Prêt relais immobilier en 2024 : Mode d'emploi pour une transition immobilière sans accroc
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Qu'est-ce qu'un prêt relais immobilier ?
- Quels sont les prêts relais possibles ?
- Le prêt relais sec
- Le prêt relais accompagné
- Prêt relais : Quels changements en 2024 ?
- Exclusion des prêts relais du calcul du taux d'effort
- Extension de la durée maximale de l'emprunt pour les projets avec travaux
- Combien coute un prêt relais en 2024 ?
Acheter une nouvelle propriété avant la vente de son bien actuel représente souvent un casse-tête financier. Le prêt relais immobilier émerge alors comme une solution clé, bridant l'écart entre l'achat d'un nouveau domicile et la cession d'un logement existant.
Ce crédit de courte durée se veut une réponse flexible pour ceux qui aspirent à saisir une opportunité immobilière sans attendre la vente de leur propriété actuelle. Cet exposé vise à éclaircir le mécanisme du prêt relais, ses diverses configurations, ses bénéfices, et les mesures de prudence à adopter.
Qu'est-ce qu'un prêt relais immobilier ?
Le prêt relais se définit comme un emprunt à court terme octroyé par une institution bancaire pour financer l'achat d'un bien immobilier, en attendant la liquidation d'un autre bien. Ce dispositif s'adresse principalement aux propriétaires désireux d'acquérir une nouvelle habitation avant la vente de leur logement actuel. Sa spécificité réside dans son remboursement, qui s'effectue à la conclusion de la vente de l'ancien bien.
Le fonctionnement du prêt relais s'appuie sur une évaluation de la valeur marchande du bien à vendre, réalisée par la banque ou un expert immobilier. Sur cette base, la banque détermine le montant prêtable, généralement de 60% à 80% de la valeur estimée du bien. Ce prêt peut alors couvrir partiellement ou intégralement l'achat d’un nouveau logement.
L'atout principal du crédit relais réside dans sa flexibilité, permettant l'acquisition d'une nouvelle propriété sans l'obligation d'attendre la vente de l'actuelle. La durée de remboursement, typiquement de 12 à 24 mois, encourage à finaliser la vente du bien existant promptement.
Quels sont les prêts relais possibles ?
Le crédit relais immobilier est décliné en deux formes principales :
Le prêt relais sec
Le prêt relais sec s'adresse aux propriétaires qui ont uniquement besoin du montant du prêt relais pour financer l'achat de leur nouveau logement. Cette option est particulièrement adaptée lorsque le propriétaire dispose de suffisamment de fonds pour couvrir la différence entre le prix d'achat du nouveau bien et le montant obtenu via le prêt relais.
Dans ce cas, le prêt relais agit comme un pont financier jusqu'à la vente du bien actuel, sans nécessiter de prêt immobilier complémentaire. Une fois la vente réalisée, le montant obtenu est utilisé pour rembourser intégralement le prêt relais.
Le prêt relais accompagné
Le prêt relais accompagné est conçu pour les acquéreurs qui, en plus du prêt relais, ont besoin d'un crédit immobilier traditionnel pour financer l'intégralité de leur nouvel achat. Cette formule est souvent choisie lorsque le prix d'achat du nouveau bien excède la somme obtenue de la vente du bien actuel et le montant du prêt relais.
Dans cette configuration, le prêt relais et le crédit immobilier sont souvent combinés en un seul emprunt, simplifiant la gestion des remboursements. L'emprunteur paie d'abord les intérêts du prêt relais, puis, une fois le bien vendu, utilise le produit de cette vente pour rembourser le prêt relais et réduire le principal du crédit immobilier, ajustant ainsi les conditions de remboursement à sa situation financière actualisée.
Quels sont les taux de crédit immobilier en 2024 ?Prêt relais : Quels changements en 2024 ?
