personnel peuvent provenir :
- D’économies personnelles : Cela peut inclure vos économies, des placements, ou même un héritage. Examiner ces sources peut vous aider à augmenter votre apport personnel.
- D’aides et subventions : Certains organismes locaux offrent des aides pour les primo-accédants ou pour l'achat de biens écologiques. Recherchez ces opportunités dans votre région.
- De la vente d'un bien : Si vous possédez déjà un bien immobilier, la vente de celui-ci peut constituer un apport significatif pour votre nouveau projet.
- De legs familiaux : Un prêt ou un don de la part d'un membre de la famille peut également contribuer à augmenter votre apport personnel.
Empruntez sur une durée moins longue
Pour cette solution, il faut également pouvoir se le permettre. Contracter un prêt sur une durée moins longue permet d’automatiquement faire baisser le taux d’intérêt mais le revers de la médaille est que vous devez rembourser des mensualités plus élevées. Sauf dans le cas d’un prêt modulable, où le montant des mensualités peut varier.
Quoi qu'il en soit, il faut que votre reste à vivre ne dépasse pas le taux d’endettement maximal qui est fixé à 35 % (assurance emprunteur incluse). Pour savoir quelle est la meilleure option selon votre cas, nous vous conseillons de contacter un courtier en prêt immobilier.
Investissez via une SCI
Investir dans l'immobilier via une Société Civile Immobilière (SCI) est une méthode assez méconnue mais potentiellement avantageuse pour financer un projet immobilier. Cela peut offrir une flexibilité supplémentaire et des avantages fiscaux qui ne sont pas disponibles lorsque vous empruntez en tant que particulier.
Une SCI est une société créée spécifiquement pour détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs personnes, qu'il s'agisse de membres de la famille ou d'investisseurs. Elle permet notamment pour un investissement locatif de ne pas être tributaire du TAEG. Il ne s’agit pas ici d’un emprunt pour un particulier mais pour une entreprise.
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