Toutes les étapes de la gestion locative à Nantes pour votre appartement neuf
Amélie Caralp
le 25 avril 2022
[ mis à jour le 27 juin 2022 ]
SOMMAIRE
- Étape 1 – Estimation de la valeur locative 2022 de votre bien à Nantes
- Quel est le montant du loyer pour un appartement à Nantes?
- Montant du loyer en location Pinel à Nantes
- Étape 2 - La recherche du locataire
- Étape 3 - Rédaction des documents de location et état des lieux
- Le contrat de location
- L’état des lieux
- Étape 4 – Suivi comptable, technique et administratif
Vous venez d’acquérir un logement neuf à Nantes et souhaitez désormais le mettre en location mais vous ne savez pas par où commencer ? Définition du montant du loyer, recherche du locataire, documents administratifs, suivi de la location... Toutes ces tâches demandent un bon niveau d’expertise, tant sur le marché immobilier local, que sur les lois et textes en vigueur concernant la location. Elles peuvent également s’avérer particulièrement chronophages et sources de stress pour les propriétaires bailleurs. Si votre but est de simplement profiter des revenus locatifs générés par votre logement sans avoir à gérer tous les autres aspects, la meilleure option est de confier votre bien à une agence de gestion locative à Nantes. Zoom sur les différentes étapes de gestion de votre logement.
Étape 1 – Estimation de la valeur locative 2022 de votre bien à Nantes
La première mission de l’agence lorsque vous mettez votre bien en gestion locative à Nantes ou dans toute autre ville est d’estimer le montant du loyer de votre logement. Cette estimation doit être faite en pleine connaissance du marché locatif et doit également prendre en compte d’autres éléments comme l’état du bien, son emplacement (proximité des transports en commun, universités...) ainsi que ses prestations (parking, terrasse, jardin, annexe comme un cellier...).
En véritable professionnel, l’agence de gestion locative détient une connaissance approfondie du marché immobilier sur son secteur et pourra donc vous conseiller sur le montant du loyer à afficher si vous souhaitez louer rapidement et au meilleur prix. L'agence aura également une très bonne visibilité sur les biens actuellement sur le marché et qui pourraient venir concurrencer le vôtre. Elle fera donc en sorte que votre appartement ne soit pas proposé à un prix supérieur ou inférieur aux biens similaires sur le même secteur, afin de conserver toute sa compétitivité sur le marché.
Quel est le montant du loyer pour un appartement à Nantes?
Le montant du loyer pour votre appartement à Nantes dépendra de bon nombre de critères, comme évoqué plus haut. Votre agence de gestion locative à Nantes pourra déterminer le prix le plus en accord avec les prestations de votre logement, son état et son emplacement.
Selon les estimations du site Meilleursagents.com, le montant du loyer pour un logement situé à Nantes oscille entre 10,1€/m² et 21,4€/m², la moyenne étant de 13,8€/m². Ces montants sont donnés à titre indicatif et doivent être mis en rapport avec les caractéristiques du bien. Un logement neuf se louera par exemple plus cher qu’un logement ancien mal isolé, un bien en centre-ville aura forcément un loyer plus élevé qu’un bien situé dans un quartier périphérique, la présence d’une place de parking, d’une terrasse ou d’une pièce annexe comme une cave ou un cellier feront également augmenter le montant du loyer.
Le montant du loyer de chaque bien est donc fixé librement par les propriétaires bailleurs du parc privé, mais il est très important que celui-ci soit en adéquation avec les prix du marché constatés, sans quoi votre appartement risque de subir une forte vacance locative ou d’être loué à un prix inférieur à celui du marché et donc de faire baisser votre rendement locatif.
Montant du loyer en location Pinel à Nantes
Dans le cas d’une location Pinel à Nantes, le loyer maximum est plafonné à 10,55€/m² à Nantes, puisque la ville se situe en zone B1. Pour calculer le montant d’un loyer Pinel, il faut tout d’abord définir le coefficient multiplicateur grâce à l’opération suivante : (0,7 + 19/surface utile). Le coefficient multiplicateur ne pourra pas dépasser 1,2. Puis, il suffit d’appliquer la formule : plafond de loyer de la zone x surface utile x coefficient multiplicateur
Par exemple, pour un appartement de 34m², le calcul sera le suivant :
10,55 x 34 x (0,7 +19/34) = 430,44€
Contactez nos conseillers IMMO9 pour estimer le montant de votre loyerÉtape 2 - La recherche du locataire
Une fois le montant du loyer défini, votre agence de gestion locative à Nantes va s’occuper de rechercher un locataire pour vous. Cette étape se divise en plusieurs tâches :
- Commercialisation du bien : annonce immobilière sur les sites spécialisés, centralisation des demandes des locataires potentiels...
