Loi Pinel 2022 : la deadline approche

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le 14 septembre 2022

[ mis à jour le 14 septembre 2022 ]

SOMMAIRE

Chers investisseurs,

Permettez-nous de vous rappeler qu’il ne vous reste plus que quelques mois pour investir et profiter des taux pleins de défiscalisation de la loi Pinel. Comme vous le savez peut-être, à partir du 1er janvier 2023, les avantages du dispositif phare en matière d’investissement immobilier locatif déclineront petit à petit. Fin 2024, la loi Pinel sera vouée à s’éteindre à tout jamais.

Mais est-ce pour autant la fin du Pinel ? Non. Une nouvelle mouture concoctée par Emmanuelle Wargon, ancienne ministre déléguée au Logement, prendra le relai dès le début de l'année prochaine. Son nom ? Le Pinel+. Un dispositif amélioré qui encouragera les investisseurs à se tourner vers un immobilier plus durable et plus responsable.

En attendant, si vous manquez d’arguments pour être convaincus et pour sauter le pas, découvrez pourquoi il est plus intéressant que jamais d’investir en loi Pinel en 2022. Pour vous donner un avant-goût de la réponse à cette question, c’est en ce moment que vous pouvez faire les meilleurs deals sur l’achat d’un appartement neuf à Nantes, à Toulouse, à Bordeaux ou même encore à Paris.

Pourquoi investir en Pinel 2022 ?

Depuis sa création en 2014, la loi Pinel fait l’unanimité auprès des investisseurs. Il faut tout de même bien avouer que la proposition de base est très attractive. Elle offre la possibilité à un investisseur de réduire son impôt sur le revenu à hauteur de 63 000 €, tout en achetant dans la pierre et se constituant un patrimoine immobilier. Preuve de son succès en est, selon un rapport portant sur l’évaluation du dispositif en 2019, près d’une vente sur deux d’un logement neuf est une défiscalisation Pinel.

Outre l’avantage fiscal promis à l’investisseur, la loi Pinel a pour but premier de relancer la construction de logements neufs. En effet, le parc locatif privé des grandes métropoles de l’hexagone souffre d’un profond déséquilibre entre l’offre et la demande de logements disponibles à la location. En choisissant de se tourner vers le dispositif Pinel en 2022, un investisseur participe à défaire cette tension.

© HAKINMHAN – Shutterstock

De plus, la loi Pinel offre à l’acquéreur la possibilité de louer son logement à un membre de sa famille : enfant, parent, oncle, tante, frère, sœur, petit-enfant, etc... La seule condition prévue par le dispositif est de ne pas faire partie de même foyer fiscal. Cette option peut être particulièrement intéressante lorsqu’un enfant quitte le cocon familial pour partir faire ses études.

La dernière année pour profiter des taux pleins

Tic, tac, tic, tac... Il semblerait que le temps presse. Les investisseurs immobiliers en Pinel ont jusqu’au 31 décembre 2022 pour signer leur acte de vente et profiter in-extremis des derniers moments la loi Pinel à taux pleins. Après cela, les taux seront revus à la baisse et seront nettement moins avantageux pour tous ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf.

Pour être sûr de passer chez le notaire avant la fin de l’année, il faut privilégier les programmes immobiliers en pré-commercialisation. C’est l’une des seules garanties aujourd’hui pour pouvoir profiter des taux actuels et des avantages de la loi Pinel en 2022.

BFM Lille - Quoi de Neuf dans l'Immo - La loi Pinel

Loi Pinel 2022 : quelles sont les conditions pour investir ?

Pour réaliser un investissement en loi Pinel en 2022 et profiter de tous les avantages qui lui sont inhérents, un investisseur a l’obligation de se soumettre à un certain nombre de conditions :

  1. Faire l’acquisition d’un appartement neuf déjà construit ou en VEFA dans un programme conforme à la RT2012 ;
  2. Investir dans une zone éligible Pinel, à savoir A bis, A ou B1 ;
  3. Mettre le bien en location nue, à titre de résidence principale du locataire ;
  4. Respecter les plafonds de loyers fixés selon le zonage Pinel ;
  5. Trouver un locataire dont les ressources financières sont inférieures aux plafonds de ressources fixés selon le zonage ;
  6. Investir dans un lot où son prix est inférieur à 300 000 € et à 5 500 €/m² habitable ;
  7. Louer le bien dans les 12 mois qui suivent la remise des clés.

Qui peut investir avec la loi Pinel ?

Loin d’être réservée à l’élite financière, la loi Pinel s’adresse à tout contribuable dont le domicile fiscal est établi en France. Contrairement à la loi Malraux ou celle des Monuments Historiques, il n’y a pas besoin d’être riche comme Crésus (pardonnez l’expression) pour pouvoir investir en loi Pinel.

Si elle est autant plébiscitée auprès du grand public et même renouvelée année après année c’est parce que la loi Pinel s’adresse à tous les profils d’investisseurs, y compris les débutants.

Toutefois, pour que l’investissement soit profitable, les ménages les plus enclins à investir en loi Pinel sont ceux qui se trouvent au minimum dans la tranche marginale d’imposition de 30 %. Il est possible d’investir si vous êtes moins imposé mais l’intérêt sera moindre.

La loi Pinel est soumise au plafond des niches fiscales qui sert à limiter le montant des avantages fiscaux dont un investisseur peut profiter chaque année. La réduction d’impôt sur le revenu Pinel est limitée à 10 000 € par an.

