Acheter un bien immobilier à deux : vaut-il mieux être pacsé, marié ou en concubinage ?
Charlotte Costa
SOMMAIRE
- Acheter un bien immobilier quand on est marié
- L’achat sous le régime de la communauté réduite aux acquêts
- L’achat sous le régime de la communauté universelle
- L’achat sous le régime de la séparation des biens
- Acheter un bien immobilier quand on est pacsé
- L’achat avec un PACS conclu avant le 1er janvier 2007
- L’achat avec un PACS conclu après le 1er janvier 2007
- Acheter un bien immobilier quand on est en concubinage
- L’achat en indivision
- L’achat via une SCI
L'achat d'un bien immobilier constitue souvent une étape majeure dans la vie d'un couple. Que ce soit pour fonder une famille, investir ou tout simplement se constituer un patrimoine, les raisons d’acheter à deux sont plurielles. Toutefois, le choix du statut matrimonial est très important. Il peut avoir des conséquences significatives sur le plan financier, fiscal et successoral.
Faut-il choisir le mariage, le PACS ou le concubinage pour acheter un bien immobilier neuf ou ancien à deux ? L’agence NantesIMMO9 explore les différents aspects et régimes de chaque option pour vous aider à faire le choix le plus éclairé.
Acheter un bien immobilier quand on est marié
Le mariage offre plusieurs options en matière d'achat immobilier, en fonction du régime matrimonial choisi : communauté de biens réduite aux acquêts, communauté universelle ou séparation des biens. Ces 3 régimes peuvent plus ou moins influencer la propriété, la gestion et la transmission du bien. Analysons les spécificités de chaque régime.
L’achat sous le régime de la communauté réduite aux acquêts
Le régime de la communauté réduite aux acquêts, c’est-à-dire sans contrat de mariage est le régime légal par défaut en France. Environ 4 couples mariés sur 5 l’adoptent. Dans ce cadre, tous les biens acquis après le mariage sont considérés comme communs, alors que ceux acquis avant demeurent la propriété de chaque conjoint.
L'achat d'un bien immobilier sous ce régime signifie que la propriété sera partagée équitablement entre les époux (50-50). Même si l’un des deux acheteurs finance le bien à hauteur de 80 %, il sera seulement propriétaire à 50 %. En cas de divorce, chaque partie recevra la moitié de la valeur du bien, sauf accord contraire.
En revanche, si vous possédez un patrimoine (immobilier, épargne, héritage) qui date d’avant le mariage, il reste votre propriété et vous en êtes le seul bénéficiaire, même en cas de séparation. Attention, ceci vaut également pour les éventuelles charges et dettes.
L’achat sous le régime de la communauté universelle
Le régime de la communauté universelle va au-delà du précédent en considérant tous les biens des époux, qu'ils soient acquis avant ou après le mariage, comme communs. Cela inclut les biens immobiliers, les comptes bancaires et même les dettes. Chacun acquiert une propriété conjointe à 50 %.
L’article 1405 du Code Civil prévoit quand même la possibilité aux époux d’être propriétaire de biens propres, notamment s’il s’agit d’une donation, d’un héritage ou d’un legs. Ces types de biens ne sont pas mis en commun.
“Restent propres les biens dont les époux avaient la propriété ou la possession au jour de la célébration du mariage, ou qu'ils acquièrent, pendant le mariage, par succession, donation ou legs.”
Article 1405 du Code Civil
Ce régime peut offrir une simplicité dans la gestion du patrimoine du couple, mais peut également créer des difficultés en cas de divorce ou de conflit. Puisque chacun des ex-conjoints reçoit la moitié de la vente du bien, même si l’un des deux a davantage participé au financement.
Par ailleurs, si l’un des deux conjoints décède, la clause d’attribution intégrale permet au survivant de garder la moitié des biens qui auraient normalement dû revenir aux héritiers et donc de continuer à vivre dans le logement. Autre avantage de cette clause, elle exempte le survivant de payer des frais de succession.
L’achat sous le régime de la séparation des biens
Enfin, sous le régime de la séparation des biens, chaque époux conserve la propriété des biens, qu'ils aient été acquis avant ou après le mariage. En l’absence de clause, le bien immobilier acheté en indivision appartient pour moitié aux deux époux. Ils peuvent toutefois décider d’une répartition au prorata du financement injecté.
Ce régime offre une plus grande indépendance et peut protéger chaque conjoint des dettes de l'autre. Cependant, il peut également compliquer la transmission du bien en cas de décès, et nécessite une rédaction claire et précise des accords concernant la propriété et la gestion du bien.
Acheter un bien immobilier quand on est pacsé
Le Pacte Civil de Solidarité (PACS) offre une alternative au mariage et au concubinage, avec ses propres particularités en matière d'achat immobilier. Le régime applicable dépend de la date de conclusion du PACS, et ces différences peuvent avoir des conséquences significatives.