- Organisation des visites
- Réception et étude des dossiers des locataires
- Choix du meilleur dossier
Cette étape est primordiale mais elle est aussi particulièrement chronophage. En tant que particulier, vous n’aurez pas forcément toute latitude pour pouvoir organiser les visites et devrez donc forcément le faire uniquement sur votre temps libre. Les disponibilités des candidats locataires ne correspondront pas nécessairement aux vôtres.
L’agence de gestion locative vous fera ainsi gagner un temps précieux, puisque c’est elle qui s’occupera de planifier et réaliser toutes les visites de locataires potentiels pour votre logement. Par ailleurs, elle analysera également en détail les dossiers reçus de la part des locataires potentiels en s’assurant de l’authenticité des pièces fournies et de la solvabilité des candidats afin de choisir le meilleur profil pour votre appartement.
Étape 3 - Rédaction des documents de location et état des lieux
Une fois le locataire choisi, votre agence de gestion locative à Nantes prendra en charge la rédaction de tous les documents nécessaires à l’entrée dans les lieux du locataire, et globalement toute la partie administrative qui y est liée.
Le contrat de location
Le contrat de location est rédigé par l’agence en charge de la gestion locative de votre bien immobilier. Le bail doit contenir un certain nombre d’informations obligatoires telles que :
- Information sur les parties (nom et adresse du propriétaire et du locataire ainsi que nom et siège social de l’agence mandataire)
- Date de prise d’effet et durée du bail (1 an si meublé, 3 ans si vide)
- Les informations sur le logement (destination, description, surface habitable...)
- Les informations relatives au loyer et charges (montant et modalités de paiement du loyer et des charges, montant du dernier loyer appliqué, montant du dépôt de garantie)
- Le montant des honoraires de location et leur répartition entre locataire et propriétaire
- Toute autre clause convenue, à condition qu’elle ne fasse pas partie de la liste des clauses interdites*.
L’agence se charge également de réunir les documents à annexer au contrat de location, à savoir:
- Le dossier de diagnostic technique contenant un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), un État des risques et pollutions (ERP), un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz (si celles-ci ont plus de 15 ans), un Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949
- La notice informative obligatoire**
- L’attestation d’assurance contre les risques locatifs souscrite par le locataire
- Si le locataire a des garants : l’engagement de caution du ou des garants
Le gestionnaire se charge ensuite de réceptionner le paiement du premier mois de loyer et du dépôt de garantie.
Rappel :
Dans le cadre d’une location vide, le montant du dépôt est au maximum d’un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, il s’élève au maximum à deux mois de loyer hors charges.
L’état des lieux
Au moment de l’entrée dans les lieux du locataire, un état des lieux complet et précis sera effectué par le gestionnaire locatif : état des revêtements, des équipements, des ouvrants, des électroménagers et meubles... Tout est passé au crible afin de disposer d’une base suffisamment détaillée à mettre en comparaison avec l’état des lieux de sortie au départ du locataire.
Cette étape est extrêmement importante puisqu’en l’absence d’état des lieux d’entrée complet, il sera impossible de prouver la responsabilité du locataire en cas de dégradations et donc de lui imputer le montant des réparations en conservant tout ou partie de son dépôt de garantie (sur présentation des factures de réparations).
Étape 4 – Suivi comptable, technique et administratif
Une fois le locataire installé dans votre appartement, l’agence de gestion locative à Nantes assurera l’intégralité du suivi de la location, qu’il s’agisse du suivi comptable, technique ou administratif.
Il s’agit tout d’abord d’assurer la comptabilité liée au logement : encaissement des loyers et charges, révision annuelle des charges locatives et du loyer suivant l’indice de référence des loyers (IRL), quittancement des locataires, paiement des prestataires externes (par exemple paiement des charges de copropriété au syndic, paiement des artisans en cas de travaux...), versement mensuel du loyer et des charges au propriétaire. Un compte rendu de gestion est généralement adressé au propriétaire bailleur chaque mois ou trimestre.
Le gestionnaire gère également les réclamations du locataire concernant les réparations à effectuer dans le logement. Grâce à son expertise, il peut déterminer si les travaux à effectuer doivent être pris en charge par le locataire ou bien par le propriétaire bailleur. Il peut également faire intervenir rapidement un prestataire extérieur de confiance afin de prendre en charge le problème dans les meilleurs délais et éviter que celui-ci ne s’aggrave. L’agence de gestion locative peut ainsi suivre l’avancée des travaux et régler la facture du prestataire une fois les réparations effectuées.
Enfin le gestionnaire peut apporter son aide au propriétaire dans toutes les démarches administratives liées au logement géré telles que la déclaration et le suivi de sinistre auprès des assurances. Notre agence de gestion locative à Nantes IMMO9 offre également l’aide à la déclaration fiscale, notamment pour les propriétaires dont le logement est loué en Pinel.
