Loyer Pinel 2024 : Plafonds, zonage, mode de calcul... Ce qu’il faut savoir
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Les plafonds de loyer Pinel en 2024
- Présentation des plafonds de loyer Pinel 2024 par zone
- Calcul du loyer maximum en Pinel
- Explication du calcul de la surface pondérée, dite “surface utile”
- Détail du coefficient multiplicateur et son impact sur le loyer
- Exemple concret de calcul de loyer Pinel
- Les zones éligibles au Pinel en 2024
- Description des Zones A bis, A, B1
- Les plafonds de ressources Pinel des locataires en 2024
- Rappel sur dispositif Pinel
Mis à jour le 14/03/2024
Depuis son apparition sur le marché immobilier français, le dispositif Pinel s'est imposé comme un pilier central, offrant des avantages fiscaux significatifs aux investisseurs tout en contribuant à l'accessibilité du logement pour les couches moyennes de la population. Ce dispositif, initialement conçu pour stimuler la construction de logements neufs et soutenir l'investissement locatif, évolue de manière régulière pour s'adapter aux dynamiques changeantes du marché immobilier et aux besoins des citoyens.
Des aspects essentiels du dispositifs comme les plafonds de loyer, les zones éligibles ou encore les plafonds de ressources, sont mis à jour ponctuellement. Ils reflètent non seulement les tendances actuelles du marché immobilier mais aussi une volonté politique de rendre le logement plus accessible, tout en assurant une rentabilité équilibrée pour les investisseurs.
Nous reviendrons ici en particulier sur la question des loyers dans le cadre de la loi Pinel en 2024, qui sera la dernière année du dispositif. Nous mettrons en lumière les modifications apportées, leur impact sur les parties prenantes ou encore la méthode de calcul. Nous ferons également un point sur les récentes modifications du zonage Pinel et des plafonds de ressources, afin d’avoir une idée plus large de la situation du dispositif Pinel en cette nouvelle année.
Les plafonds de loyer Pinel en 2024
L'un des aspects importants du dispositif Pinel réside bien entendu dans la détermination des plafonds de loyer. Ces plafonds sont essentiels pour garantir que les logements restent accessibles aux locataires ciblés par le dispositif, tout en offrant une rentabilité raisonnable aux investisseurs. Ils sont régulièrement ajustés pour refléter les évolutions du marché immobilier.
Présentation des plafonds de loyer Pinel 2024 par zone
Le dispositif Pinel divise le territoire français en plusieurs zones géographiques, chacune avec son propre plafond de loyer. Ces zones sont définies en fonction de la tension du marché immobilier local. En 2024, voici les plafonds de loyer par mètre carré, ainsi qu’un exemple sur la même typologie et surface habitable pour les illustrer :
- Zone A bis : 18.89€/m². Pour un appartement de 40m² avec 5m² de terrasse, le loyer Pinel maximum en 2024 est de 920,88 €.
- Zone A : 14.03€/m². Pour un appartement de même surface que l’exemple précédent, le loyer Pinel maximum en 2024 est de 683,96 €.
- Zone B1 : 11.31€/m². Toujours pour un appartement de 40m² et 5m² de terrasse, 551,36 € sera le loyer Pinel maximum applicable en 2024.
- Zone B2 : 9.83€/m². Même si la zone n’est plus éligible à la loi Pinel, des exceptions peuvent être validées par la préfecture locale. En utilisant le même exemple de typologie que précédemment, le loyer Pinel maximum en 2024 serait de 479,21 €.
Ces plafonds évoluent au fil des ans et sont conçus pour maintenir les loyers à un niveau abordable dans les zones les plus tendues, tout en permettant aux investisseurs de générer un rendement adéquat. Ces ajustements sont nécessaires pour s'aligner sur les dynamiques du marché immobilier et l'inflation.
Les revalorisations annuelles garantissent que le dispositif reste pertinent et efficace, en équilibrant les besoins des locataires pour des logements abordables et ceux des investisseurs pour une rentabilité acceptable. Ils sont également un indicateur clé pour les investisseurs lors de la planification de leurs projets immobiliers, leur permettant d'anticiper les rendements locatifs et de choisir les zones les plus appropriées pour leurs investissements.
Calcul du loyer maximum en Pinel
Le calcul du loyer maximum autorisé dans le cadre du dispositif Pinel est un élément essentiel pour les investisseurs. Ce calcul permet de déterminer le loyer maximal qu'ils peuvent légalement exiger pour leur bien immobilier, en tenant compte de la zone géographique et de la surface du logement.
Explication du calcul de la surface pondérée, dite “surface utile”
La surface utile est un concept clé dans le calcul du loyer Pinel. Elle se compose de la surface habitable du logement additionnée à la moitié de la surface des annexes (balcons, terrasses, caves, etc.), avec toutefois une limite. La surface des annexes prise en compte est plafonnée à 8 m², quelle que soit leur surface réelle. Cette méthode de calcul vise à équilibrer le loyer en fonction de la taille et des caractéristiques du logement.
Ainsi, pour un appartement de 40m² avec un balcon de 6m², la surface utile sera de :
40 + (6/2) = 43m²
Détail du coefficient multiplicateur et son impact sur le loyer
Le coefficient multiplicateur est un autre élément essentiel du calcul. Il est défini par la formule suivante :
0,7 + (19 / surface utile du logement)
Ce coefficient a pour but d'ajuster le loyer en fonction de la surface du logement : plus la surface est petite, plus le coefficient est élevé, permettant ainsi un loyer proportionnellement plus élevé par mètre carré. Ce mécanisme assure une certaine équité, évitant que les petits logements ne soient désavantagés en termes de rentabilité.
