Tendance du marché immobilier à Nantes : prix, critères, profil des acquéreurs...

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Avatar de l'auteur "Amélie CARALP" Amélie Caralp

le 02 mai 2022

[ mis à jour le 12 mai 2022 ]

SOMMAIRE

Si l’année 2021 a été une année record pour l’immobilier, avec un environ 1,2 millions de ventes immobilières, le premier trimestre 2022 a mis un coup d’arrêt à cet emballement, notamment au mois de mars. Au national, cette modification du marché immobilier est en partie due à un contexte économique, politique et sanitaire incertain. Mais la réalité du marché immobilier a également rattrapé les acquéreurs : hausse des prix, raréfaction de l’offre, taux de crédit plus élevés...

La tendance du marché immobilier à Nantes et plus généralement en Loire-Atlantique ne fait pas exception. Le marché de l’immobilier neuf à Nantes n’échappe pas non plus à la règle. Immo9 fait le point sur les transformations du marché immobilier nantais et en Loire-Atlantique.

Des prix en augmentation sur toutes les typologies de bien

© Denphumi - shutterstock

S’il est bien un point commun à quasiment tous les marchés immobiliers de France, c’est l’augmentation des prix. Seule la ville de Paris fait pour une fois exception. La tendance du marché immobilier à Nantes suit quant à elle la norme nationale, avec une très forte augmentation, sur toutes les typologies et les styles de biens.

Selon le baromètre de la chambre des notaires de Loire-Atlantique*, les prix de l’immobilier à Nantes ont évolué de +6,4% dans l’ancien et de 10,4% dans le neuf, en un an. Il faut donc compter en moyenne 3 880€/m² pour un appartement ancien et 5 160€/m² pour un appartement neuf.

Dans l’immobilier neuf, ce sont les quartiers Nantes Erdre et Centre-Ville qui accusent la plus forte augmentation : +19,9% pour Nantes Erdre, portant le prix à 4 760€/m², et +9,4% pour le centre-ville avec un prix au mètre carré moyen de 6 720€. Le quartier Hauts-Pavés Saint-Félix est quant à lui en léger recul avec une baisse de 1,7% par rapport à l’année précédente. Il faudra donc prévoir environ 6 040€/m² pour acquérir un appartement neuf dans le quartier.

Dans l’immobilier ancien par contre, aucun quartier n’a connu de baisse de prix sur la dernière année. Les quartiers ayant subi la plus forte augmentation sont également différents. Il s’agit du quartier Breil – Barberie, avec une hausse de 11,3% (3 600€/m²), et du quartier Hauts Pavés - Saint Félix, avec une augmentation de 7,8% (4 390€/m²).

En Loire-Atlantique, les prix de l’immobilier ancien augmentent plus que ceux de l’immobilier neuf

Comparativement, l’immobilier ancien a connu sur les 5 et 10 dernières années une hausse bien plus marquée de ses prix que l’immobilier neuf en Loire-Atlantique. Par rapport à 2020 également. Voici un tableau des évolutions des prix dans le neuf et l’ancien depuis 2011 :

Appartement neuf Appartement ancien
Année Prix moyen Évolution par
rapport à 2021
Prix moyen Évolution par
rapport à 2021
2011 3 701€/m² +23,2% 2 471€/m² + 41,2%
2016 3 728€/m² +22,3% 2 364€/m² + 47,6%
2020 4 237€/m² +7,6% 3 210€/m² +8,7%
2021 4 560€/m² 3 490€/m²

L’écart s’amenuise désormais entre les prix de l’immobilier neuf et de l’immobilier ancien. En 2016, il était d’environ 1 364€/m². En 2021, l’écart s’élève à seulement 1 070€/m². La différence de prix entre un appartement neuf et un appartement ancien tend donc à diminuer. Si l’on prend l’exemple d’un logement de 30m², l’écart de prix aurait été de 40 920€ en 2016. En 2021, il était de 32 100€.

Immobilier neuf : des prix en hausse mais des ventes qui baissent

©guteksk7 - Shutterstock

L’immobilier neuf reflète globalement la tendance du marché immobilier à Nantes, avec une hausse des prix et une raréfaction des produits. Cependant, le neuf fait figure d’exception en ce qui concerne le nombre de ventes sur la dernière année. Si les ventes dans l’ancien ont augmenté de 13,6% par rapport à l’année précédente en Loire-Atlantique, celles du neuf ont quant à elles baissées de 5,4%.

