Nouveau DPE : suspension des nouveaux diagnostics de performance énergétique

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Avatar de l'auteur "Charline N." Charline N.

le 03 novembre 2021

SOMMAIRE

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Le nouveau DPE, diagnostic de performance énergétique, est entré en vigueur en juillet 2021. Depuis son application, de nombreuses anomalies ont été remontées au gouvernement par les syndicats de diagnostiqueurs et par les professionnels de l’immobilier. Les pouvoirs publics viennent donc de suspendre son utilisation dans certains cas, en attendant les conclusions d’une étude approfondie des problèmes rencontrés.

Si le marché de l’immobilier neuf à Nantes sera impacté, ce seront surtout les logements anciens qui sont le plus concernés.

Le nouveau DPE

La réforme en profondeur du dispositif

Le diagnostic de performance énergétique est un document fournissant des informations sur la performance énergétique d’un bien immobilier. Il évalue son taux d’émissions de gaz à effet de serre, sa consommation globale et lui attribue une note allant de A à G pour les plus énergivores.

Cette note informe le futur acquéreur ou le futur locataire sur la performance du logement qu’il s’apprête à acheter ou à occuper. Cet indicateur a une valeur de plus en plus importante lors des opérations immobilières.

La refonte du DPE, qui avait été programmée dans le cadre de la loi Elan de 2018, uniformise les méthodes permettant l’évaluation de la consommation et des émissions de carbone des bâtiments. Le but est de rendre le diagnostic le plus fiable possible.

Le DPE n’avait jusqu’ici qu’une valeur informative. Depuis le mois de juillet 2021, le nouveau DPE engage la responsabilité du vendeur ou du bailleur ainsi que celle du diagnostiqueur qui l’a établi. Il est donc possible de demander des dommages et intérêts dans le cas de DPE erroné ou falsifié.

Dans le cadre du nouveau DPE, le calcul de la note ne dépend plus uniquement de la consommation d’énergie primaire. Elle prend également en compte l’empreinte carbone du logement. C’est la moins bonne note des deux qui définit l’étiquette finale du bien immobilier.

En plus des trois critères habituels (chauffage, production d’eau chaude sanitaire et refroidissement), le nouveau DPE s’intéresse également à la zone climatique et l’altitude du logement, ainsi qu’à son éclairage. Enfin, la méthode de calcul sur factures a été supprimée car elle dépend avant tout du mode de vie des ménages.

L’impact du nouveau DPE

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Cette refonte du dispositif était très attendue par les acteurs du logement et de l’énergie. Il prépare en effet l’arrivée de plusieurs mesures à venir en matière de rénovation énergétique. Le nouveau DPE permet, par exemple, d’identifier les passoires thermiques qui seront bientôt interdites à la location. Il s’agit des biens immobiliers obtenant les notes F et G.

La nouvelle prise en compte des émissions de gaz à effet dans la note énergétique risque d’impacter le classement d’un grand nombre de maisons et d’appartements. Selon les estimations du gouvernement, la réforme fera évoluer à la hausse ou à la baisse la note de 40% des logements.

La Direction de l’habitat et de l’urbanisme (DHUP) estime que 800 000 biens qui étaient jusqu’ici notés E basculeront en catégorie F ou G et autant de logements notés F sortiront eux de la classe des passoires thermiques.

Ces changements sont particulièrement importants pour les propriétaires, car les biens avec une mauvaise note écologique sont souvent pénalisés à la vente. En comparaison avec un logement équivalent mieux noté, les appartements ayant une note de F ou G se vendent en effet entre 2% et 18% moins cher.

Si le marché de l’immobilier neuf à Nantes sera impacté par l’application du nouveau DPE, ce sont surtout les biens anciens qui subiront les changements les plus importants. Par exemple, l’utilisation d’un chauffage au fioul ou au gaz sera particulièrement pénalisant, car ils émettent davantage de CO2 que le chauffage au bois ou à l’électricité. En revanche, les logements plus récents chauffés par des pompes à chaleur seront eux valorisés.

Un document obligatoire

Le DPE est un document qui doit être annexé au dossier des diagnostics techniques (DDT) dans les contrats de vente ou de location, excepté pour les logements destinés à être occupés moins de 4 mois par an. À partir de janvier 2025, c’est le DPE nouvelle génération qui devra obligatoirement être utilisé lors d’une transaction immobilière.

La note énergétique doit également figurer sur les annonces de vente ou de location des biens immobiliers.

Des professionnels agréés

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Le nouveau DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié. Le recours à un professionnel non certifié expose le propriétaire à une amende de 1 500 euros. L’annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers liste tous les professionnels déclarés par les organismes certificateurs.

