Immobilier neuf à Nantes : les solutions concrètes pour relancer le marché

Sophie Castella

le 21 avril 2021

[ mis à jour le 08 novembre 2022 ]

À Nantes et dans le reste de l’Hexagone, le marché de l’immobilier neuf peine à se remettre des impacts de la crise sanitaire. Et pour cause, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), ce sont 40 000 ventes en moins qui ont été comptabilisées en 2020 par rapport à l’année précédente.

L’arrêt quasi-total des chantiers suite au premier confinement a en effet créé un nombre considérable de retards, notamment dans la métropole nantaise. Alors qu’un troisième confinement a finalement été annoncé par Emmanuel Macron le 31 mars, l’immobilier neuf semble se relever difficilement de ce passage à vide. Quelles sont les perspectives envisagées par le Gouvernement pour remettre sur pied le marché de l’marché de immobilier neuf à Nantes ? Le marché immobilier nantais est-il toujours aussi attrayant en 2021 ?

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Immobilier neuf : le grand oublié de 2020

”La crise est là !” titre la FPI. En effet, dans son dernier rapport du 4 mars 2021, la Fédération se montrait plutôt alarmiste sur l’avenir de l’immobilier neuf. Avec près de 40 000 logements vendus en moins qu’en 2019, les ventes n’ont pas décollé, mais ces chiffres ne semblent pas être uniquement dus aux effets de la crise sanitaire. Si l’observatoire a noté une augmentation des ventes en bloc aux investisseurs institutionnels et aux organismes HLM, les ventes aux particuliers ont, quant à elles, baissé d’un tiers. Mais quelles sont les raisons de ce constat ?

Il semble que la baisse de la construction était déjà préoccupante bien avant l’épidémie. En effet, toujours selon la FPI, seulement 380 000 logements ont été autorisés à la construction en 2020. À titre de comparaison, 500 000 logements neufs étaient construits par an en 2017. L'habitat collectif serait d’ailleurs le plus touché, autant dans le logement social que privé.

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Pour la présidente de FPI France, Alexandra François-Cuxac, l’heure est à la mobilisation générale pour les professionnels de l’immobilier neuf. L’ambition est de rapidement relancer la délivrance des permis de construire et d’éviter l’escalade de nouvelles règlementations. À ce propos, on sait que l’annonce du report de la RE2020, permet déjà aux acteurs de la promotion immobilière neuve de s’adapter en douceur aux nouvelles normes.

« Il faut redonner toute sa légitimité à la construction, dans un pays où trop de décideurs pensent que le logement le plus vert, c’est celui qu’on ne construit pas. Pour répondre aux besoins de logement et faire la ville durable et post-Covid, le neuf est la solution, pas le problème. » Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI France

Une baisse des ventes mais des clients toujours au rendez-vous

L’immobilier neuf ne plaît pas à tout le monde. Et si ce marché permet de construire un habitat inscrit dans des démarches de haute qualité environnementale, beaucoup de collectivités ont récemment freiné le pas sur certains projets urbains. On sait par exemple qu’à Bordeaux, l’actuel maire, Pierre Hurmic a demandé la cessation d’un programme immobilier dans un quartier d’affaires en pleine requalification, le fameux quartier Euratlantique.

Toujours selon la FPI, le marché du neuf souffre essentiellement des décisions des pouvoirs publics, qui “l’empêchent de produire et non parce qu'il manque de clients”. Le déséquilibre entre l’offre et la demande auquel est censé répondre l’immobilier neuf est donc bien présent.

Et à Nantes ?

Plus que jamais concernée par la demande de logement, la ville de Nantes s’est engagée depuis plusieurs années dans une politique d’urbanisme durable. L’île Beaulieu en est d’ailleurs devenue un lieu d’expérimentations grâce aux nombreux projets urbains impulsés par la métropole et la SAMOA (Société d'aménagement de la métropole Ouest).

Si la construction a pris du retard, celle-ci n’a pourtant pas cessé dans la ville ni dans sa périphérie. Près d’une cinquantaine de programmes neufs y seront édifiés d’ici 2024, dans la totalité des quartiers nantais, y compris les quartiers historiques comme le centre-ville, Saint-Donatien, les Hauts Pavés Saint-Félix ou encore Zola.

