Nouveau Zonage Pinel en Loire-Atlantique : Impact et Opportunités pour les Investisseurs
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Rappel sur la Loi Pinel et le Zonage Pinel
- Qu'est-ce que la Loi Pinel ?
- Le système de zonage Pinel
- Critères de Classification
- Passage en Zone A de La Baule-Escoublac, Pornichet et Le Pouliguen
- Nouveaux Plafonds de Ressources
- Nouveaux plafonds de loyer
- Impact sur le marché immobilier local
- Exemples Concrets sur le Gain pour les Investisseurs
- Passage en zone B1 d’Ancenis-Saint-Géréon, La Turballe, Saint-Brevin-les-Pins, et Saint-Michel-Chef-Chef
- Nouveaux plafonds de ressources
- Nouveaux plafonds de loyer et impact
- Exemple de gain comparatif pour un investissement Pinel B1 et B2
Un décret majeur a été publié le 2 octobre 2023 dans le Journal officiel du gouvernement français*, apportant des modifications significatives à l'annexe 1 de l'arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’article D.304-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Ce dernier classe les communes françaises en différentes zones géographiques, communément appelées zones A, A bis, B1, B2, et C, qui sont cruciales pour l'application de certaines aides à l’achat immobilier comme le PTZ ou la loi Pinel.
Ce dispositif fiscal, très prisé des investisseurs immobiliers, a pour but de stimuler la construction de logements neufs dans des zones tendues, tout en offrant des réductions d'impôts aux investisseurs.
Ce décret fait état d’un changement de catégorie pour de nombreuses communes françaises, dont sept communes de la Loire-Atlantique : La Baule-Escoublac, Pornichet, Le Pouliguen, Ancenis-Saint-Géréon, La Turballe, Saint-Brevin-les-Pins, et Saint-Michel-Chef-Chef. Une nouvelle qui va dynamiser la construction de logements neufs dans la métropole de Nantes et en Loire-Atlantique en général.
Ces communes sont désormais reclassées dans la catégorie de tension supérieure. Ce changement n'est pas anodin et aura des répercussions importantes sur les plafonds de ressources et de loyer applicables dans le cadre de la loi Pinel dans ces villes.
Zoom sur ce changement et ce qu’il implique pour les investisseurs, les locataires et le marché immobilier local de ces communes. Nouveaux plafonds de ressources et de loyer, et impact de cette reclassification sur le marché immobilier local, on vous dit tout.
Rappel sur la Loi Pinel et le Zonage Pinel
Qu'est-ce que la Loi Pinel ?
La loi Pinel est un dispositif fiscal instauré en 2014, visant à encourager l'investissement immobilier locatif dans des zones dites "tendues", c'est-à-dire où la demande de logements excède largement l'offre. En échange de l'engagement à louer le bien immobilier pour une durée minimale, les investisseurs bénéficient de réductions d'impôts significatives. Ce mécanisme a pour double objectif de stimuler la construction de nouveaux logements et de proposer une offre locative à des tarifs régulés pour les ménages aux revenus modestes.
Le système de zonage Pinel
L'un des éléments clés de la loi Pinel est son système de zonage, qui classe les communes françaises en différentes zones géographiques. À l’origine, ces zones étaient les suivantes : A, A bis, B1, B2 et C. Aujourd’hui les zones B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel. En revanche, le nouveau décret a également reclassé en zone B1 certaines communes anciennement en zone B2, qui sont donc aujourd’hui réouvertes au dispositif Pinel.
Ce classement par zone est basé sur plusieurs critères, notamment la densité de la population, le niveau de vie et la dynamique du marché immobilier local. Chaque zone a ses propres plafonds de ressources pour les locataires et de loyers, ce qui permet d'ajuster l'offre et la demande de manière plus précise.
Zone A et A bis : Englobait initialement l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur et quelques agglomérations où les prix de l'immobilier sont élevés.
Zone B1 : Concernait au départ les agglomérations de plus de 250 000 habitants, ainsi que certaines zones touristiques ou frontalières.
Zone B2: Regroupait les communes de plus de 50 000 habitants et moins de 250 000 habitants, généralement situées en dehors des zones A et B1.
Ces critères ont visiblement été revus pour ce décret puisque de nombreuses communes ont été reclassées dans une catégorie de tension supérieure sans forcément répondre aux critères initiaux.
Critères de Classification
Les critères de classification des zones sont régulièrement révisés pour refléter les évolutions démographiques et économiques. Ils prennent en compte des facteurs tels que la croissance de la population, le taux de chômage, ou encore le niveau général des loyers et des prix de vente des logements.
