La loi 4D : ce qui change pour le logement
Sophie Castella
le 27 août 2021
[ mis à jour le 24 juin 2022 ]
SOMMAIRE
- Loi 4D : plus de pouvoir pour les collectivités territoriales
- Loi 4D : la question du logement
- Quelles conséquences sur le logement avec la loi 4D ?
- Prolongation du SRU au-delà de 2025 et révision des quotas
- L’attribution des logements sociaux également révisée
- Poursuite de l’encadrement des loyers
- Les biens abandonnés récupérés au bout de 10 ans par les collectivités
- Des procédures d’urbanisme simplifiées
- Loi 4D et encadrement des loyers : quel impact sur la demande locative ?
- En bref...
Déconcentration, Décentralisation, Différenciation, Décomplexification.
Telles sont les ambitions que vise le nouveau projet de loi du Ministère de la Cohésion des Territoires et des relations avec les Collectivités Territoriales.
Adoptée le 21 juillet dernier par le Sénat, celle que l’on appelle déjà l’ex loi 4D (révisée et renommée depuis loi 3Ds) vient faire suite aux demandes déjà évoquées par les élus locaux lors de la crise des gilets jaunes en 2019.
Besoin de proximité, adaptation de l’action publique aux spécificités des territoires, c’est après quelques mois de concertations locales qu’a finalement été élaboré le texte, articulé autour de 4 priorités, d’où le nom du projet.
Question centrale du projet de loi, le texte ne compte pas moins de 45 articles portant sur la question de l’urbanisme et du logement, tous adoptés par le Conseil des ministres dès le 13 juillet, avant l’adoption définitive.
Mais quelles actions découlent du projet de loi ? Quelles conséquences sur le logement et sur l’immobilier neuf à Nantes ? Décryptage.
Loi 4D : plus de pouvoir pour les collectivités territoriales
C’était un désir accru des collectivités territoriales. Fruit d’un an de concertations conduites par la ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités, le projet vient apporter des mesures et des outils plus concrets pour les élus locaux.
Déconcentrer. Le processus vise à implanter plus d’autorités administratives, qui représentent directement l’État, au sein des circonscriptions locales sans que celles-ci n’aient une personnalité juridique ni d’autonomie par rapport à l’État. L’objectif : conforter les services territoriaux de l’État.
Décentraliser. Corrélé à la déconcentration, le concept est toutefois un peu différent puisqu’à l’inverse, la décentralisation délègue à des collectivités territoriales possédant une personnalité morale propre. L’objectif : accroître les responsabilités conférées aux collectivités.
Différencier. En confiant des compétences différentes à des collectivités territoriales de même niveau, chaque territoire pourra adapter son organisation plus librement selon ses actions et ses particularités.
Décomplexifier. L’idée est de proposer des mesures plus concrètes pour simplifier l’action publique locale.
Loi 4D : la question du logement
Déjà évoqué dans la loi Wargon, le projet de loi 4D vient finalement répondre aux dispositions relatives prévues pour le logement, thématique centrale du plan d’action.
Les actions visent principalement à favoriser la mixité sociale en poussant les quotas de production de logements sociaux, au-delà de 2025. En matière d’attribution, les textes ont là aussi été révisés pour permettre de prioriser certaines demandes.
Pour les intercommunalités, le texte évoque la délégation des compétences relatives aux aides à la pierre, à la gestion du droit au logement décent et de l’hébergement d’urgence.
Quelles conséquences sur le logement avec la loi 4D ?
Prolongation de l’expérimentation de l’encadrement des loyers, récupération des biens immobiliers à l’abandon, suppression de la procédure d’aménagement des obligations de réalisation de logements sociaux... Le volet du logement de la loi 4D prévoit surtout la prolongation de certains dispositifs.
Prolongation du SRU au-delà de 2025 et révision des quotas
Pensée pour encourager le droit à l’urbanisme et au logement, la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) demande à chaque commune de compter au moins 20 ou 25 % de logements sociaux pour développer la solidarité et la mixité.
Pour permettre de créer plus de logements, l’article 15 de la loi 4D viendra améliorer les dispositions actuelles qui exonèrent certaines communes de l’application du dispositif et repenser les quotas actuels.
Dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon et Marseille, l’idée sera d’obtenir une plus grande homogénéité entre les différents quartiers et éviter d’en stigmatiser certains, à l’image des quartiers nord de Marseille. Pour ne pas accentuer la paupérisation, le Sénat avait quant à lui demander à interdire la création de nouveaux logements sociaux, déjà très présents dans les villes, où ils représentent plus de 40 % des habitations.
