Évolution du marché immobilier en Loire Atlantique : l'exode urbain post covid, mythe ou réalité ?
Amélie Caralp
le 15 juin 2022
[ mis à jour le 15 juin 2022 ]
SOMMAIRE
“Depuis la crise de la Covid les acquéreurs veulent quitter la ville pour avoir un bout de jardin”. Cette phrase a été entendue maintes fois depuis le début de la crise sanitaire. Cependant, à en croire l’évolution du marché immobilier en Loire Atlantique, cette affirmation n’est pas justifiée. En témoigne notamment la tension de l’immobilier neuf à Nantes et dans l’ensemble de la Métropole, toujours plus forte malgré la crise. La toute dernière synthèse de l’Auran* démontre, chiffres à l’appui que l’exode urbain n’a pas eu lieu en Loire Atlantique. Explications.
Pas d’exode urbain mais une accentuation des tensions sur le marché immobilier en Loire Atlantique
La synthèse de l’Auran ne laisse pas de place au doute. L’idée d’un exode urbain post Covid semble en réalité être un mythe en Loire-Atlantique. Non, les acquéreurs et locataires n’ont pas décidé de quitter la ville suite à la crise sanitaire. Au contraire même, les tensions sur le maché immobilier en Loire Atlantique ont continué à s’accentuer, notamment à Nantes et dans sa première couronne.
Concernant les accessions dans le département, bien qu’elles aient baissé de 2% par rapport à 2019, 36% d’entre elles sont toujours concentrées sur Nantes Métropole. L’Auran comptabilise 80 300 recherches de biens en vente par jour en 2021, soit 9% de plus qu’en 2019. Du côté des locataires, l’exode rural semble encore moins présent. En effet, 60% des recherches de location effectuées sur le département en 2021 concernent Nantes Métropole, contre 55% en 2019. Le nombre de recherches journalières a quant à lui évolué de 2% par rapport à 2019.
Nantes et sa Métropole toujours plus plébiscités
Par ailleurs, toujours selon l’Auran, les territoires les plus recherchés, par les acquéreurs et par les locataires, n’ont pas fondamentalement évolués des suites de la crise de la Covid. En accession, parmi les 52 communes les plus recherchées avant la crise en 2019, 44 font encore partie du panel en décembre 2021. Parmi ces communes, 17 font partie de Nantes Métropole (qui compte 24 communes). Les autres communes recherchées appartiennent en grande partie au littoral. Même constat pour les locations puisque 45 communes sur les 52 les plus recherchées en 2019 continuent de faire partie du panel.
Bien que quelques communes parmi les moins recherchées avant Covid aient connu une forte progression (+40% pour l’accession et +51% pour la location), elles restent cependant nettement en retrait. Cela met donc en avant l’intérêt toujours très marqué des ménages pour les communes de la Métropole et éloigne donc encore un peu l’idée d’exode urbain post-Covid.
Malgré une forte baisse du pouvoir d’achat immobilier en Loire Atlantique (-8,3% sur les 10 dernières années), la baisse du pouvoir d’achat immobilier est encore plus marquée à Nantes : -20,6%, ce qui représente pour les acquéreurs de renoncer en moyenne à 13m² de surface pour pouvoir s’offrir un logement à Nantes. Malgré cela, la demande ne cesse d’évoluer sur la ville de Nantes et sa proche périphérie.
Preuve en est, pour le mois de juin 2022, le nombre d’acheteurs à Nantes est supérieur de 8% au nombre de biens à vendre selon Meilleursagents. Cette tension n’est pas nouvelle et entraîne bien évidemment une augmentation des prix. Sur l’ensemble de la Loire Atlantique, les prix ont ainsi augmenté de 2,5% en 1 an et de 11,6% en 2 ans. Sur la ville de Nantes, les prix ont évolué de 1,8% depuis l’année dernière et de 9% depuis le mois de juin 2020. Cette augmentation semble cependant se stabiliser sur les derniers mois puisque les prix n’ont pas bougé depuis 3 mois à Nantes et ont au contraire baissé de 0,3% sur l’ensemble de la Loire Atlantique.