Exemple concret de calcul de loyer Pinel
Prenons l'exemple d'un appartement neuf à Nantes de 50 m² avec un balcon de 10 m². Nantes étant située en zone B1. La surface pondérée sera de :
50 m² + (10 m² / 2) = 55 m²
Le coefficient multiplicateur sera de 0,7 + (19 / 55) ≈ 1,045.
Avec un plafond de loyer de 11.31€/m² en zone B1, le loyer maximal que l'investisseur peut fixer est donc de :
55 m² x 11.31€/m² x 1,045 ≈ 650,04 € par mois.
Les zones éligibles au Pinel en 2024
La détermination des zones éligibles au dispositif Pinel est un aspect fondamental du dispositif qui influence directement la stratégie d'investissement immobilier. Le zonage Pinel segmente le territoire français en différentes zones, reflétant la tension du marché immobilier dans chaque région. Cette segmentation détermine non seulement les plafonds de loyer, mais aussi les plafonds de ressources des locataires et l'éligibilité de leur investissement à la réduction d'impôt.
En 2024, les zones éligibles au dispositif Pinel sont les zones A bis, A et B1. Les logements neufs en zones B2 et C ne peuvent plus bénéficier de la loi Pinel, sauf exceptions par dérogation expresse du préfet de région.
Au dernier trimestre 2023, un décret faisant état de modifications du zonage Pinel a été publié par le gouvernement, annonçant le reclassement de 209 communes françaises à partir du 1er janvier 2024. Les villes de Toulouse, Bordeaux ou encore Strasbourg par exemple, sont notamment passées en zone A (la plus tendue). En ce qui concerne la loi Pinel en Loire-Atlantique, 7 communes du département ont été reclassées :
- 3 communes en zone A : La Baule-Escoublac, Pornichet, Le Pouliguen
- 4 communes en zone B1 : Ancenis-Saint-Géréon, La Turballe, Saint-Brevin-les-Pins, et Saint-Michel-Chef-Chef
Description des Zones A bis, A, B1
Zone A bis : Cette zone englobe Paris et 76 communes de la petite couronne parisienne. Elle représente le marché immobilier le plus tendu en France, avec des plafonds de loyer plus élevés pour refléter les prix du marché très élevés (à Paris intra-muros le prix du m² tourne autour de 10 000€)
Zone A : Elle inclut le reste de l'Île-de-France, la Côte d'Azur, et certaines grandes agglomérations françaises comme mentionnées plus haut. La demande de logements y est également très forte, justifiant des plafonds de loyer relativement élevés. 63 nouvelles communes ont intégré la zone A avec le décret passé en octobre 2023.
Zone B1 : Cette zone couvre les villes de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, et certaines villes où les prix de l'immobilier sont élevés. Bien que moins tendue que les zones A bis et A, la demande y reste très soutenue. 146 nouvelles communes ont été reclassées en zone B1 par le dernier décret.
Les plafonds de ressources Pinel des locataires en 2024
En plus des plafonds de loyer, le dispositif Pinel impose des plafonds de ressources pour les locataires. Ces plafonds sont essentiels pour s'assurer que les logements Pinel bénéficient aux groupes ciblés, à savoir les ménages aux revenus moyens. Voici les plafonds de ressources Pinel pour les locataires en 2024 :
| Composition du foyer locataire | Zone A bis | zone A | Zone B1 | Zone B et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475€ | 43 475€ | 35 435€ | 31 892€ |
| Couple | 64 976€ | 64 976€ | 47 321€ | 42 588€ |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 85 175€ | 78 104 € | 56 905€ | 51 215€ |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 101 693€ | 93 556€ | 68 699€ | 61 830€ |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 120 995€ | 110 753€ | 80 816€ | 72 735€ |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 136 151€ | 124 630€ | 91 078€ | 81 971€ |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | 15 168 € | 13 886€ | 10 161€ | 9 142€ |
Rappel sur dispositif Pinel
Le dispositif Pinel, du nom de l'ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, a été introduit en 2014 comme une évolution du dispositif Duflot. Il s'inscrit dans une longue tradition de mesures incitatives visant à stimuler l'investissement dans l’immobilier neuf en France. Son objectif principal est double : soutenir le secteur de la construction et offrir des logements abordables aux ménages aux revenus intermédiaires.
Le dispositif Pinel a été conçu dans un contexte de crise du logement, où la demande excédait largement l'offre, en particulier dans les zones urbaines à forte densité. En offrant des réductions d'impôt aux investisseurs qui mettent leurs biens en location, le gouvernement visait à encourager la construction de logements neufs. Ces incitations fiscales sont conditionnées par le respect de certains critères :
- Le logement acheté doit être neuf ou en VEFA et situé dans une zone Pinel éligible ;
- Le bien doit être loué nu et en tant que résidence principale, pour une période de 6 ans minimum, extensible à 9 puis 12 ans ;
- Le propriétaire est soumis à un plafond de loyer Pinel déterminé par la zone Pinel, et le locataire doit se situer sous le plafond de ressources Pinel fixé par la même zone ;
- 2 investissements locatifs en Pinel sont autorisés par an, dans la limite de 300 000€ et 5500€/m².
Les avantages fiscaux du dispositif Pinel sont significatifs. Les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt calculée selon le prix d’achat du bien et la période de mise en location :
- 9% du prix d’achat en réduction d’impôt pour une location de 6 ans ;
- 12% pour 9 ans ;
- 14% pour 12 ans.
Le 1er janvier 2023 a été introduit une évolution du dispositif : la loi Pinel Plus. Ce dispositif, existant en parallèle du Pinel classique, se veut plus exigeant en matière de performances énergétiques, de construction et écologique et de confort d’usage. Si les logements répondent aux critères, les taux de défiscalisation sont les taux plein du Pinel (avant les baisses en 2023 et 2024), soit 12%, 18% et 21%.