Autre particularité, le Sénat a adopté, contre l’avis du gouvernement, un nouvel article pondérant le décompte des logements sociaux construits après publication de la loi en fonction de la taille du bien. Les logements qui comptent 4 pièces ou plus font donc l’objet d’une majoration de 50 % dans le décompte, tandis que les biens de moins de 2 pièces seront minorés de 25 %.
L’article élargit également l’application du critère de faible tension sur la demande de logement social. A également été voté, toujours contre l’avis du gouvernement, un amendement déduisant des logements affectés aux militaires situés en casernes ou en camps militaires, du décompte des résidences principales.
L’attribution des logements sociaux également révisée
L’attribution des logements sociaux doit désormais prioriser les personnes exerçant une activité professionnelle essentielle à la vie du territoire. Les délais de mise en œuvre de la cotation de demande de logement social et la gestion en flux de réservations fixés par la loi Elan seront aussi prolongés.
Poursuite de l’encadrement des loyers
Pour que le prix des loyers ne soient pas excessifs dans les villes où la tension immobilière est particulièrement forte, l’encadrement des loyers impose aux bailleurs et propriétaires qu’ils ne soient ni supérieurs ni inférieurs à une fourchette de prix. Déjà en vigueur à Paris et à Lille, il sera prolongé pour 3 années supplémentaires. Si la mesure ne fait pas l’unanimité chez les bailleurs, le projet a pourtant été étendu à de nouvelles villes comme Bordeaux, Lyon, Montpellier, Grenoble et Villeurbanne. Certaines communes franciliennes ont d’ailleurs demandé à faire parties du dispositif.
Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?
C’est grâce à un loyer médian de référence que l’encadrement est possible. Il permet d’équilibrer les prix et peut varier selon le nombre de pièces principales, le caractère meublé ou non meublé, l’année de construction et la situation géographique du logement.
Les biens abandonnés récupérés au bout de 10 ans par les collectivités
Autre nouveauté : l’accélération de la récupération des “biens sans maîtres et biens en état d’abandon manifeste pour les communes. Jusque-là fixé à 30 ans, le délai est désormais de 10 ans pour lancer une procédure d’acquisition.
Cette prérogative vise à faciliter les opérations de revitalisation des centres-villes ainsi que les grandes opérations d’urbanisme et ainsi éviter l’étalement urbain. Une bonne nouvelle pour les acteurs de la promotion immobilière quand on sait que de nombreux biens sont laissés à l’abandon et peuvent être transformés en nouveaux logements.
Des procédures d’urbanisme simplifiées
Certaines communes étaient déjà concernées. Avec l’opération de revitalisation des territoires (ORT) du plan Action Cœur de ville, les collectivités peuvent depuis 2018 mettre en œuvre des projets territoriaux dans les domaines urbain, économique et social pour lutter contre la dévitalisation des centres-villes.
Pour poursuivre sur cette lancée, la loi 4D prévoit d’élargir le périmètre d’une ou de plusieurs communes sans forcément intégrer la ville principale de la métropole quand celles-ci sont en situation d’éloignement ou de discontinuité territoriale.
Avec le raccourcissement du délai d’acquisition de biens situés en villes ORT, les organismes fonciers solidaires (OFS) voient ainsi leur rôle se renforcer.
Ces organismes construisent des logements dissociés de la propriété du bâti et de son usage via des baux emphytéotiques (18 ans minimum et 99 ans maximum). Ils pourront ainsi assurer la gestion des logements à destination des ménages intermédiaires et de locaux d’activité à usage professionnel. L’objectif de la démarche est de développer la mixité sociale et fonctionnelle.
Loi 4D et encadrement des loyers : quel impact sur la demande locative ?
La disposition ne plaît pas à tout le monde. L’encadrement de loyer gagne du terrain et est même en cours de test dans 9 villes franciliennes. Celle qui devait initialement durer 5 ans risque d’affaiblir la demande locative, qui avait pourtant pris du galon ces derniers mois.
Pierre Hautus, directeur général de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi) souhaite d’ailleurs faire annuler la loi devant la justice.
« C'est un marqueur politique mais en attendant, ce n'est pas ça qui va créer de l'offre résidentielle locative. Au contraire, l'encadrement des loyers a un effet pervers et incite certains propriétaires à ne plus mettre leurs logements à louer »
En bref...
En plus de laisser plus de liberté aux collectivités territoriales dans leur pouvoir de décision, la loi 4D vient renforcer les dispositifs déjà existants pour la création de logement. Mixité sociale, revitalisation des cœurs de ville, simplification des procédures d’urbanisme... Si le Conseil d’État s’accorde à dire que le projet n’est pas encore assez ambitieux, notamment sur le plan de la politique publique de l’emploi, le texte vient amorcer les premiers reliefs de la décentralisation.