L'année 2024 marque un tournant significatif dans les conditions d'octroi des prêts relais, introduisant des ajustements réglementaires destinés à faciliter l'accès au crédit immobilier et à promouvoir la rénovation des biens. Ces changements reflètent une volonté des autorités de s'adapter à l'évolution du marché immobilier et aux besoins des emprunteurs, en tenant compte des spécificités de chaque projet immobilier.
Exclusion des prêts relais du calcul du taux d'effort
Une des modifications majeures concerne le calcul du taux d'endettement pour les prêts relais. Jusqu'à présent, la totalité du prêt relais, y compris les intérêts, était prise en compte dans le calcul du taux d'effort de l'emprunteur, ce qui pouvait limiter l'accès au crédit pour certains dossiers. À partir de 2024, les prêts relais dont la quotité de financement est inférieure ou égale à 80% de la valeur du bien mis en vente sont exclus du calcul du taux d'effort.
Cette mesure signifie que tant que le montant du prêt relais ne dépasse pas 80% de la valeur estimée du bien à vendre, les intérêts générés par ce prêt ne seront plus considérés dans l'évaluation de la capacité d'endettement de l'emprunteur. Cette exclusion vise à alléger la charge financière perçue par les emprunteurs et à faciliter l'accès au crédit pour ceux qui utilisent un prêt relais pour acquérir un nouveau bien immobilier.
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En outre, les nouvelles réglementations introduisent une flexibilité accrue pour les emprunts destinés à financer des projets immobiliers incluant des travaux de rénovation. Pour encourager la rénovation et l'amélioration de l'habitat, la durée maximale des prêts peut désormais être étendue jusqu'à 27 ans lorsque les travaux représentent au moins 10% du coût total de l'opération.
Cette mesure est une évolution notable par rapport à la règle précédente, qui limitait la durée des emprunts à 25 ans maximum, sauf dans le cas de travaux représentant au moins 25% du coût total. En abaissant ce seuil à 10%, les autorités cherchent à rendre les projets de rénovation plus accessibles et à inciter les propriétaires à investir dans l'amélioration de leur bien, qu'il s'agisse de rénovation énergétique ou d'autres types de travaux.
Ces ajustements réglementaires sont susceptibles d'avoir un impact positif sur le marché immobilier, en offrant plus de souplesse aux emprunteurs et en soutenant la rénovation du parc immobilier. En facilitant l'accès au prêt relais et en encourageant les projets de rénovation, ces mesures peuvent contribuer à dynamiser le secteur immobilier et à améliorer la qualité des logements. Pour les emprunteurs, ces changements offrent de nouvelles opportunités pour financer l'achat d'un bien ou pour entreprendre des travaux de rénovation, avec des conditions de crédit plus favorables.
Combien coute un prêt relais en 2024 ?
Le coût d'un prêt relais est évalué à partir du taux d'intérêt appliqué à ce type de financement. Au dernier trimestre de 2023, le taux moyen de prêt relais était de 4,76 % selon les estimations de la Banque de France. Pour le mois de janvier 2024, le taux d’usure maximum, c'est-à-dire le taux maximal autorisé par la loi pour ce type de prêt, est fixé à 6,35 %.
Le coût total d'un prêt relais dépendra principalement de deux facteurs : le taux d'intérêt appliqué et la durée du prêt. Avec un taux moyen de 4,76 % et un taux d'usure à 6,35 % pour janvier 2024, le coût d'un prêt relais peut varier significativement en fonction de la somme empruntée, de la durée du prêt, et du taux négocié avec la banque. Il est important de noter que ces taux peuvent évoluer au fil de l'année en fonction de la politique monétaire de la Banque de France et des conditions de marché.
Pour minimiser le coût d'un prêt relais, il est conseillé de négocier le taux le plus bas possible en fonction de son profil emprunteur et de s'efforcer de vendre l'ancien bien immobilier le plus rapidement possible afin de rembourser le prêt relais dans les délais impartis, réduisant ainsi le montant des intérêts à payer.
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