Quelles mesures de relance pour l’immobilier neuf à Nantes en 2021 ?

La relance du marché immobilier neuf préoccupe le gouvernement depuis déjà quelques semaines. Déjà amorcée grâce à une reprise progressive de l’activité et à la délivrance de certains permis de construire, la relance s’accompagne aussi de la prolongation de certains de ces dispositifs. Cette prorogation est une vraie bonne nouvelle pour les professionnels de l’immobilier neuf mais aussi pour les particuliers qui souhaiteraient acheter en résidence principale ou investir.

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La loi Pinel et le PTZ prolongés en 2021

Emmanuelle Wargon, ministre du Logement, a annoncé dès le 10 novembre 2020 la prolongation du dispositif Pinel jusqu’en 2022. Pacte de soutien pour la construction neuve, la loi Pinel a cependant subi quelques réajustements notamment à travers ses plafonds de loyers et de ressources.

Même reconduction pour le PTZ (prêt à taux zéro), qui se voit lui aussi prorogé “d’un an à l’identique” sans modification de ses plafonds pour 2021. On sait d’ailleurs que la loi finances n°2020-1721 du 29 décembre 2020 pour 2021 (article 164) prévoit une modification des conditions de ressources pour 2022.

La volonté du Gouvernement est ainsi clairement affichée : soutenir la construction et encourager les municipalités à fluidifier les accords autour de celle-ci pour les prochains mois.

La RE2020 reportée au 1^er janvier 2022

Alors que les orientations de la nouvelle Règlementation Environnementale “RE2020” ont pris un tournant décisif en début d’année, suite aux annonces de Barbara Pompili et Emmanuelle Wargon, la RE2020 s’est finalement vue reportée au 1^er janvier 2022.

Décidée en faveur de la lutte contre le changement climatique, la RE2020 ambitionne la neutralité carbone à l’horizon 2050, un véritable défi pour les acteurs de la construction neuve, qui devront éliminer le gaz de tous les bâtiments neufs.

Ce délai supplémentaire a pour objectif de faciliter et d’adoucir cette transition pour les professionnels de la construction et de la promotion immobilière, d’adapter les programmes neufs en préparation aux nouvelles normes. À terme, la mise en place de la RE2020 devra également simplifier les formalités administratives lors du dépôt du permis de construire.

Le marché de l’immobilier neuf à Nantes reste hermétique à la crise

Où acheter en 2021 ? Si la crise a grandement fragilisé le marché immobilier dans les grandes agglomérations, certaines ont su résister à la tempête. Attractivité économique, qualité de vie, baisse du taux de chômage, Nantes fait encore partie des bonnes élèves, un constat confirmé par le magazine Mieux Vivre Votre Argent.

L’augmentation des prix n’a pas épargné Nantes, les prix de ses appartements se sont accrus de 12,6 % en moyenne. La Cité des Ducs reste toujours très recherchée pour ses multiples atouts, notamment pour son bassin d’emplois : son taux de chômage reste parmi les plus bas de France (6,7 % en 2020). En constante effervescence, la ville a su faire sa place parmi les grandes métropoles, toujours avec l’ambition de devenir une ville européenne.

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Nantes, citoyenne et hétéroclite

Portée par une politique citoyenne, la ville prône un dialogue collaboratif et citoyen, fondé sur la co-construction des politiques publiques, un moyen d’intégrer pleinement les Nantais à la construction et à la personnification de leur ville. Forte de sa diversité, les identités de Nantes sont plurielles : de l’esprit village à l’écoquartier, en passant par les rues aux demeures cossues, la ville a su harmonieusement conserver son identité “historique” tout en se modernisant. Cet atout fait de Nantes une ville où toutes les clientèles pourront se retrouver, y compris sur son marché immobilier.

