Achat immobilier Nantes : plutôt neuf ou ancien ?

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Avatar de l'auteur "Amélie CARALP" Amélie Caralp

le 03 juin 2022

[ mis à jour le 03 juin 2022 ]

SOMMAIRE

Vous souhaitez réaliser un achat immobilier à Nantes mais hésitez encore entre logement neuf ou ancien ? Immo9 fait le point sur les caractéristiques de l’ancien et de l’immobilier neuf à Nantes. Avantages, aides à l’achat, dispositifs de défiscalisation, prix... on vous dit tout !

Achat immobilier à Nantes : quels avantages à acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?

Immobilier neuf comme immobilier ancien possèdent des avantages certains. Pour votre achat immobilier à Nantes, il convient de vous poser les bonnes questions afin d’être sûr de vous diriger vers la catégorie de biens immobiliers qui vous correspond le mieux. En fonction de vos priorités, le neuf ou l’ancien correspondra mieux à votre projet : prestations, valeur verte, charme, emplacement... On fait le point sur les avantages offerts par l’immobilier neuf et l’immobilier ancien.

Prestations et performances énergétiques accrues dans le neuf

©Franck Boston - Shutterstock

L’immobilier neuf propose de nombreux avantages, plus particulièrement en termes de confort et de prestations. Les programmes immobiliers neufs doivent en effet répondre aux exigences des normes en vigueur : RT2012 pour les programmes dont le permis de construire a été déposé avant le 1er Janvier 2023, et RE2020 pour les programmes dont le permis a été déposé après cette date.

Ces normes thermiques et environnementales permettent aux logements neufs de bénéficier de meilleures performances énergétiques : meilleure isolation, double vitrage, système de chauffage plus performants... Un véritable confort au quotidien et des économies d’énergie non négligeables pour les occupants de logements neufs.

Par ailleurs, les promoteurs immobiliers mettent un point d’honneur à proposer des prestations de qualité dans leurs programmes neufs. De plus en plus de logements sont par exemple prolongés par des espaces extérieurs et bénéficient d’une place de parking. Des prestations souvent difficiles à trouver dans l’immobilier ancien. Les prestations intérieures sont également généralement très attractives : volets roulants électriques, nombreux rangements aménagés, logement connecté, accès sécurisé par visiophone... Des prestations modernes qui allient confort, praticité et sécurité et qui ont tout pour séduire les acquéreurs ayant un projet d’achat immobilier à Nantes.

Enfin, les logements neufs sont livrés avec de nombreuses garanties, permettant d’éviter des frais supplémentaires dans les années suivant l’achat : garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale apportent une véritable sécurité pendant 10 ans après la livraison du bien.

Charme et emplacement dans l’ancien

©RossHelen - Shutterstock

S’ils ne bénéficient pas de la même qualité de prestations, les logements anciens attirent de nombreux acquéreurs pour d’autres raisons. Effectivement, l’immobilier neuf est plutôt rare en hypercentre, ce qui n’est pas le cas des logements anciens. Si l’emplacement central est votre critère principal, alors le panel d’appartements à la vente sera plus large dans l’immobilier ancien. Si votre choix se porte sur un logement situé en hypercentre, il est possible cependant que vous ayez à faire une croix sur la présence d’un espace extérieur ou d’un parking par exemple, voire d’un ascenseur dans les immeubles très anciens.

Cependant, le charme de l’ancien opère bien souvent auprès des acquéreurs, estompant parfois le côté peu pratique du logement. Cheminée, parquet, moulures, poutres ou tomettes font rêver de nombreux acheteurs et sont bien évidemment plus faciles à trouver dans l’immobilier ancien. Au contraire, les appartements neufs peuvent parfois être considérés comme froids ou impersonnels, bien qu’il existe de nombreuses options de personnalisation avant la livraison. Si l’authenticité et le charme sont vos critères principaux, alors il est probable que vous trouviez votre bonheur plus facilement dans l’immobilier ancien.

Les aides à l’achat et dispositifs de défiscalisation pour un achat immobilier à Nantes

Que vous choisissiez de concrétiser votre projet d’achat immobilier à Nantes dans le neuf ou dans l’ancien, il est possible de bénéficier, sous certaines conditions, d’aides à l’achat ainsi que de dispositifs de défiscalisation.

Les aides à l’achat

Concernant les aides à l’achat immobilier à Nantes, elles peuvent s’appliquer à l’immobilier ancien comme à l’immobilier neuf, mais sont plus nombreuses dans cette dernière catégorie.

Dans l’immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits à 2,5% au lieu de 8% en moyenne. Par ailleurs, pour l’achat d’un logement neuf en zone ANRU, la TVA est réduite à 5,5% au lieu de 20%, ce qui permet également de belles économies. L’accession à prix maitrisé est également une aide à l’achat non négligeable, puisqu’elle permet d’acquérir un logement neuf à un prix environ 20% à 30% inférieur qu’en accession libre. Enfin, les acquéreurs de logements neufs peuvent bénéficier d’une exonération totale ou partielle de leur taxe foncière pendant deux ans.

