Pinel et maison individuelle : la fin en 2020 ?
Gilles Vidotto
le 08 juin 2020
[ mis à jour le 24 juin 2022 ]
SOMMAIRE
Généralement prisé par les personnes souhaitant investir dans des appartements neufs, le dispositif Pinel est également ouvert pour la construction ou l’achat d’une maison individuelle neuve. Il est ainsi tout à fait possible et avantageux de mettre à la location une maison neuve. Plus étonnant encore, il est possible d’investir dans un bien immobilier ancien et de profiter du dispositif Pinel. Explications.
Pinel 2020 : dernière année pour investir dans une maison individuelle
— Karine MAHIEUX (@KarineMAHIEUX) January 30, 2020
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Les maisons exclues du Pinel en 2021
Loi Pinel : ce qui va changer
Selon l’article 161 figurant dans la loi de finances 2020, le dispositif Pinel, qui auparavant n’opérait pas de différenciation entre habitat individuel et collectif, prévoit de se recentrer sur les logements se trouvant dans des bâtiments d’habitation collectifs. Cette limitation du dispositif n’entrera cependant en vigueur qu’en janvier 2021. Même si, jusqu’alors, les personnes investissant dans des maisons individuelles étaient peu nombreuses, le dispositif va exclure toute une partie d’acheteurs potentiels. Après le 31 décembre 2020, il ne sera en effet plus possible de profiter d’une défiscalisation suite à la construction d’une maison individuelle. Toute demande de permis de construire déposée avant cette date pourra cependant permettre aux investisseurs de bénéficier du dispositif. C’est donc le moment ou jamais pour se lancer dans un tel projet.
La maison écologique, en passe d’être évincée du Pinel
La RE2020 prend la suite de la RT2012
Suite au grenelle de l’environnement, la réglementation thermique avait été établie au 1er janvier 2013 pour décréter les nouvelles normes environnementales à destination des constructions neuves. Elle définissait notamment différentes limites à ne pas dépasser en matière de consommation énergétique et tendait à agir pour diminuer les émissions de gaz à effet de serre.
Une nouvelle réglementation environnementale (la RE2020) prend la suite de cette réglementation thermique, en y intégrant entre autres le concept de bâtiment à énergie positive (BEPOS) et le bilan bioclimatique des bâtiments (Bbio). Ce-dernier devra être réalisé par un professionnel agréé avant tout dépôt de permis de construire. Établir l’étude thermique d’un logement près à voir le jour est notamment censé permettre de le concevoir de façon optimale : exposition, matériaux employés, mode de chauffage, isolation, dimensions des surfaces vitrées, système de ventilation, éclairage, utilisation d’énergies renouvelables… autant de paramètres qui ne seront pas laissés au hasard.
La RE2020 et ses objectifs
La réglementation environnementale établie par le Gouvernement poursuit trois grands objectifs :
- Continuer d’améliorer les performances énergétiques des bâtiments, telles qu’établies dans la RT2012 ;
- Garantir une meilleure résistance des logements aux aléas climatiques (grands froids, épisodes de canicule, etc.) par le biais d’une meilleure isolation et de la prise en compte de différents paramètres ;
- Diminuer l’impact carbone des bâtiments des secteurs tertiaire et résidentiel, dès leur construction.
Les bâtiments à énergie positive (BEPOS), un projet d’avenir
Supposé favoriser la construction ou l’aménagement de bâtiments à énergie positive, le BEPOS quantifie les dépenses énergétiques des bâtiments : les niveaux 4 et 5 étant les « meilleurs » d’un point de vue environnemental, puisqu’ils font état d’un logement (ou d’une construction) qui ne consomme pas plus d’énergie qu’il n’en produit. Une telle évaluation nécessite de prendre en compte plusieurs facteurs : usage du bâtiment (logement, bureau), chauffage, éclairage, ventilation, informatique, eau chaude sanitaire, auxiliaires, audiovisuel et cuisson.
Ainsi, à compter de la fin 2020, toutes les constructions neuves devront présenter une « consommation d’énergie primaire inférieure à la quantité d’énergie renouvelable produite dans ces constructions », sauf exception (selon la loi 2009-967). Problème : pour l’instant, nulle mention n’a été faite de l’indicateur BEPOS, pourtant très attendu, dans le récapitulatif publié sur le site internet batiment-energiecarbone.fr. Une affaire qui a dernièrement fait polémique.
Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?
La loi Pinel est un dispositif permettant aux personnes investissant dans le locatif de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Qu’il s’agisse d’un habitat collectif ou individuel, le bien immobilier devra être loué au minimum six ans. Le loyer sera quant à lui plafonné. De leur côté, les locataires ne devront pas dépasser un certain niveau de revenus.
Les logements concernés par ce dispositif sont les suivants :Même s’il nécessite des rénovations, un logement ancien n’a pas que des désavantages : il pourra être particulièrement bien localisé (par exemple en centre-ville, où la demande locative est importante) et coûtera jusqu’à 40 % moins cher qu’un logement neuf.
- Une maison ou un appartement construit(e) par un promoteur immobilier puis mis à la vente en agence immobilière, par un vendeur ou par une banque ;
- Une maison ou un appartement individuel(le) commandé auprès d’un constructeur. Une solution quand on dispose d’un terrain localisé en zone Pinel ;
- Un logement ancien en trop mauvais état pour être habité tel quel, qui devra donc subir une réhabilitation pour être éligible au dispositif Pinel.
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