Coliving à Nantes : un phénomène en vogue
Charlotte Costa
SOMMAIRE
- Le coliving à Nantes, New York ou Pékin, c’est quoi ?
- Quel cadre juridique pour le coliving ?
- Quel est le profil du coliver ?
- Nantes, une métropole propice au coliving
- Investir dans un programme de coliving à Nantes
- Les atouts d’un investissement en coliving
- Les avantages fiscaux du statut LMNP d’un investissement en coliving
À Nantes comme dans toutes les grandes agglomérations françaises, dégoter un appartement en location est devenu un véritable parcours du combattant. Dans un contexte où l’offre en logement ne suffit pas à répondre à la toute la demande, et où les prix atteignent des sommets, les villes de plus de 400 000 habitants font face à un marché immobilier tendu et saturé.
Venu tout droit de la West Coast des États-Unis, le coliving est un nouveau mode d’habitat basé sur le collectif et le partage, qui a émergé dans les années 2000. Si le concept semble similaire à celui de la colocation, détrompez-vous, il n’en est rien ! Des simples maisons aux programmes neufs à Nantes, focus sur un concept qui prend de l’ampleur et qui séduit les cœurs des plus citadins.
Le coliving à Nantes, New York ou Pékin, c’est quoi ?
Entre l’hôtellerie et la colocation, il n'y a qu’un pas, ou plutôt il y a le coliving...
Concept encore inconnu il y a de ça quelques années dans l’hexagone, le coliving se répand aujourd’hui comme une trainée de poudre dans les métropoles françaises, et comme vous pouvez vous en douter, Nantes, la Capitale des Ducs ne fait pas exception.
Pour faire simple, le coliving se caractérise par une habitation entière, maison ou immeuble, divisée en espaces privatifs, souvent une chambre et une salle de bain, et mutualisés comme par exemple un salon, une cuisine, un jardin ou encore une salle de sport.
Les personnes qui habitent dans cette forme d’habitat collectif sont appelées des colivers.
Selon les offres de coliving, les colivers peuvent avoir accès en plus des charges (eau et électricité), à un large éventail de services. Cela peut être une connexion internet haut débit, un service de ménage et de changement de linge, un espace de coworking ou un abonnement aux services de streaming.
La finalité du coliving est le vivre-ensemble et le partage.
Quel cadre juridique pour le coliving ?
La formule “all-inclusive” de la colocation prend du galon en France.
Selon une étude Xerfi de 2021, on estimait plus de 8 300 logements en coliving, disséminés dans une trentaine de villes du pays. Un chiffre qui selon les experts pourrait même tripler d’ici 2025 et atteindre 24 000 unités. Seul point noir au tableau, le cadre juridique. Il n’y en a pas.
Si certains semblent avoir trouvé le bon filon, le coliving reste encore trop récent en France. Cette absence de cadre légal laisse un certain flou sur ce qu’il est possible de faire, autant pour les investisseurs et promoteurs, que pour les locataires. Face à l’expansion du coliving en France, l’exécutif semble plancher sur la question d’une réglementation.
Parmi les pistes qui pourraient être explorées par le ministère de la Cohésion des Territoires, il y a l’encadrement des loyers, le type de contrat de location ou encore l’éligibilité aux APL. Le coliving, un concept hybride superpose des lois d’hôtellerie et d’immobilier résidentiel.
Malgré un phénomène grandissant et qui convainc de plus en plus d’adeptes, le coliving n’est pas encore la panacée. Il y a encore des failles que le gouvernement doit combler.
Quel est le profil du coliver ?
L’offre de prestations de services supplémentaires du coliving, par rapport à la colocation séduit tout particulièrement les personnes qui traversent une période transitoire comme les étudiants, les jeunes actifs, voire même les néo-retraités.
Ces profils voient en ce nouveau genre d’habitat urbain une manière de concilier confort, accessibilité, flexibilité et proximité aux adresses stratégiques telles que le centre-ville, les écoles, les commerces et les transports.
Le coliving est également une solution d’hébergement adapté aux digital nomads, ces travailleurs qui voyagent aux quatre coins de la planète et qui ont pour seuls besoins leur ordinateur et une bonne connexion internet. En effet, le coliving a l’avantage de proposer des durées de location assez souples, allant de quelques jours à plusieurs mois.