Les primo accédants peuvent également bénéficier d’autres aides à l’achat, dont la principale est le PTZ (Prêt à Taux Zéro). Un prêt aidé par l’État, sans intérêts ni frais de dossier. Il permet de financer jusqu’à 40% du projet d’achat immobilier, sous condition de ressources des emprunteurs. Cette aide est attribuée pour l’achat d’un logement neuf ou d’un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation. Le montant des travaux doit alors représenter plus de 25% du montant total de l’acquisition.

Les dispositifs de défiscalisation

© Sharaf Maksumov - shutterstock

Du côté des dispositifs de défiscalisation immobilière, il en existe pour les logements neufs comme pour les logements anciens. Attention cependant, ils sont exclusivement réservés aux investisseurs étant donné qu’ils ne sont applicables que si le logement acquis est mis en location. Voici un récapitulatif des dispositifs disponibles et de leurs caractéristiques :

Dispositif Type de bien Conditions Avantages
Pinel Neuf - Mise en location du bien pendant 6, 9 ou 12 ans
- Location non meublée à titre de résidence principale
- Le bien doit être situé en zone Pinel éligible
- Respect des plafonds de loyer et de ressources des locataires
- 2 investissements / an maximum pour un montant total de 300 000€
- Défiscalisation jusqu'à 63 000€
Taux de réduction en fonction de la durée d'engagement :
- 6 ans : 12%
- 9 ans : 18%
- 12 ans : 21%
Censi Bouvard Neuf - Investissement dans une résidence de service
- Location meublée à titre de résidence principale
- Location de 9 ans minimum
- Défiscalisation jusqu'à 36 000€ soit 11% du prix d'achat
- Possibilité de récupérer la TVA
LMNP Neuf et ancien - Location meublée à titre de résidence principale
- Les revenus annuels locatifs ne doivent pas dépasser 23 000€
- Abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs
- Possibilité d'amortissement du bien immobilier
Loc'Avantages Ancien - Location pendant 6 ans minimum
- Location nue à titre de résidence principale
- Location à un prix inférieur à celui du marché
- Respect du plafond de ressources des locataires
Le taux de réduction d'impôts dépend du montant du loyer et du recours ou non à une intermédiation locative :
- 15% en dessous du prix du marché : 15% à 20% de réduction d'impôts
- 30% en dessous du prix du marché : 35% à 40% de réduction d'impôts
- 45% en dessous du prix du marché : 65% de réduction d'impôts
Pinel ancien Ancien - Logement inhabitable ou délabré, locaux commerciaux ou industriels transformés en habitation
-Rénovation permettant de répondre aux mêmes critères qu'un logement neuf
- Logement situé en zone Pinel éligible
- Location nue pendant 6, 9 ou 12 ans à titre de résidence principale
- Respect des plafonds Pinel de loyer et de ressources des locataires
Défiscalisation jusqu'à 63 000€ et taux de réduction d'impôts calculé en fonction de la durée d'engagement :
- 6 ans : 12%
- 9 ans : 18%
- 12 ans : 21%
Malraux Ancien - Le programme de restauration doit être déclaré d'utilité publique
- Le bien doit être situé dans un Site Patrimonial Remarquable bénéficiant d'un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine ou d'un Plan de Sauvegarde et de mise en valeur
- Le bien doit être rénové dans son intégralité
- Le bien doit être loué pendant 9 ans minium en location nue
- Les travaux doivent durer 3 ans maximum et être constatés par un Architecte des Bâtiments de France
- Réduction d'impôts de 30% ou 22% du montant des travaux sur 4 ans
Monuments Historiques Ancien - Le bien doit être classé Monument Historique
- Le bien doit être conservé pendant 15 ans minimum et loué nu au moins 3 ans
- Le propriétaire doit prendre en charge l'intégralité des travaux
- Les travaux doivent faire l'objet d'une autorisation et respecter les prescriptions de l'architecte des Bâtiments de France
- Déduction des travaux d'entretien et de rénovation sur le revenu global, sans plafonnement, sur 1, 2 ou 3 ans
- Déduction du déficit foncier, des intérêts et frais d'emprunts du revenu global
- Exonération des frais de succession
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Quelle différence entre le prix de l’immobilier neuf et ancien à Nantes ?

©E. O. - Shutterstock

Si l’immobilier neuf reste globalement plus cher que l’immobilier ancien, les prix n’évoluent cependant pas aussi rapidement, ce qui fait que les logements neufs rattrapent petit à petit leurs homologues neufs. Actuellement, selon le baromètre de la chambre des Notaires de Loire-Atlantique, le prix moyen d’un appartement ancien à Nantes est de 3 880€/m² contre 5 160€/m² pour un appartement neuf.

Cependant, dans certains quartiers de la ville, la différence de prix entre neuf et ancien est assez mince comme le montre le tableau ci-dessous :

Quartier Prix au m2 moyen dans le neuf Prix au m² moyen dans l'ancien
Doulon 4 157€ 3 366€
Chantenay 4 900€ 3 491€
Erdre 4 730€ 3 628€
Île de Nantes 5 250€ 3 921€
Saint-Donatien 5 305€ 3 948€
Zola 5 327€ 3 913€
Centre-ville 5 885€ 4 656€
Hauts-Pavés-Saint-Félix 5 733€ 4 488€
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