Investir en résidence étudiante à Nantes : un placement d’avenir

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Avatar de l'auteur "Charlotte Costa" Charlotte Costa

le 10 août 2022

[ mis à jour le 10 août 2022 ]

SOMMAIRE

Selon le magazine réputé l’Étudiant, Nantes est la 6ème ville étudiante de France. Chaque année, la Capitale des Ducs attire de plus en plus de jeunes gens sur les bancs des facultés, avec une profonde envie d’assouvir leur soif de connaissances. Pour cause, l’offre de formations y est complète et la vie extra-universitaire animée. C’est autant de critères qui poussent les investisseurs immobiliers à réaliser un projet locatif rentable dans le chef-lieu de la Loire-Atlantique.

Phénomène post-covid, nombreux sont les investisseurs qui se sont rués sur les programmes immobiliers neufs à Nantes en quête de la bonne opportunité. Victime de son succès, le marché du neuf à Nantes ne se renouvèle pas aussi vite qu’il faudrait pour répondre à toute la demande. Toutefois, les résidences avec services pour les étudiants s’avèrent être des investissements tout aussi rentables, avec parfois même plus d’avantages.

À l’approche de la rentrée universitaire, Immo9 vous dévoile ses conseils pour investir dans une résidence étudiante à Nantes.

Nantes, une ville prisée de la population estudiantine

Près de 10 % de la population de la ville de Nantes sont des étudiants. Grâce à ses multiples atouts, la Capitale des Ducs s’est forgée au fil du temps une certaine réputation auprès des jeunes. À seulement 1h de l’océan Atlantique, 1h15 de Rennes, 2h de Bordeaux et 5h de Paris en train, Nantes profite d’une belle accessibilité. Un critère qui conduit d’ailleurs les jeunes bacheliers à choisir Nantes, plutôt qu’une autre métropole française. D’autant plus que le réseau de transport en commun de la métropole TAN est également très performant entre les lignes de tramway et les lignes de bus qui parcourent la métropole.

© Maria Przybyła - Unsplash

L’offre des formations et les débouchés professionnels ne sont pas en reste. En englobant Nantes ainsi que toute son aire urbaine, presque 1 500 formations sont proposées. Signe que les étudiants nantais sont studieux : 47,30 % des inscrits en L1 passent du premier coup en L2.

Pour ce qui est de l’insertion dans le monde professionnel, la Loire-Atlantique a l’avantage d’avoir un taux de chômage inférieur à celui de la moyenne nationale. Grâce à ses diverses zones génératrices d’emplois, le taux de chômage du département au 1er trimestre 2022 était de 5,7 %, contre 7,3 % à l’échelle nationale. Encore un fait qui prouve bien que Nantes fait l’unanimité auprès des jeunes diplômés.

Un marché de l’immobilier propice à l’investissement

Pour que Nantes soit assaillies de toute part par les investisseurs immobiliers, ces derniers sont déjà au fait de tous ces paramètres qui font d’elle une ville propice à la réussite d’un projet locatif. En effet, le marché immobilier nantais que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien demande une certaine dose d’anticipation et surtout beaucoup de réactivité. À peine un programme est commercialisé qu’aussitôt les lots sont réservés.

Cependant, la question du logement étudiant à Nantes reste en suspens. Si la ville accueille de plus en plus d’étudiants, l’offre de logements doit suivre en adéquation. C’est la raison pour laquelle on assiste à l’essor des résidences de services dédiées aux étudiants. Répondant à tous les besoins de cette tranche de population, ces logements, généralement des studios sont une solution clé en main pour les bénéficiaires et une opération fructueuse pour les investisseurs.

Qu’est-ce qu’une résidence de services pour étudiants ?

Lorsqu’on débarque dans une ville que l’on ne connait pas, il peut être rassurant de se loger autour de son lieu de formation, dans un environnement peuplé d’étudiants. Ne serait-ce que pour faire des rencontres avec des personnes de son âge, les résidences de services étudiantes semblent être la solution adaptée. Ce sont des programmes immobiliers, souvent neufs ou très récents qui proposent des logements déjà meublés avec des prestations de services spécialement conçues pour le confort des étudiants.

Du studio au 2 pièces, les typologies et superficies sont variées. Parmi les services souvent offerts dans ce type de réalisation immobilière : espace de co-working, laverie commune & cuisine commune, salle de fitness, wifi partagé et espaces extérieurs communs.

©cottonbro - pexels

Construites par des promoteurs immobiliers privés, les résidences étudiantes se situent bien souvent à des emplacements stratégiques, à proximité des universités, des transports, des commerces et des bars. Afin de garantir le bon fonctionnement de la vie en collectivité, la plupart des résidences sont gérées par un gardien.

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Pourquoi investir dans une résidence étudiante à Nantes ?

Nantes est une ville de premier choix pour la réussite d’un investissement locatif dans une résidence étudiante. Si 49 % des étudiants sont originaires de la région des Pays de la Loire, 51 % viennent de l’extérieur dont 10,7 % de Bretagne, 6,6 % de Nouvelle Aquitaine et 8,2 % d’Île-de-France (source LocService).