Le coût du DPE

Un DPE ancienne génération coûtait entre 60 et 120 euros. Depuis la réforme, le nouveau DPE est plus technique et plus précis, ce qui oblige les diagnostiqueurs à passer plus de temps sur l’étude des caractéristiques des logements. En conséquence, le coût d’un nouveau DPE se situera entre 100 et 250 euros, selon la taille et les caractéristiques des biens. C’est le propriétaire du bien qui doit prendre en charge ces frais.

Les anomalies des nouveaux DPE

Le 24 septembre dernier, le ministère de la Transition écologique a recommandé que les diagnostiqueurs suspendent « l'édition des diagnostics de performance énergétique pour les logements datant d'avant 1975, hormis dans les cas rendus nécessaires par des transactions urgentes »

La cause de cette décision est une accumulation d’erreurs et de ratés remontés du terrain ces dernières semaines, depuis la mise en place des nouveaux DPE. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) a notamment constaté une augmentation trop importante du nombre de biens classés comme des passoires thermiques. Des études sont en train d’avoir lieu sur le terrain pour découvrir l'origine de ces chiffres disproportionnés. Le gouvernement souhaite rapidement recenser toutes les anomalies de la nouvelle méthode de calcul des DPE et appliquer les corrections nécessaires.

En attendant les conclusions de cette enquête, les diagnostiqueurs peuvent continuer les visites de logements et relever les informations nécessaires à l’élaboration du nouveau DPE. En revanche, ils doivent attendre les correctifs officiels pour calculer la note finale et définir l’étiquette écologique de chaque appartement et maison.

Des problèmes de calcul

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Selon les premiers constats des diagnostiqueurs, il semble que plusieurs coefficients mal paramétrés des nouveaux DPE aient tendance à plomber sévèrement la note écologique. Cela est particulièrement vrai pour les immeubles anciens.

Le calcul du coût des consommations par tranches ne correspond pas à la réalité du terrain, annonce la Fédération Interprofesionnelle du Diagnostic Immobilier (Fidi). On peut constater cela avec la partie électrique par exemple : pour un nombre de kWh donné, l'erreur de calcul est de plus de 30% par rapport au coût réel du kWh.

La Fidi met également en avant d’autres problèmes concrets rencontrés par les diagnostiqueurs. Elle évoque ainsi un problème sur le calcul des débits d'infiltration qui donnerait des déperditions presque dix fois plus importantes que l’ancienne version du DPE.

Un autre problème provient de l'estimation du confort d'été. Avec le nouveau DPE, si on relève un manque d’équipement, même minime, la note finale en est elle profondément impactée. Par exemple, si un appartement n’a pas de volet à la fenêtre des toilettes, cela aura un impact très négatif sur l'estimation du DPE.

Face à ces différents problèmes de méthode et de calcul, le nombre de logements notés F ou G a considérablement augmenté depuis deux mois.

Les conséquences de telles anomalies

À partir de 2025, la loi Climat et résilience interdira la location de logements classés G. Les notes des nouveaux DPE vont donc avoir un impact direct très fort sur la valeur des biens immobiliers.

Les propriétaires qui mettent leur logement en vente ou en location ont besoin de l’évaluation du nouveau DPE, afin de programmer les éventuels travaux de rénovation qui leur permettront d’obtenir une bonne note écologique. Il est donc impératif de s’assurer que les méthodes utilisées soient justes et reflètent la réalité du terrain.

Les prochaines étapes

La Fnaim et la Fidi souhaitent rapidement travailler avec les pouvoirs publics pour corriger au plus vite la méthode de calcul du nouveau DPE.

Le 4 octobre prochain, une réunion aura lieu avec les services compétents de l'État et les représentants des diagnostiqueurs. L’objectif premier sera de détailler tous les problèmes rencontrés lors de l’application du nouveau DPE.

Cette liste permettra ensuite de travailler sur les mesures correctives à mettre en place. Celles-ci devront enfin garantir la qualité des nouveaux DPE qui ont été effectués depuis juillet 2021, sans engendrer de frais supplémentaires pour les propriétaires.

En résumé, le nouveau DPE va devenir un outil de grande valeur avec la mise en place prochaine de nouvelles normes écologiques et énergétiques. Ils serviront notamment à détecter les logements beaucoup trop énergivores sur le marché de l’immobilier. Sa méthode de calcul doit être revue dans les prochaines semaines par le gouvernement et les principaux acteurs du marché de l’immobilier. Le but est de définir une méthode de calcul plus juste et transparente, qui reflète la réalité du terrain.

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