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Loi Pinel 2022 : les taux de réduction d’impôt

Ne pas attendre le dernier moment pour investir, c’est le meilleur conseil que nous puissions vous donner. Si vous décidez de vous lancer dans le grand bain début 2023, les taux de réduction d’impôt Pinel seront nettement moins avantageux en comparaison à ceux proposés jusqu’à la fin de l’année. Voici une comparaison des taux proposés en 2022, 2023 et 2024.

Comparaison des taux Pinel
Durée de mise en location 2022 2023 2024
6 ans 12 % 10,5 % 9 %
9 ans 18 % 15 % 12 %
12 ans 21 % 17,5 % 14 %

Comparaison d’exemples d’investissement Pinel 2022, 2023, 2024

© fizkes - Shutterstock

Marion et Damien souhaitent investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine immobilier et réduire leurs impôts. Pour être sûr de leur placement, le couple décide de s’adresse à un courtier immobilier afin de savoir quel est le moment le plus opportun pour investir. Ils choisissent tout de même un appartement neuf éligible.

L’appartement en question que le couple choisi est un appartement neuf à Nantes, dans un quartier en pleine mutation de 2 pièces de 45 m² et 7 m² de balcon au prix de 165 000 €. Parce que l’immobilier neuf présente de multiples avantages, le couple pourra une belle économie sur les frais de notaire estimés à 2 à 3 % dans le neuf.

En tenant compte de leur projet, voici les réductions d’impôts maximales dont ils peuvent bénéficier.

2022 2023 2024
6 ans 19 800 € 17 325 € 14 850 €
9 ans 29 700 € 24 750 € 19 800 €
12 ans 34 650 € 28 050 € 23 100 €

Loi Pinel 2022 : comment fonctionne le zonage ?

Le but du zonage est simple à comprendre. Il sert à identifier les zones du territoire français les plus touchés par un déséquilibre entre l’offre et la demande en logement et de permettre d’apporter des solutions adaptées. Mis en place en 2003, le zonage peut être amené à être réétudié selon les villes et la tension du marché immobilier local. Ces zones qui découpent la France sont au nombre de cinq :

Pour un investissement en loi Pinel en 2022, seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles au dispositif. Les zones B2 et C ne le sont plus depuis 2017.

Loi Pinel 2022 : les plafonds loyers et de ressources

©Andrey_popov - Shutterstock

Pour profiter de sa réduction d’impôt, un investisseur Pinel doit s’engager à louer son bien selon la durée qu’il a choisie initialement (6, 9 ou 12 ans) moyennant un loyer plafonné. Il a également l’obligation de choisir un candidat à la location dont les revenus annuels sont inférieurs aux barèmes fixés. Actualisés chaque année, les plafonds Pinel permettent aux ménages modestes de profiter d’un logement neuf, confortable et souvent bien situé.

Les plafonds de loyers

Pour louer en loi Pinel en 2022, un investisseur doit proposer un loyer inférieur à ceux couramment pratiqués sur le marché. Il s’établi en fonction de la surface du logement et de la zone dans lequel il se situe. Pour la zone A bis, le plafond est de 17,62 €/m², pour la zone A il est de 13,09 €/m² et pour la zone B1 de 10,55 €/m².

Pour connaitre le montant maximal de son loyer Pinel 2022, il est nécessaire de prendre en compte 2 paramètres : la surface utile de son logement (surface habitable + moitié des surfaces annexes plafonnées à 4,5 m²) et la zone Pinel. Voici la formule à appliquer avec le coefficient multiplicateur : (19 / surface utile + 0,7) x loyer Pinel x surface utile.

Les plafonds de ressources

Pour être dans les clous, un investisseur en Pinel doit louer son appartement à un locataire qui perçoit des revenus en-dessous des plafonds de ressources. Revus également chaque année, tout comme les loyers, les plafonds de ressources Pinel tiennent compte de la composition du foyer locataire et de son revenu fiscal de référence.

Le Pinel+ : une évolution dans la sphère de l’investissement locatif

À compter du 1er janvier 2023, les taux de la loi Pinel baisseront une première fois, puis une seconde à partir du 1er janvier 2024. Pour continuer à défiscaliser jusqu’à 21 % du prix de vente d’un logement, il faudra se tourner vers le Pinel+. Une version + écolo de la loi Pinel qui prendra davantage en considération les enjeux liés au rejet des émissions de CO2, à la sobriété énergétique et au confort d’été.

En action, un investisseur devra choisir un programme immobilier dit “durable”, qui respecte certains critères environnementaux. L’éligibilité des programmes dépend de leur année d’acquisition et de la date à laquelle le permis de construire a été déposé en mairie. Explications.

© Brian A Jackson - Shutterstock

En plus de devoir présenter un haut niveau de performance énergétique et environnementale, les logements éligibles Pinel+ devront inclure certains critères de confort supplémentaires à savoir une surface habitable minimale, une surface extérieure minimale et la double exposition à partir des 3 pièces.

Pour continuer à profiter des taux pleins sans avoir à se soucier de ces critères environnementaux et d’usage, le Pinel+ est éligible dans tous les programmes neufs se trouvant dans un Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville (QPV). L’opération immobilière en question se devra de répondre à la RT2012.

SOURCES
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