L’achat avec un PACS conclu avant le 1er janvier 2007
Les couples ayant conclu un PACS avant le 1er janvier 2007 étaient par défaut soumis au régime de l’indivision. Dans ce contexte, le bien acquis est automatiquement détenu à parts égales par les deux partenaires, à hauteur de 50 %, indépendamment de la contribution financière de chacun pour l'achat.
Néanmoins, les partenaires d’un PACS peuvent choisir une autre répartition (80/20 par exemple) ou bien décider que le bien appartient à un seul des deux acheteurs. À savoir également que le patrimoine acquis avant la conclusion du PACS reste l’unique propriété du partenaire, les biens ne sont pas mis en commun.
L’achat avec un PACS conclu après le 1er janvier 2007
Depuis le 1er janvier 2007, le régime légal par défaut pour les partenaires pacsés est celui de la séparation des biens. Toutefois, les partenaires peuvent opter pour un régime d'indivision, qui doit être spécifié dans la convention de PACS.
- Séparation des biens : Chaque partenaire reste propriétaire de ses biens acquis avant ou pendant le pacte. La quotité d'un bien immobilier doit être clairement réparti. La contribution de chaque partenaire aux charges du ménage doit également être définie.
- Régime d'indivision : Dans ce cas, les biens acquis après la conclusion du PACS sont considérés comme communs. Cela peut simplifier la gestion, mais peut également entraîner des complications en cas de séparation ou de désaccord sur la vente ou l'entretien du bien.
Par contre, en cas de décès de l’un des deux partenaires, c’est le régime de l’indivision qui prime, au profit des héritiers. Les deux conjoints doivent alors en amont rédiger un testament qui stipule que le conjoint survivant hérite du bien, sans devoir régler des frais de succession.
Acheter un bien immobilier quand on est en concubinage
Le concubinage, contrairement au mariage ou au PACS, n'est pas encadré par des règles strictes en matière de propriété et de gestion des biens. Cela offre une certaine flexibilité, mais peut également créer des complications, notamment en matière de fiscalité et de succession.
Voici les principales options disponibles pour les couples en concubinage souhaitant acheter un bien immobilier.
L’achat en indivision
L'achat en indivision est une solution courante pour les couples non mariés et non pacsés. Chaque partenaire est propriétaire d'une quote-part du bien, qui peut être égale ou différente selon les contributions financières.
Une convention d'indivision peut être rédigée pour préciser les modalités de gestion, d'entretien, et de vente du bien. En absence d'accord, des décisions comme la vente nécessitent l'unanimité des indivisaires, ce qui peut créer des complications.
En cas de décès de l'un des concubins, sa part du bien ne sera pas transmise automatiquement à l'autre. Pour continuer d’occuper le logement, le survivant doit faire une demande au juge d’un maintien d’indivision. Cependant, d’importants frais de succession peuvent être dus.
L’achat via une SCI
Une Société Civile Immobilière (SCI) peut offrir une alternative pour les couples en concubinage souhaitant acheter un bien immobilier. La SCI est une structure juridique permettant d'acquérir et de gérer des biens immobiliers à plusieurs.
Chaque partenaire devient associé de la SCI et détient des parts correspondant à sa contribution. La gestion et la transmission du bien peuvent être plus souples et mieux encadrées par les statuts de la SCI.
En cas de décès de l'un des concubins, les parts de propriété de la personne décédée sont transférées à ses héritiers. Cela peut entraîner des conflits concernant l'occupation du logement par le concubin survivant.
Il existe deux mécanismes juridiques qui peuvent aider les concubins à se protéger mutuellement dans une telle situation :
- La clause d'agrément : Incluse dans les statuts d'une Société Civile Immobilière (SCI), cette clause permet aux associés existants d'approuver ou de rejeter l'admission de nouveaux associés. Dans ce contexte, le concubin survivant peut bloquer l'entrée des héritiers en tant qu'associés de la SCI, à condition de disposer des fonds nécessaires pour racheter leurs parts.
- Le démembrement croisé de propriété : Ce dispositif implique que chaque concubin détienne la moitié des parts de la société en nue-propriété et l'autre moitié en usufruit. Si l'un des concubins décède, l'autre récupère l'usufruit des parts détenues en nue-propriété par le défunt. Le concubin survivant obtient ainsi la pleine propriété de la moitié des parts et l'usufruit de l'autre moitié, tandis que les héritiers conservent uniquement la nue-propriété de la moitié des parts. Le concubin survivant est alors en mesure de continuer à occuper le logement sans contestation.
Pour créer et gérer une SCI, il est conseillé de se faire accompagner par un notaire ou un avocat spécialisé.