Ce phénomène n’est pas seulement observable à Nantes mais bien au niveau national, comme le montre le dernier rapport de la FPI**. La baisse conséquente des ventes ne résulte pas seulement de la hausse des prix de l’immobilier neuf. Le nombre de constructions de programmes neufs a ainsi fortement baissé depuis 2019, et plus globalement sur les 5 dernières années, et les autorisations de logements collectifs ont diminué de 6,7% en 2021 par rapport à 2019. Le nombre de mises en vente de logements neufs a donc logiquement dégringolé de 14,2% par rapport à 2020. Ce manque d’offre et de diversité a de ce fait entrainé une baisse considérable du nombre de ventes. Les ventes totales de logements neufs ont ainsi chuté de 5,3% sur la dernière année, soit un score quasi identique à celui de la ville de Nantes. Par rapport à 2019, on constate une baisse de 11,9% des ventes de logements neufs.

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Baisse du pouvoir d’achat immobilier et tension orientent la tendance du marché immobilier à Nantes

Une baisse marquée du pouvoir d’achat immobilier

Les dernières années ont été marquées par une forte diminution du pouvoir d’achat immobilier des ménages. Entre l’augmentation des prix de l’immobilier et celle, plus récente, des taux de crédit, il y a fort à parier que l’année 2022 ne fera pas exception à la règle. Sur les 10 dernières années, et malgré la baisse globale des taux de crédit, le pouvoir d’achat immobilier en Loire-Atlantique a diminué de 8,3%.

À Nantes, sur les 5 dernières années, les acquéreurs ont dû renoncer à 13m², faisant passer le pouvoir d’achat immobilier à 50m² en moyenne, soit une baisse de 20,6%. Une baisse moins importante qu’à Rennes ou Toulouse par exemple, mais qui place cependant Nantes dans le top 5 des villes ayant vu leur pouvoir d’achat immobilier le plus diminuer sur les 5 dernières années.

Un marché qui peine à combler les attentes des acquéreurs

“La France manque de logements : soit parce que les logements vacants ne sont pas là où sont les besoins, soit parce que simplement le parc de logements ne correspond plus aux attentes de notre population, de jeunes, de familles et de séniors.”

Pascal Boulanger, Président de la FPI France

La tendance du marché immobilier à Nantes comme partout ailleurs montre une grande tension. L’offre n’est pas suffisante pour satisfaire la demande et les nouvelles constructions ne parviennent pas à suffisamment alimenter le marché.

"Nous sommes déjà dans une logique de tension. On le voit sur le domaine du locatif privé. Il y a moins de 2% de taux de vacance. On le voit aussi sur les prix de l'ancien qui augmentent, c'est mécanique"

Bertrand Mours, président de l’OLOMA (Observatoire du Logement Neuf des Pays de la Loire).

Selon Meilleursagents, en Loire-Atlantique, le nombre d’acheteurs est supérieur de 8% au nombre de biens à vendre. À Nantes, ce taux s’élèverait à 5%. Ce déséquilibre contribue également à l’augmentation des prix, puisque l’offre n’est clairement plus suffisante.

Quelles sont les attentes des acquéreurs sur le marché immobilier nantais ?

Post-covid, les attentes des acquéreurs ont changé. Désormais, la présence d’un espace extérieur est un critère non négociable pour une grande partie d’entre eux. Qu’il s’agisse d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin, les nouveaux acheteurs souhaitent pouvoir profiter d’un bol d’air frais sans sortir de chez eux.

Cependant, au regard de la situation économique de ce début d’année, et notamment de la hausse des prix du carburant, il y a fort à parier que les acheteurs ne seront pas aussi motivés à faire la concession de la distance à leur travail pour pouvoir profiter d’un bel extérieur, comme cela était le cas il y a encore quelques mois.

©Gorodenkoff - Shutterstock

De la même manière, l’augmentation des prix de l’énergie pourrait amener de plus en plus d’acheteurs potentiels à considérer différemment la valeur verte de leur futur logement. Un logement neuf, ou à minima bien isolé et avec un système de chauffage performant et économique est d’ores-et-déjà bien plus attractif qu’un logement considéré comme une “passoire thermique”. Mais cette tendance pourrait encore s’accentuer dans les mois à venir et devenir un critère primordial pour les acheteurs.

Quel est le profil des acheteurs en Loire-Atlantique ?

Selon l’étude de la chambre de notaires de Loire-Atlantique, presqu’un tiers des acquéreurs est âgé de 30 à 39 ans (précisément 31%). Pour les acquisitions de maison, ils représentent même 33,4% des acheteurs. Viennent ensuite les profils âgés de 40 à 49 ans, qui représentent 22% des acheteurs. Les moins de 30 ans représentent quant à eux à peine 16% des acquéreurs, et les plus de 50 ans 31% (15% pour les 50-59 ans et 16% pour les 60 ans et plus).

Concernant la catégorie socio-professionnelle, 30% des acquéreurs font partie de la catégorie “profession intermédiaire”, et 28% sont cadres supérieurs. Ces deux profils représentent à eux seuls plus de la moitié des acheteurs en Loire-Atlantique. Les 42% restants sont divisés entre les employés (11%), les ouvriers (10%, les retraités (13%) et les artisans ou commerçants (6%).

SOURCES
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