Le bassin d’emploi nantais n’est pas non plus une légende. La ville a en effet su construire un tissu économique fort et placer l’emploi au centre de ses préoccupations politiques. Liée à la Loire et à l’océan Atlantique, l’économie de Nantes tient aux secteurs de l’agroalimentaire, dans lesquels elle apparaît au 1^er rang national et de l’aéronautique avec son aéroport (2^ème aéroport national). Les secteurs de la recherche et des biotechnologies figurent aussi parmi ses premiers pôles de compétitivité.

Résidence principale ou investissement Pinel, quel type d'achat privilégier en 2021 ?

Quel type d’achat privilégier à Nantes en 2021 ? Si les acheteurs se sont montrés plutôt frileux ces derniers mois, son marché immobilier est toujours sous tension. Nantes Métropole a bien conscience de cet état de fait et s’est déjà engagée pour permettre aux primo-accédants de devenir propriétaires plus aisément, notamment avec le prêt 1^ère clé Nantes Métropole.

Ainsi, s’il n’existe pas une réponse unique au type d’achat à privilégier, le potentiel économique et la qualité de vie font de Nantes une ville où il fait bon investir en 2021.

Acheter dans l’immobilier neuf à Nantes pour sa résidence principale

Acheter un appartement neuf à Nantes pour sa résidence principale est un choix qu’ont fait de nombreux Nantais. Encouragés par certaines aides au financement, les primo-accédants ont toujours la possibilité, en 2021, de pouvoir acheter, mais aussi de pouvoir emprunter à un taux intéressant.

Avec des frais de notaire compris entre 2 et 3 %, l’achat dans le neuf pour une résidence principale représente aussi un gain d’argent par rapport à un achat dans l’ancien, où ces frais s’élèvent à 8 %.

Outre les dispositifs d’aides à l’achat et la réduction des frais notariés, acheter dans le neuf, c’est aussi bénéficier des avantages suivants :

• Un bien personnalisable, notamment avec l’achat en VEFA ;
• Un logement conçu selon les dernières normes énergétiques ;
• Des prestations de qualité, pour un confort de vie sans pareil ;
• Une exonération temporaire de la taxe foncière ;
• Un logement plus facile à revendre (diagnostics moins coûteux et moins nombreux) ;
• Des typologies diverses (studio, appartements 2 à 5 pièces, maisons individuelles...) ;
• …etc.

Quels sont les taux de crédit actuels à Nantes ?

• Pour un emprunt sur 15 ans, le taux moyen est de 0,87 %
• Pour un emprunt sur 20 ans, le taux moyen est de 1,03 %
• Pour un emprunt sur 25 ans, le taux moyen est de 1,30 %

Investir en loi Pinel dans un appartement neuf à Nantes : quelle rentabilité en 2021 ?

Le dispositif Pinel n’a pas perdu en popularité chez les Français. En effet, on sait qu’un bien acheté sur quatre est acquis dans l’optique d’être mis en location. Considéré comme l’un des placements préférés des Français, Nantes est l’une des villes où le Pinel a encore de beaux jours devant lui.

Selon une étude récente, on sait que même en temps de crise sanitaire, 87 % des Français souhaitent investir dans la pierre. La mise en location d'un appartement neuf apporte de nombreux avantages : revenu supplémentaire, défiscalisation, constitution d’un patrimoine immobilier...

Ville étudiante, Nantes enregistre un faible risque de vacance locative, les appartements s’y louent en moins de 15 jours en moyenne et plus particulièrement les petites surfaces (studio et deux pièces), dans le centre-ville ou dans les quartiers limitrophes.

Pour un investissement d’au moins 200 000 €, la rentabilité locative d’un appartement à Nantes en 2021 en quelques chiffres :

Pour un investissement de 200 000 € :

• Loyer moyen au m² de 13,10 €
• 8 466 € de loyers perçus sur 1 an
• 4,2 % de rentabilité brute
• 2 071 € de taxe foncière

Pour un appartement neuf de 2 pièces d’une surface de 45 m² affiché au prix de 235 000 € loué en Pinel :

• Le loyer devra être égal ou inférieur à 10,51 € du m²
• 6 369 € de loyers perçus sur 1 an
• 2,7 % de rentabilité brute
• 5675,4 € de taxe foncière

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