La loi Denormandie à Nantes

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière à Nantes qui intervient dans le cadre d’un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé.

Le dispositif qui devait prendre fin le 31 décembre 2021 a finalement été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022.

La liste des villes éligibles au dispositif Denormandie est disponible sur legifrance.gouv. En Loire Atlantique, il concerne les communes de Saint-Nazaire et Chateaubriant.

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

Le ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie propose la loi Denormandie en octobre 2018 pour redynamiser les centres-villes des villes moyennes en France.

Entrée en vigueur le 1^er janvier 2019, la loi Denormandie complète le dispositif Pinel ancien. Elle soutient la rénovation des logements vétustes dans certaines villes moyennes en France, au moyen d’un programme de défiscalisation incitatif. La loi encourage une meilleure réponse au déficit de logements et la rénovation du parc immobilier des villes moyennes françaises.

Non éligible, la ville de Nantes ne permet pas de bénéficier du dispositif de défiscalisation loi Denormandie. En Loire-Atlantique, seules les communes de Saint-Nazaire et Chateaubriand sont éligibles.

Quelles sont les conditions de la loi Denormandie à Nantes?

Quels logements sont éligibles ?

Le logement doit être situé dans une ville dont la nécessité de réhabilitation de l’habitat doit être particulièrement prononcée. Ces communes sont listées dans l’annexe de l’arrêté du 26 mars 2019 du Code général des impôts.

Il peut également se trouver dans une ville qui a contracté une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT). Le logement peut encore se situer en zone labellisée Cœur de ville.

Le logement doit avoir bénéficié de travaux d’amélioration pour un montant d’au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière (prix d’achat, montant des travaux et frais de notaire inclus), dans la limite de 300 000 €.

Le décret du 26 mars 2019 définit la nature des travaux éligibles ainsi que le niveau de performance énergétique exigé. L’arrêté précise aussi les actions d’amélioration de la performance énergétique concernée et le seuil de consommation exigé après travaux.

Les travaux doivent être effectués par un professionnel certifié RGE, Reconnu Garant pour l’Environnement. Ils doivent inclure l’amélioration de la performance énergétique d’au moins 20 % (30 % pour les logements individuels).

• Ils doivent aussi comprendre au moins 2 types de travaux parmi la liste suivante :
• changement de chaudière ;
• isolation des fenêtres, des combles et des murs ;
• changement de production d’eau chaude ;
• édification de nouvelles surfaces habitables (garage, balcon, terrasse... ).

Le logement doit être mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans pour un loyer respectant le plafond en vigueur dans la zone concernée.

Quelles sont les critères liés au locataire ?

2 conditions élémentaires sont imposées au locataire pour pouvoir louer un logement défiscalisé avec la loi Denormandie :

• Ne pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire ;
• Ne pas dépasser le plafond de revenus fixé par la loi.

Plafonds de ressources imposés pour les locataires :

Comment calculer un loyer Denormandie ?

Pour calculer le montant maximum d’un loyer tributaire du dispositif Denormandie, la formule de calcul dépend de 3 éléments :

• Le plafond de loyer qui est défini en fonction de la zone du logement : A, A bis, B1, B2 ou C.
• La surface utile qui est la surface habitable d’un logement + 50 % des surfaces annexes dans la limite de 8 m² (balcon, terrasse, loggia, cave...).
• Le coefficient plafonné à 1,2.

La formule de calcul d’un loyer Denormandie est :Plafond de loyer x Surface Utile x Coefficient (0,7 + 19/Surface Utile).

Quels sont les plafonds de loyers Denormandie 2022 ?

Edmond a investi dans un logement avec la loi Denormandie. Situé à Pougny, le bien se trouve en zone B1, il devra donc le louer au prix de 10,55 € le m².

Quels avantages à investir en loi Denormandie ?

Une liste conséquente d’avantages s’offre aux propriétaires investisseurs en loi Denormandie :

• Une réduction d’impôts: vous pouvez défiscaliser jusqu’à 21 % du prix du logement pour une durée de mise en location de 12 ans. La réduction passe à 12 % pour une location de 6 ans et de 18 % pour 9 ans.
• Un investissement sans apport : un dossier qui affiche une rentabilité locative satisfaisante pour la banque peut vous permettre de devenir propriétaire sans apport personnel. Les loyers pouvant suffire à rembourser le prêt.
• La possibilité de louer le bien à ses enfants ou parents : le propriétaire peut louer le logement à ses proches à la condition que ces derniers ne fassent pas partie de son foyer fiscal.
• Un revenu complément de retraite : avec l’investissement locatif, le propriétaire peut toucher des revenus supplémentaires pour préparer sa retraite.
• La constitution d’un patrimoine immobilier : après la période de mise en location obligatoire, le propriétaire pourra profiter du logement comme bon lui semble : l’habiter, le vendre ou continuer de le proposer à la location en fixant librement le loyer.

Quelles charges sont déductibles des impôts en loi Denormandie ?

La loi Denormandie permet de déduire un certain nombre de charges de ses impôts sur le revenu :

• frais de gestion locative ;
• taxe foncière ;
• primes d’assurance ;
• frais d’entretien ;
• primes d’assurance ;
• intérêts du prêt.

Est-il est possible de cumuler un investissement en loi Denormandie avec d’autres dispositifs ?

Il est possible de générer un déficit foncier avec le dispositif Denormandie et ainsi abaisser le montant de votre revenu imposable. Les 25 % des travaux ne peuvent être inclus dans le déficit. L’excédent seul est imputable. En revanche, vous pouvez bénéficier pour vos travaux du taux réduit de TVA à 10% s'il s'agit de travaux :

• de transformation ;
• d'amélioration ;
• d'aménagement ;
• d'entretien.

Si vous prévoyez des travaux de rénovation énergétique (isolation thermique des murs, des combles etc.), le taux passe alors à 5,5%.