Que ce soit à Nantes ou dans les autres villes étudiantes de l’hexagone, les étudiants cherchent avant tout un logement en location, seulement le temps de leur cursus universitaire. Ayant peu ou pas de moyens financiers, les garants sont dans la plupart des cas la famille des étudiants. Pour le bailleur, c’est une garantie solide qui permet de limiter les risques d’impayés et les dégradations.

Malgré le turn-over qui peut être plus fréquent que pour une location classique, les studios dans les résidences étudiantes subissent peu de vacance locative, notamment grâce à la diversité des prestations proposées.

Du point du vue de l’acquéreur, investir dans une résidence étudiante à Nantes peut rapporter gros. Grâce à plusieurs dispositifs d’investissement immobilier locatif, il est possible de profiter de divers avantages fiscaux : réduction d’impôts et récupération de la TVA. Réaliser un tel projet sera aussi une belle occasion pour se constituer un patrimoine immobilier et préparer ses projets de vie grâce aux loyers perçus.

Les dispositifs fiscaux pour investir dans une résidence étudiante à Nantes

L’immobilier est depuis des décennies le placement financier le plus sûr qui existe. Si un projet d’investissement vous trotte dans la tête, sachez qu’un dispositif est spécialement dédié aux résidences de services : le Censi Bouvard. Il s’agit d’un amendement permettant d’une part de défiscaliser ses revenus et d’autre part de récupérer l’intégralité de la TVA au bout d’un certain temps de détention du bien.

© HAKINMHAN – Shutterstock

Pour en bénéficier, il faut tout d’abord se soumettre au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) qui lui aussi octroie certains avantages comme le fait de percevoir des recettes locatives faiblement imposées. Puisqu’il s’agit d’une activité secondaire, le propriétaire doit déclarer moins de 23 000 € de revenus locatifs par an. Le cas échéant, il devra passer sous le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Pour déclarer ses revenus, le propriétaire a le choix entre 2 régimes :

Investir via le dispositif Censi-Bouvard

Comme mentionné plus haut, le Censi-Bouvard est un dispositif qui concerne tous les types de résidences de services : étudiantes, séniors, affaires et les EPHAD. Attention, les résidences de tourisme ne sont plus éligibles depuis 2017.

Pour investir avec ce dispositif, l’investisseur doit faire l’acquisition d’un appartement neuf ou en VEFA et le louer dans les 12 mois qui suivent la livraison. En plus de percevoir des revenus qu’il peut défiscaliser, le propriétaire pourra réduire ses impôts jusqu’à 11 % du prix d’achat, soit 33 000 € sur un engagement de minimum 9 ans et dans la limite d’un achat de 300 000 €.

Il est également possible de récupérer la TVA à hauteur de 20 %, à la seule condition que l’investisseur conserve son bien pendant 20 ans. En cas de revente entre 5 et 20 ans, l’administration fiscale tranche : soit le nouvel acquéreur reloue le bien dans les mêmes conditions et le vendeur peut être dispensé de reverser la TVA, soit elle l’oblige à rembourser la TVA proportionnellement à la durée restante.

Un des principaux avantages du Censi-Bouvard est que vous n’avez pas à vous soucier de la gestion de votre bien. Les appartements sont gérés par un exploitant, qui s’occupe de tout y compris de vous verser vos loyers. Même si votre bien est vide, vos revenus locatifs sont sécurisés pendant 10 ans.

Exemple d’un investissement dans une résidence étudiante

Sidonie a un budget de 220 000 € et décide d’investir dans une résidence étudiante à Nantes, dans le quartier Erdre. Son bien est sous le statut LMNP Censi-Bouvard, elle pourra donc récupérer la TVA qui s’élève à 44 000 € et profiter d’une réduction d’impôts de 24 200 € étalée sur 9 ans 2 688 € par an.

Quelques conseils pour investir dans une résidence étudiante à Nantes

© Clement Nivesse - Pexels

Choisir le dispositif fiscal qui vous convient

L’immobilier neuf est le critère d’éligibilité n°1 de divers dispositifs d’investissement locatif. S’il n’est pas obligatoire d’investir dans la pierre neuve pour profiter des avantages du statut LMNP, c’est en revanche le cas pour la loi Pinel. Réservé à location non meublée, le Pinel permet de défiscaliser jusqu’à 63 000 € pendant 12 ans. Il n’est malheureusement pas possible d’investir via ce dispositif dans une résidence étudiante mais c’est une option à prendre en compte si vous réfléchissez à investir dans l’immobilier.

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement

On ne le répétera jamais assez. La clé pour la réussite d’un investissement locatif c’est l’emplacement. Sécurisant pour de nombreux particuliers qui se lancent dans l’aventure, les programmes de résidences étudiantes, éligibles au Censi-Bouvard se situent généralement à deux pas des lieux prisés des étudiants. À Nantes, privilégiez les quartiers du centre-ville comme Bouffay ou encore Nantes Nord et Erdre qui accueillent les plus grands campus universitaires de la ville.

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