Un marché qui se stabilise après une forte hausse de la demande
Cette stabilisation du marché immobilier en Loire Atlantique s’observe également à travers les volumes de demande de logement. Qu’il s’agisse d’accession ou de location, les recherches journalières de fin 2021 se sont stabilisées, légèrement au-dessus de leur niveau de 2019 :
| Nombre de recherches journalières | ||
|---|---|---|
| 2019 | 2021 | |
| Accession | 73 500 | 80 300 |
| Location | 19 200 | 19 600 |
Les niveaux de recherche de 2019, déjà élevés, avaient été largement dépassés en 2020 et 2021, et notamment pendant les périodes post confinements, où les recherches mensuelles ont explosé, en accession et en location. En Mai 2020, environ 3,750 000 recherches pour de l’accession et environ 1,250 000 pour de la location ont été enregistrées mensuellement. En décembre 2021, elles étaient revenues à un niveau plus habituel, autour de 2,5 millions par mois pour les achats et de 500 000 pour les locations.
Plusieurs explications possibles à ce retour à la normale :
- Les demandes post confinement sont aujourd’hui satisfaites.
- Le manque d’offre disponible et les prix toujours plus élevés produisent potentiellement un effet dissuasif.
- Les acquéreurs font face à des contraintes plus fortes qui les freinent dans leur projet immobilier (taux de crédit, solvabilité en baisse, diminution généralisée du pouvoir d’achat...)
- Avec l’éloignement du risque de nouvelles périodes de confinement, les envies de changements ont ralenti.
Une modification des typologies de logements plutôt qu’un exode urbain
Contrairement aux idées reçues, les confinements et la crise du Covid-19 n’ont pas dirigé les acquéreurs vers la campagne pour y trouver plus de calme et de verdure. Évidemment, une partie des acheteurs ou locataires ont choisi cette option. Mais ils ne sont pas majoritaires.
Le marché de l’immobilier en Loire Atlantique a cependant bel et bien été bouleversé par la crise sanitaire. On observe premièrement une forte augmentation du nombre de recherches de maisons à l’accession, et notamment sur Nantes et sa Métropole. Sur la ville de Nantes, ce type de recherche est passé de 41% en décembre 2019, à 48% en 2020 et 50% en décembre 2021. En clair, la moitié des acquéreurs potentiels à Nantes cherchent à acheter une maison. À Nantes Métropole, la tendance est également observée puisque les maisons représentaient 77% des recherches en 2019 et 79% en 2021. Sur l’ensemble du département, les chiffres sont les mêmes qu’à Nantes Métropole : 77% en 2019 et 79% en 2021.
À la location, bien que l’intérêt pour les maisons ait évolué sur les deux dernières années, il reste globalement minoritaire en 2021 : 9% à Nantes, 27% dans la Métropole et 29% sur l’ensemble du département. Cela s’explique notamment par le manque de cette typologie de biens sur le marché locatif, les recherches étant grandement formatées par l’offre locative.
Autre effet de la crise sanitaire, et notamment de la démocratisation du télétravail, les ménages souhaitent acquérir une pièce en plus. Les recherches de T3 et T4 à l’achat ont donc augmenté en 2021 sur Nantes et sa Métropole. En couronne périurbaine et sur les communes littorales, et plus globalement sur l’ensemble de la Loire Atlantique, ce sont les recherches de T4 et T5 qui ont augmenté entre 2019 et 2020. Contrairement à l’achat, la tendance observée à la location est une diminution de la taille des logements dans les recherches. Les recherches de T4 et T5 ont fortement baissées à Nantes Métropole et sur l’ensemble du département.
Dernière caractéristique à avoir évolué avec la crise sanitaire : les jardins ont forcément gagné en popularité. Il ne s’agit donc pas de s’exiler à la campagne mais bel et bien de pouvoir profiter d’un espace de verdure en ville. Les annonces de biens avec jardin sont ainsi 2 à 3 fois plus consultées que celles de logements sans extérieur. La consultation des annonces de biens avec jardin sur la Métropole a enregistré une évolution de +27% depuis 2019 (+3% pour les logements avec balcon ou terrasse et –2% pour ceux sans extérieur). En dehors de la Métropole, la consultation de logements avec jardin a progressé de 88%, étant donné que bien plus de logements présentent ces caractéristiques.
SOURCES
- * Auran.org : Synthèse de l’Auran n°78 - Mai 2022