Passage en Zone A de La Baule-Escoublac, Pornichet et Le Pouliguen
En Loire-Atlantique, 3 communes sont concernées par un reclassement en zone A, toutes trois situées sur la Côte de Jade :
- La Baule-Escoublac
- Pornichet
- Le Pouliguen
Nouveaux Plafonds de Ressources
Le passage en zone A entraîne une modification des plafonds de ressources Pinel pour les locataires. Ces plafonds sont plus élevés dans cette zone, ce qui a pour effet d’élargir le spectre des locataires éligibles aux logements en loi Pinel dans ces communes. Cela rend également ces zones plus attractives pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille locatif.
| Composition du foyer locataire | Plafond de ressources |
|---|---|
| Zone A | |
| Personne seule | 41 855€ |
| Couple | 58 831€ |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 75 194€ |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 90 070€ |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 106 627€ |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 119 897€ |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | +13 369€ |
Nouveaux plafonds de loyer
L'un des changements les plus notables d’une zone Pinel à l’autre concerne les plafonds de loyer. Pour ces communes qui étaient anciennement en zone B1, le loyer était plafonné à 10,93€/m². Désormais, en zone A, ce plafond passe à 13,56€/m². Cette augmentation de près de 24% offre une marge de manœuvre plus grande pour les propriétaires, tout en restant dans les limites de la loi Pinel en Loire-Atlantique.
Impact sur le marché immobilier local
Ce changement de zonage devrait avoir un effet d'entraînement sur le marché immobilier local. La reclassification en zone A augmente de fait la valeur des biens immobiliers existants et stimulera la construction de logements neufs. Cela créera de nouvelles opportunités pour les investisseurs extérieurs, cherchant à capitaliser sur les avantages fiscaux et des rendements locatifs supérieurs.
Exemples Concrets sur le Gain pour les Investisseurs
Pour illustrer l'impact financier de ce changement, prenons un exemple concret.
Supposons un appartement de 60 m². En zone B1, le loyer maximal serait de 666,72€ par mois, selon la méthode de calcul du loyer Pinel suivante : 10,93€/m² x (0,7 + 19 / 60 m²), soit 8 000,64€ par an.
En zone A, ce loyer passerait à 827,16€ par mois : 13,56€/m² x (0,7 + 19 / 60 m²), soit un total de 9 925,92€ sur un an. À l’année, la différence de revenu locatif serait donc de 1 925,28€, soit une augmentation significative pour l'investisseur.
Passage en zone B1 d’Ancenis-Saint-Géréon, La Turballe, Saint-Brevin-les-Pins, et Saint-Michel-Chef-Chef
Quatre communes du département Loire-Atlantique sont concernées par un passage de la zone B2 à la zone B1. Ces communes, qui n’étaient plus éligibles à la loi Pinel depuis quelques années, vont donc de nouveau pouvoir accueillir des programmes immobiliers neufs admissibles au dispositif Pinel. Voici les communes en question :
- Ancenis-Saint-Géréon
- La Turballe
- Saint-Brevin-les-Pins
- Saint-Michel-Chef-Chef
Nouveaux plafonds de ressources
Voici les nouveaux plafonds de ressources qui sont maintenant applicables pour les communes citées ci-dessus, après leur reclassement en zone Pinel B1 :
| Composition du foyer locataire | Zone de location |
|---|---|
| Zone B1 | |
| Personne seule | 34 115€ |
| Couple | 45 558€ |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 54 785€ |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 66 139€ |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 77 805€ |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 87 685€ |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | + 9 782€ |
Nouveaux plafonds de loyer et impact
La particularité principale de passer de la zone B2 à la zone B1 est bien entendu que les communes concernées sont de nouveau éligibles au dispositif Pinel.
Tout comme le passage de la zone B1 à la zone A, un reclassement de la catégorie B2 à la catégorie B1 signifie également une augmentation du plafond de loyer Pinel. En B2, ce plafond se situait à 9,5€/m², tandis qu’en zone B1 celui-ci s’élève à 10,93€/m².
Comme les autres communes surclassées, une requalification en zone plus tendue signifie que la demande augmente et que la commune a un réel besoin en logement. Cela favorise à la fois la construction de logements neufs abordables et les opportunités d’investissement locatif en Pinel avec un rendement supérieur puisque les loyers sont augmentés.
Exemple de gain comparatif pour un investissement Pinel B1 et B2
Pour mettre en lumière les avantages financiers du zonage en loi Pinel, il est également instructif de comparer un appartement en zone B2, où le loyer est plafonné à 9,5€/m², avec un appartement en zone B1, où le loyer est plafonné à 10,93€/m².
Prenons l'exemple d'un appartement de 60 m² dans chacune de ces zones :
- En Zone B2: Le loyer maximal serait de 579,5€ par mois : 9,5€/m² x (0,7 + 19 / 60 m²), ce qui équivaut à 6 954€ par an.
- En Zone B1: Le loyer maximal serait de 666,72€ par mois : 10,93€/m² x (0,7 + 19 / 60 m²), soit 8 000,64€ par an.
La différence annuelle de revenu locatif entre ces deux zones serait donc de 1 046,64€. Cette somme, bien que moins significative que le passage de la zone B1 à la zone A, reste non négligeable pour l'investisseur. Elle met en évidence l'importance du zonage dans la stratégie d'investissement en loi Pinel et souligne l'impact financier que peut avoir une reclassification, même entre des zones relativement proches comme B2 et B1.
*Source : Légifrance
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