À Nantes comme à Toulouse ou Paris, le coliving permet de vivre en communauté, tout en gardant son intimité. Il permet aussi de créer des contacts et de briser la solitude. Faire des rencontres et partager des moments entre habitants dans les espaces partagés fait partie de recette du succès du coliving.
Nantes, une métropole propice au coliving
Avec environ 9 500 habitants de plus chaque année, Nantes, 6e ville de France, offre une conjoncture particulièrement favorable au développement de projets coliving. Dans le neuf comme dans l’ancien, le marché locatif privé nantais peine à satisfaire toute la demande.
Dans ce contexte, les collectivités et acteurs de la promotion immobilière doivent travailler de concert pour trouver des solutions concrètes en matière d’habitat. Le coliving, cette version upgradée de la colocation est un phénomène qui coche de nombreuses cases et qui permet la diversification du parc immobilier neuf à Nantes.
D’ailleurs, plusieurs acteurs ont eu le nez creux et se sont rapidement positionnés sur le marché du coliving à Nantes. Au sein de la Capitale des Ducs, les promoteurs et exploitants One Nest, Compose ou encore Colonies proposent des maisons anciennes rénovées et des immeubles flambant neufs.
Investir dans un programme de coliving à Nantes
Les appartements en chambres en coliving rencontrent de plus en plus de succès chez les locataires en recherche d’un logement en milieu urbain. Malgré des tarifs souvent plus élevés que pour une location vide ou que pour une location meublée, les candidats ne manquent pas de répondre à l’appel d’un package all-inclusive qui comprend une chambre privative, des espaces communs multiples et des services à la carte.
Les investisseurs peuvent également voir un certain intérêt à placer leurs billes dans un programme de coliving à Nantes. Selon plusieurs experts de l’immobilier, le coliving peut afficher une rentabilité intéressante, entre 4 et 8 %. Un taux similaire, voire supérieur à d’autres produits d’investissement immobilier et financier. De plus, les risques de vacance locative sont très faibles, par rapport à la demande pour ce type de logements.
Les atouts d’un investissement en coliving
Premièrement, il y a le loyer. Comme mentionné plus haut, les loyers en coliving sont nettement supérieurs à ceux du marché locatif traditionnel. Comptez entre 600 et 800 € pour un studio en coliving à Nantes. Cet écart de prix avec un appartement classique s’explique en partie par l’emplacement des résidences, mais aussi par la qualité des prestations offertes.
Ensuite, il y a le taux d’impayés. Une résidence coliving est gérée par celui qui l’aménage. L’exploitant prévoit donc des assurances spécifiques, notamment en cas de loyers impayés. L’investisseur est également dispensé de gestion locative, elle relève de la responsabilité du mandataire. Ce dernier s’occupe ainsi du choix du locataire, de sa mise en place ou encore de la collecte des loyers.
Enfin, il y a le risque de vacance locative. Ce facteur est intrinsèquement lié à la qualité et à la variété des prestations des logements. Les chambres et appartements loués en coliving offrent un niveau de confort recherché sur le marché locatif. Force est de constater l’engouement pour le coliving, l’accès à certaines résidences nécessite de s’inscrire sur une liste d’attente.
Les avantages fiscaux du statut LMNP d’un investissement en coliving
L'un des piliers du coliving consiste à mettre à disposition un logement entièrement aménagé et équipé afin que les locataires se sentent à leur aise. Il implique obligatoirement une location meublée, laquelle peut faire profiter à l’investisseur les avantages fiscaux du statut LMNP.
Si sur le plan juridique il s’agit d’une activité civile, sur le plan fiscal, il s’agit d’une activité commerciale. Les recettes locatives sont soumises aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Selon le montant des revenus locatifs annuels, le loueur en meublé non professionnel à le choix entre 2 régimes d’imposition :
- Le régime “micro-BIC”, permettant de profiter d’un abattement forfaitaire sur les recettes de 50 %.
- Le régime “réel”, offrant la possibilité de déduire des charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion locative, ou encore charges de copropriété) et d’amortir le bien.
